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商丘會計稅務實務：房屋出租巧找節(jié)稅點

高頓網(wǎng)校2014-09-16 13:02terry

高頓網(wǎng)校友情提示，*7商丘會計稅務實務相關內容房屋出租巧找節(jié)稅點總結如下：

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的財產稅。為獲取更大收益，把閑置房產租賃出去，需進行稅收籌劃

　　巧用稅率

　　《房產稅暫行條例》規(guī)定，個人出租房屋，用于生產經營的按租金收入12%繳納房產稅。個人將住房出租，且出租后房屋仍用于居住，《財政部、國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》規(guī)定，房產稅暫減按4%的稅率征收。

　　例：劉先生把沿街房屋上下兩層作商店出租，合同規(guī)定每年取得租金10萬元，劉先生應納房產稅100000×12%=12000元。劉先生的房屋屬于商住合用，樓上用于居住，樓下用于經營。如果他與承租方簽訂兩份租賃合同，樓上按每月2000元租給他人居住，第二份合同將樓下作為經營使用，年租金7.6萬元，兩部分合計收入10萬元。樓上住房每年收入2.4萬元，房產稅率按4%計算，每年繳納房產稅960元（24000×4%）；樓下商業(yè)用房房產稅76000×12%=9120元，兩項合計10080元，比不分用途租賃節(jié)稅12000-10080=1920元。

　　巧用計稅方式

　　《房產稅暫行條例》規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計繳。房產稅的稅率依照房產余值繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計繳的，稅率為12%。稅法又規(guī)定，用于自己居住的房屋可免繳房產稅，用于自己經營辦公的按房價減掉10%-30%的余值計征；用于租賃的，按租金收入計征，租金不得低于同幢物業(yè)或同類型房屋租金的單價。

　　例：私營企業(yè)主王先生購買三室一廳作為辦公用房，建筑面積164.61平方米，價值121萬元。按稅法規(guī)定，年交房產稅10164元[減除率按30%，則應納房產稅為1210000×（1-0.3）×1.2％=10164元]。

　　如果他與自己的私營企業(yè)簽定房屋租賃協(xié)議，每月租金按市場行情2000元，則每年應納房產稅為2880元（2000×0.12×12），但同時需交營業(yè)稅、城建稅、教育附加=2000×3%×12×（1% 7% 4%）=799.2元；個人所得稅=2000-1200-2000×12%-2000×3%×（1% 7% 4%）×5%×12=296.04元，合計應繳稅費2880 799.2 296.04=3975.24元。比上述計算少納稅6188.76元（10164-3975.24=6188.76）。

　　巧用費用扣除

　　《國家稅務總局關于個人所得稅若干業(yè)務問題的批復》規(guī)定，依次扣除費用的順序明確為： ①財產租賃過程中繳納的稅費；②由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；③稅法規(guī)定的費用扣除標準。其中，修繕費用扣除依據(jù)國稅總局關于《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》，能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用以每次800元為限，一次扣除不完，準予下次繼續(xù)扣除，直至扣完。

　　房屋出租要負擔一定的房屋維修保養(yǎng)費用。租金多少為好？一般講，年租金所帶來個人所得稅邊際稅率的變化，應以不超過個人所得稅的邊際稅率為好。應充分利用個人所得稅稅前扣除規(guī)定，多扣除些費用，縮小稅基，減輕納稅負擔。尤其當納稅人所得適用超額累進稅率時，如果縮小稅基，其所得適用的*6邊際稅率和實際稅負就可能下降。

　　例：吳先生出租住房，若不裝修，年租金為10萬元，應納個人所得稅[100000×（1%-20%）]×20%=16000元（不考慮其他稅費），凈收益100000-16000=84000元。如果先進行裝修，支出2萬元，年租金為13萬元，那么應納個人所得稅[130000×（1%-20%）-800×12]×20%=18880元（不考慮其他稅費），凈收益為130000-20000-18880=91120元，兩者相差91120-84000=7120元。