QQ登錄
微博登錄
微信登錄
根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額達(dá)到了收入總額的10.45-11.45%,而且在取得收入時(shí)就必須繳納。所以，通過(guò)合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出，不僅直接影響到項(xiàng)目的投資收益，而且對(duì)維護(hù)項(xiàng)目開發(fā)資金鏈條的完整也具有重要意義。下面以現(xiàn)行的稅務(wù)法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的節(jié)約途徑、方法進(jìn)行探討。
*9節(jié)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃
房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅本身的籌劃空間較小，但建筑安裝
費(fèi)用在產(chǎn)品成本構(gòu)成中占有重要比例，所以對(duì)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的
籌劃也直接影響到開發(fā)成本的高低，間接地成為了房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)
稅的籌劃內(nèi)容。
一、 建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的籌劃
1、籌劃的契機(jī) 國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)文件、財(cái)稅[2003]16號(hào)文件的出臺(tái)在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其他工程業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，但在實(shí)際工作中卻很少被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用，主要是由于了解稅務(wù)法規(guī)的財(cái)務(wù)部門與編制預(yù)決算的核算部門之間工作聯(lián)系脫節(jié)所造成的?，F(xiàn)行工程預(yù)決算書編制的基本格式是：
工程直接費(fèi)（包含材料、機(jī)械與人工及乙方采購(gòu)的設(shè)備）
+ 工程管理費(fèi)
+ 稅費(fèi) （工程直接費(fèi)+工程管理費(fèi)）*稅率
總結(jié)算價(jià)款
從以上計(jì)算方法可以看出，構(gòu)成總結(jié)算價(jià)款的“稅費(fèi)”的計(jì)稅基礎(chǔ)擴(kuò)大了稅法規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)，它包含了稅法規(guī)定的不予征稅的“設(shè)備”的價(jià)值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃、鋁合金門窗、各種管線等材料（將在法規(guī)依據(jù)中詳述）本身的價(jià)值。
2、法規(guī)依據(jù)
1）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)）
2）《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》京財(cái)稅[2003]1376號(hào) 第三條第十三款：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。
說(shuō)明：
（1）目前，北京市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未列舉出具體設(shè)備名單，所以我們有理由參照（或套用）上述條款所列舉的“設(shè)備”范圍。
?。?）條款中規(guī)定不包括在工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中的分項(xiàng)工程通常有：
A、通信線路工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包含電話線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；
B、輸送管道工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；
C、安裝工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的變電器、分泵站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其他設(shè)備等；
D、其他工程，其范圍根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，稱“其他工程作業(yè)”。即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料、設(shè)備，均可適用“其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值”的免稅規(guī)定。
3、該環(huán)節(jié)的節(jié)稅方法
由于現(xiàn)行工程預(yù)決算書的編制方法是長(zhǎng)期的習(xí)慣做法，并且有行業(yè)規(guī)范的約束，所以在工程整體發(fā)包的情況下，很難通過(guò)協(xié)調(diào)降低決算書中稅費(fèi)的計(jì)稅基礎(chǔ)。但可以通過(guò)甲方供料的方式達(dá)到節(jié)稅目的：
?。?）對(duì)大量使用上述所列舉材料的獨(dú)立的分項(xiàng)工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨(dú)發(fā)包。因?yàn)椴牧显诓少?gòu)過(guò)程中的總體稅負(fù)不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購(gòu)料發(fā)票及出庫(kù)單直接計(jì)入開發(fā)成本，按新稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工方的計(jì)稅承包價(jià)，不會(huì)增加承包方的稅負(fù)。而且，合理的保留部分項(xiàng)目的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤(rùn)尋找最低的成本途徑預(yù)留空間。
?。?）在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，注意在“開發(fā)成本----建安工程費(fèi)---棟號(hào)”科目下增設(shè)“設(shè)備”及其他必要科目，將免稅“設(shè)備”與其他計(jì)稅材料分開核算，避免免稅材料因未單獨(dú)核算而被合并征稅。
另外，在會(huì)計(jì)核算時(shí)還需注意以下兩個(gè)細(xì)節(jié)。
一、代收費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理
1、法規(guī)依據(jù)
1）<暫行條例>第五條 ： 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；
2）<關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)稅收和使用票據(jù)問(wèn)題的通知>京地稅征[1995]561號(hào) : 征收營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際開具發(fā)票的收款金額（不包括以代收單位名義開具的代收款金額），依此計(jì)算繳納稅款。
2、財(cái)務(wù)工作中，注意將房款與房款以外的代收費(fèi)用及違約收入等其他收入分開核算，分別設(shè)置“預(yù)收帳款”“其他應(yīng)付款”、“銷售收入”和“其他應(yīng)付款”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
二、注意各種折扣的會(huì)計(jì)處理
1、法規(guī)依據(jù) 《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》京財(cái)稅[2003]1376號(hào) 第三條第二款： 單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。
2、在財(cái)務(wù)工作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項(xiàng)而需要退款的，應(yīng)將已經(jīng)開具的票據(jù)收回作廢，將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開紅字發(fā)票沖減。
第二節(jié)土地增值稅的籌劃
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》賦予各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行制定預(yù)征辦法的權(quán)力，有的省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)甚至賦予各市縣可以制定一些具體補(bǔ)充規(guī)定的權(quán)力，所以，各地對(duì)預(yù)征辦法的具體規(guī)定千變?nèi)f化。以下結(jié)合北京市的具體規(guī)定對(duì)該稅種進(jìn)行籌劃。
一、法規(guī)匯總
1、《土地增值稅暫行條例》國(guó)務(wù)院令[1993]138號(hào) 1994年1月1日實(shí)行
2、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 財(cái)法[1995]6號(hào) 1995-01-27起實(shí)行
1、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的通知 京財(cái)稅[1996]645號(hào)
4、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》的通知 京財(cái)稅[1996]646號(hào)
5、關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知 京地稅二[1996]240號(hào)
6、關(guān)于辦理土地增值稅納（免）稅手續(xù)的通告 京地稅二[1996]241號(hào)
7、關(guān)于印發(fā)《土地增值稅納稅指南》的通知 京地稅二[1996]2
掃一掃微信，學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會(huì)考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會(huì)考試高清課程已經(jīng)開通，通過(guò)針對(duì)性地講解、訓(xùn)練、答疑、?？?，對(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。
