晉中會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：房屋出租房產(chǎn)稅應(yīng)按租金收入計(jì)繳

　　某農(nóng)村合作銀行2009年初將一處原值680000元的房產(chǎn)出租給某企業(yè)用于經(jīng)營，年租金16000元，并按租金收入繳納了房產(chǎn)稅1920元（16000×12%），但稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)該單位2009年度房產(chǎn)稅檢查過程中，認(rèn)為其按租金計(jì)算的房產(chǎn)稅1920元低于按房產(chǎn)余值計(jì)算的房產(chǎn)稅5712元[680000×（1－30%）×1.2%]，應(yīng)適用從高原則，按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅并要求其單位補(bǔ)繳上述稅收差額，為此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員提出異議。

　　首先應(yīng)予指出的是，稅務(wù)機(jī)關(guān)的上述做法不符合房產(chǎn)稅征收的相關(guān)規(guī)定。 《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?！敦?cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地〔1986〕8號(hào)）第十四條中關(guān)于個(gè)人所有的出租房屋，是按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅還是按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅中規(guī)定，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，個(gè)人出租房屋，應(yīng)按房屋租金收入征稅。也就是說房產(chǎn)稅的征收存在兩種形式，即從價(jià)計(jì)征或從租計(jì)征，不存在從高適用的“自由裁量權(quán)”征收規(guī)定。

　　如果納稅人不申報(bào)或者不如實(shí)申報(bào)租金收入的，有意規(guī)避或偷逃房產(chǎn)稅的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)出租房屋稅收征管的通知》（國稅發(fā)〔2005〕159號(hào)）的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定實(shí)行核定征收。為合理確定出租房屋的應(yīng)納稅額，各地可采取典型調(diào)查等方式，并參考房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)資料，分區(qū)域確定房屋出租的計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)并適時(shí)予以調(diào)整。對(duì)房屋出租人不申報(bào)租金收入或申報(bào)的租金收入低于計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)又無正當(dāng)理由的，可按計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征稅。就本例而言，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為該銀行房產(chǎn)出租存在申報(bào)租金收入低于計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)又無正當(dāng)理由的，則應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整而不能簡單地按房產(chǎn)余值從高計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　這里還需要說明的是，此前，《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕44號(hào)）關(guān)于出租柜臺(tái)征收城市房地產(chǎn)稅問題中規(guī)定，出租房屋以優(yōu)先從租計(jì)征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺(tái)出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，按租金收入計(jì)征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征。上述政策只是針對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)稅收的征收而言，并不適用內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅征收，況且國務(wù)院令〔2008〕第546號(hào)廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，同時(shí)《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)及外籍個(gè)人房產(chǎn)稅征管工作的通知》（國稅函〔2009〕6號(hào)）也明確規(guī)定，自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（包括港澳臺(tái)資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺(tái)同胞），依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

 　　　　

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