高頓網(wǎng)校友情提示，*7麗江會計稅務(wù)實務(wù)相關(guān)內(nèi)容出租房避稅門道總結(jié)如下：
　　在我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的同時，房屋租賃市場也非凡活躍。對于房產(chǎn)租賃中涉及的房產(chǎn)稅問題，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計算繳納，稅率是12%。出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產(chǎn)稅稅率相對于營業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的。因此，部分房屋出租人對于房屋出租過程中，如何合理進行稅收籌劃避稅也是非凡關(guān)注。這里我們簡單介紹一下目前房屋出租過程中房產(chǎn)稅稅收籌劃的主要方法，以及相關(guān)的籌劃風(fēng)險。
　　一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價款
　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等，不屬于房產(chǎn)。
　　籌劃要點：出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨標明，而達到少繳房產(chǎn)稅的目的。比如，出租人既出租房屋也出租場地，既出租房屋也出租機器設(shè)備，假如出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。
　　籌劃風(fēng)險：主要納稅人是實事求是地進行價款劃分，是正當?shù)亩愂栈I劃行為，不存在風(fēng)險。但是，出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款以達少繳房產(chǎn)稅的目的。對此，部分地方稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)聯(lián)合物價、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺的房屋最低租金計稅價格，假如出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關(guān)的足底租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅。
　　二、出租變倉儲房屋出租這是指在約定的時間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。而倉儲由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
　　籌劃要點：在房產(chǎn)稅從價計征的稅負明顯低于從租計征的情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，而達到少繳房產(chǎn)稅的目的。當然，這個籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲存物品，假如不是這個目的，一般是不能按這個思路進行籌劃的。
　　籌劃風(fēng)險：該籌劃從稅務(wù)角度是不存在風(fēng)險的，但從出租變倉儲就為出租人帶來了新的經(jīng)營風(fēng)險，即出租人在倉儲合同下必須承擔貨物的保管責(zé)任，發(fā)生損失要承擔賠償責(zé)任。因此，一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下，該籌劃才可行。假如倉儲的貨物價值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該方案風(fēng)險太大，不可行。
　　三、變出租為提供服務(wù)加出租
　　目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責(zé)為出租房屋提供物業(yè)治理服務(wù)。因此，利用物業(yè)治理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。
　　籌劃要點：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格來達到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)治理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)治理服務(wù)。
　　籌劃風(fēng)險：合理地利用物業(yè)治理服務(wù)收費來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但要害是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。
　　由此產(chǎn)生的風(fēng)險有如下幾方面：
　　1、稅務(wù)機關(guān)可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙。
　　2、一般正規(guī)的公司提供物業(yè)治理服務(wù)的收費，是一定要取得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)治理服務(wù)價格，不僅得不到稅務(wù)機關(guān)認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。
　　3、假如出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度處罰，沒有提供物業(yè)治理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)治理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時可能會吃虧。實務(wù)中就有這么一個案例，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)治理服務(wù)，而和出租方簽訂了物業(yè)治理服務(wù)和房屋租賃合同，但到期承租方由于經(jīng)營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租房未提供物業(yè)治理服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)治理服務(wù)費。該理由得到了法院認可，出租方只能啞巴吃黃連，有苦說不出。
　　四、利用轉(zhuǎn)租籌劃租賃房產(chǎn)稅
　　由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，只要按轉(zhuǎn)租價款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。
　　籌劃要點：利用轉(zhuǎn)租進行租賃房產(chǎn)稅籌劃，就和煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似。出租人可以成立一個資產(chǎn)治理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格假設(shè)M出租給該資產(chǎn)治理公司，然后由該資產(chǎn)治理公司統(tǒng)一按市場價格假設(shè)H出租房產(chǎn)。由于轉(zhuǎn)租煙酒銷售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營業(yè)稅的，因此，該方案多出一道營業(yè)稅M×5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅(H-M)×12%，只有當H%26gt;1.42M時，該籌劃方案才可行。
　　籌劃風(fēng)險：由于出租房和資產(chǎn)治理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機關(guān)的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當?shù)囟悇?wù)機關(guān)沒有這個標準，稅務(wù)機關(guān)肯定也要進行相應(yīng)調(diào)整，即M的值會發(fā)生變化，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風(fēng)險。但是，假如出租人是預(yù)備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)治理公司，然后由資產(chǎn)治理公司對租入的房產(chǎn)進行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風(fēng)險很低，值得大家嘗試。
 　　　　
　　掃一掃微信，學(xué)習(xí)實務(wù)技巧
　　　
　　高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報名2014年財會考試的考生可按照復(fù)習(xí)計劃有效進行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財會考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對性地講解、訓(xùn)練、答疑、?？迹瑢W(xué)習(xí)過程進行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。