高頓網(wǎng)校友情提示，*7沈陽會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃有方總結(jié)如下：
　　稅收籌劃需要正確地理解和運(yùn)用稅收政策，否則，不僅不能達(dá)到籌劃目的，反而可能給納稅人帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)，并增加籌劃成本
　　轉(zhuǎn)讓案例再分析甲公司是內(nèi)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)務(wù)且每年盈利；乙公司也是內(nèi)資有限責(zé)任公司，欲購(gòu)買甲公司的一棟房產(chǎn)，準(zhǔn)備將來也用于經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)務(wù)。該房產(chǎn)凈值價(jià)2000萬元，雙方交易公允價(jià)為2500萬元。在交易過程中，如何使雙方稅負(fù)及所承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)最低？
　　有籌劃方案認(rèn)為，乙公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，以2500萬元的價(jià)格獲得甲公司全部股權(quán)；或者，甲公司直接將該房產(chǎn)以2500萬元的價(jià)格出售并過戶給乙公司，都是不應(yīng)采納的方式。如果采用資本運(yùn)作方式進(jìn)行，可獲得更好的結(jié)果。這種交易方案分兩步走。
　　*9步：甲公司以評(píng)估價(jià)格為2500萬元的房產(chǎn)進(jìn)行投資，成立新的全資丙公司，也從事酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本1000萬元，其中，甲公司房產(chǎn)以700萬元出資（該房產(chǎn)只作價(jià)700萬元，其余1800萬元為資本公積），再以300萬元現(xiàn)金出資給丙公司，后者成立后辦理該房產(chǎn)從甲至丙的過戶手續(xù)。
　　交易*9步的稅負(fù)分析：甲公司用非貨幣形式資產(chǎn)（房產(chǎn)）投資全資子公司丙，不需繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅；甲公司以房產(chǎn)對(duì)外投資產(chǎn)生的收益，應(yīng)納稅所得額為500萬元。在不超過5個(gè)納稅年度內(nèi)平均分?jǐn)?，可延遲繳納企業(yè)所得稅；甲公司與丙公司是母公司與全資子公司關(guān)系，所以該房產(chǎn)從甲公司過戶到丙公司名下，后者不需繳納契稅。
　　第二步：完成房產(chǎn)過戶手續(xù)后，甲公司將其在丙公司全部股份，以2800萬元轉(zhuǎn)讓給乙公司。
　　交易第二步的稅負(fù)分析：甲公司和乙公司采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易形式不需繳營(yíng)業(yè)稅，且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，各公司都無資產(chǎn)增值或減值，所以都不需繳納所得稅。
　　值得商榷的問題針對(duì)以上籌劃中的政策運(yùn)用，有以下問題值得商榷：甲公司用房產(chǎn)投資成立全資子公司丙，是否不需繳納營(yíng)業(yè)稅？
　　該方案根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，認(rèn)為“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅”。但是，甲公司以評(píng)估價(jià)2500萬元房產(chǎn)投資，實(shí)際登記注冊(cè)為股本的金額只有700萬元，其余1800萬元為溢價(jià)資本公積。
　　企業(yè)這種以部分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值投資注冊(cè)的情況是否符合免征營(yíng)業(yè)稅規(guī)定？其實(shí)并不符合。因?yàn)楣痉ㄒ?guī)定，有限責(zé)任公司是以其注冊(cè)資本承擔(dān)有限風(fēng)險(xiǎn)的，甲公司投資的不動(dòng)產(chǎn)中，有1800萬元大部分不“共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)”。而且，在公司注冊(cè)成立時(shí)，除上市公司發(fā)行股票外，投資者不應(yīng)形成溢價(jià)資本公積，丙公司的1800萬元溢價(jià)資本公積，實(shí)際為甲公司的一項(xiàng)債權(quán)，非股權(quán)投資資本金額。
　　甲公司投資收益500萬元，是否可以全部遞延繳納所得稅？
　　同理，甲公司以房產(chǎn)投資產(chǎn)生的500萬元投資收益，應(yīng)按700萬元和1800萬元?jiǎng)澐郑?00萬元注冊(cè)資本的部分增值140萬元（500×700÷2500）可視為投資所得。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好已取消和下放管理的企業(yè)所得稅審批項(xiàng)目后續(xù)管理工作的通知》規(guī)定，如果該項(xiàng)所得超過甲公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額50％，可遞延納稅，否則也不能遞延納稅。但是，1800萬元部分增值所得360萬元，應(yīng)視為非股權(quán)投資支付所得，應(yīng)在當(dāng)年繳納所得稅，不能在5年內(nèi)遞延納稅。
　　房產(chǎn)從甲公司過戶到丙公司名下，丙公司是否不需繳納契稅？
　　該方案認(rèn)為，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。但是，甲公司將不動(dòng)產(chǎn)投資成立子公司行為，實(shí)際不屬于“企業(yè)改制重組”。
　　所謂企業(yè)改制重組，應(yīng)是企業(yè)在改制中的資產(chǎn)重組行為，包括企業(yè)分立、機(jī)構(gòu)之間的合并、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換等行為，其中必然涉及資產(chǎn)的重新劃轉(zhuǎn)配置。企業(yè)正常投資行為既不屬于“改制重組過程”，也不會(huì)存在資產(chǎn)“無償劃轉(zhuǎn)”，所以，甲公司將部分不動(dòng)產(chǎn)投資注冊(cè)中的房屋權(quán)屬改變行為，承受企業(yè)丙公司不能免征契稅。在實(shí)際契稅征收中，財(cái)稅部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資行為，也是這樣貫徹執(zhí)行政策的。
 　　　　
　　掃一掃微信，學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
　　　
　　高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會(huì)考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會(huì)考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對(duì)性地講解、訓(xùn)練、答疑、模考，對(duì)學(xué)習(xí)過程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。