荊州會計稅務(wù)實務(wù)：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃(一)

　　稅收籌劃并不是一個新鮮事物，在發(fā)達(dá)國家十分普遍，已成為企業(yè)、尤其是跨國企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營方針的重要組成部分。稅收籌劃在我國開展較晚，發(fā)展較為緩慢。隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的形成，稅收籌劃越來越受到我國企業(yè)的關(guān)注。

　　一般認(rèn)為稅收籌劃的概念有廣義和狹義之分：廣義的稅收籌劃是指納稅人在不違背稅法的前提下，運(yùn)用一定的技巧和手段，對自己的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行科學(xué)、合理和周密的安排，以達(dá)到少繳緩繳稅款目的的一種財務(wù)管理活動。它包括采用合法手段進(jìn)行的節(jié)稅籌劃、采用非違法手段進(jìn)行的避稅籌劃、采用經(jīng)濟(jì)手段、特別是價格手段進(jìn)行的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃；狹義的稅收籌劃，是指納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)以適應(yīng)政府稅收政策導(dǎo)向為前提，采用稅法所賦予的稅收優(yōu)惠或選擇機(jī)會，對自身經(jīng)營、投資和分配等財務(wù)活動進(jìn)行科學(xué)、合理的事先規(guī)劃與安排，以達(dá)到節(jié)稅目的的一種財務(wù)管理活動。稅收籌劃的目的是在稅收法律允許的范圍內(nèi)節(jié)稅，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅種分布

　　房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多，通過稅收籌劃合理的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)商的迫切需要，房地產(chǎn)行業(yè)大體上分為三個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，主要是指對建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。

　　2、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租賃房產(chǎn)而言的，適用于5%的稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

　　3、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產(chǎn)的買方適用銷售不動產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人征收的一種稅。印花稅是指對在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人征收的一種稅。契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%？5%，納稅人是我境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。企業(yè)所得稅是指國家對中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。個人所得稅是對個人（自然人）取得的各項應(yīng)稅所得征收的一種稅。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要思路

　　（一）對籌資中的稅收籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所需的資金，不論是從何種渠道取得，都存在著一定的資金成本。雖然任何籌資方案都可以滿足企業(yè)對資金的需要，但資金成本的高低決定了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的輕重。因此不同的籌資方案的稅負(fù)輕重程度往往存在差異。這便為企業(yè)在籌資中進(jìn)行稅收籌劃提供了可能。

　　1、債務(wù)資本與權(quán)益資本的選擇，換言之，就是確定合理的資本結(jié)構(gòu)。所謂資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)籌資的負(fù)債資本和權(quán)益資本的比例關(guān)系。按照我國稅法的規(guī)定，負(fù)債籌資支付的利息可以計入財務(wù)費(fèi)用，作為稅前的扣除項目，具有抵稅作用。而權(quán)益籌資時，支付的股息不能作為費(fèi)用的開支，只能在企業(yè)稅后利潤中分配。一般而言，如果企業(yè)息稅前的投資收益率高于負(fù)債成本率，負(fù)債比重的增加可提高權(quán)益資本的收益水平。不過過多的負(fù)債融資會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因為負(fù)債利息必須固定支付且債務(wù)到期必須償還。確定合理的資本結(jié)構(gòu)尤為重要，絕非負(fù)債比例越高稅收收益越高。

　　2、利用租賃進(jìn)行籌資。租賃可以分為經(jīng)營性租賃和融資性租賃兩種。兩者在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用相當(dāng)廣泛。從企業(yè)稅收籌劃的角度看，租賃也是企業(yè)用以減輕稅收負(fù)擔(dān)的重要方法。對承租人來說，經(jīng)營性租賃可以避免為一次性購置機(jī)器設(shè)備而負(fù)擔(dān)大量資金支出，避免因長期擁有設(shè)備而承擔(dān)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險，而且在經(jīng)營活動中以支付租金的方式?jīng)_減企業(yè)的利潤，減少稅基，從而減少應(yīng)納稅額。融資性租賃不同于經(jīng)營性租賃的一點是，雖然租金支出不像經(jīng)營性支出那樣可以扣除，但是租賃費(fèi)可以通過計提折舊的方法分期在稅前扣除，即使租賃費(fèi)是舉債的，其利息同樣可以在稅前列支，這樣既能籌集長期資金又能非常有效的降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

　?。ǘ┩顿Y中的稅收籌劃

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營同一般的工業(yè)生產(chǎn)活動有很大差別，其稅收籌劃也有其區(qū)別，在開發(fā)——銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資一項新的項目，除了進(jìn)行各種投資分析以外，還應(yīng)該進(jìn)行投資稅收籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)，投資按照發(fā)生作用的地點可以分為對內(nèi)投資和對外投資。

　　1、對內(nèi)投資的稅收籌劃

　　（1）通過建房方式的選擇，避開土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。建房方式有兩種，一種是代建房方式，我國稅法規(guī)定代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為，其收入是勞務(wù)性質(zhì)的收入，屬于營業(yè)稅的納稅范圍，而不屬于土地增值稅的納稅范圍，只按5%的稅率交納營業(yè)稅。土地增值稅稅率較營業(yè)稅的稅率高出許多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用這一點來進(jìn)行稅收籌劃以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。另一種是合作建房方式，指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。我國稅法規(guī)定，對于雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用該項優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。

　?。?）工程承包合同的簽訂與否，所適用的營業(yè)稅的稅率是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可借此進(jìn)行稅收籌劃。如果雙方簽訂工程承包合同，那么建房行為就屬于建筑業(yè)，稅率為3%；如果雙方?jīng)]有簽訂工程承包合同，則屬于服務(wù)業(yè)，適用稅率為5%的營業(yè)稅。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用稅率的差異來進(jìn)行合理的稅收籌劃。

　　2、對外投資的稅收籌劃

　　（1）投資單位組建形式的選擇

　　企業(yè)在設(shè)立時都會涉及組建形式的選擇的問題，而在高度發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，可供企業(yè)選擇的企業(yè)組織形式有很多，不同的組織形式稅收負(fù)擔(dān)不同。企業(yè)可以通過稅收籌劃，選擇稅收負(fù)擔(dān)較輕的組織形式。如設(shè)立子公司或分支機(jī)構(gòu)的選擇：子公司為獨立法人，可享受政府提供的包括免稅期內(nèi)的許多優(yōu)惠政策；而分支機(jī)構(gòu)不是獨立法人，不能享受稅收優(yōu)惠，但分支機(jī)構(gòu)若在經(jīng)營過程中發(fā)生虧損，虧損最終與總公司的損益合并計算，總公司因此可免交部分所得稅。

　?。?）投資地區(qū)的選擇

　　由于地區(qū)發(fā)展不平衡，我國稅法對投資者在不同地區(qū)進(jìn)行投資時，也給予了不同的稅收優(yōu)惠，如經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、沿海開放城市、西郊地區(qū)等稅收政策比較優(yōu)惠。因此，投資者可根據(jù)需要，向這些地區(qū)進(jìn)行投資，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

　　（3）投資行業(yè)的選擇

　　在我國，稅法對不同

 　　　　

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