高頓網(wǎng)校友情提示，*7莆田會計稅務實務相關內(nèi)容企業(yè)跨年度需關注八大財稅業(yè)務處理(七)總結如下：
　　論界，引經(jīng)據(jù)典，眾說紛紜；老百姓，既為開征物業(yè)稅可以降低房價的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出于物業(yè)稅對房地產(chǎn)發(fā)展及地方財政收入不良影響的揣測而退避三舍。究其原因，主要是對物業(yè)稅的種種誤解所致。
　　一般來講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對房地產(chǎn)征收的一種稅，此概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，類似于西方國家普遍開征的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅，但在香港僅僅對有租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。目前，在我國內(nèi)地，對出租房地產(chǎn)的租金收入也是要征收房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅的，因此，物業(yè)稅并非新鮮事物。
　　目前，我國房地產(chǎn)稅制相對完整，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易和保有的各個環(huán)節(jié)。從廣義上講，房地產(chǎn)稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護建設稅，共12個稅種。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，共3個稅種。與國際上所稱的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅相對應，我國物業(yè)稅應當屬于上述房地產(chǎn)稅收的狹義概念。
　　從稅種屬性和國際實踐來看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅本無太大的區(qū)別，但在我國內(nèi)地若采用物業(yè)稅的概念，筆者認為有不妥之處：一是在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國外則囊括了各類經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)，更類似于我國內(nèi)地的房產(chǎn)(城市房地產(chǎn))稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，一國內(nèi)使用名稱相同、內(nèi)容不同的兩個物業(yè)稅概念容易產(chǎn)生歧異。二是物業(yè)稅易與物業(yè)費混為一談，容易引起百姓對“物業(yè)”既收費、又征稅的誤解和反感。三是近十多年來，我國財稅部門在對房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。
　　【對個人自有住房征收物業(yè)稅的問題】
　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收對個人自有自住住房免稅，但是對個人住房用于出租或其他經(jīng)營目的的，要征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅或城市房地產(chǎn)稅。
　　從國際上房地產(chǎn)稅收實踐以及近十多年來我國對房地產(chǎn)稅的研究成果看，對個人自有自住住房征稅，既是多數(shù)國家的普遍做法，也是我國物業(yè)稅的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產(chǎn)中主體地位的確立，也為對個人住房征稅提供了現(xiàn)實基礎。面臨的問題是如何確定應稅住房的范圍。
　　分析發(fā)達國家和發(fā)展中國家的做法，會發(fā)現(xiàn)一些共同點。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經(jīng)營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。
　　上述做法，值得我國在設計物業(yè)稅稅制時予以考慮。但是，這些經(jīng)驗多數(shù)是物業(yè)稅比較成熟的國家的做法，在我國物業(yè)稅開征初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應本著循序漸進的原則，結合我國個人房地產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設落后的實際情況，考慮減輕地方政府對開征物業(yè)稅會影響當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè) 和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣(包括農(nóng)村地區(qū))、免稅房產(chǎn)多(普通住宅)、重點對少數(shù)高價值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴大范圍。
　　物業(yè)稅在國外怎么征收
　　物業(yè)稅在國外不少國家早已開始執(zhí)行，不同國家的征稅方式也大不相同。
　　在加拿大，政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。
　　在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。
　　在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。
　　在美國，擁有房產(chǎn)后每年交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值的1%到2%之間。
　　在新西蘭和澳大利亞，不動產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。
　　某大型商場，增值稅一般納稅人，企業(yè)所得稅實行查賬征收方式。假定每銷售100元商品，其平均商品成本為60元。年末商場決定開展促銷活動，擬定“滿100送20”，即每銷售100元商品，送出20元的優(yōu)惠。具體方案有如下幾種選擇：
　　1.顧客購物滿100元，商場送8折商業(yè)折扣的優(yōu)惠；
　　2.顧客購物滿100元，商場贈送折扣券20元（不可兌換現(xiàn)金，下次購物可代幣結算）；
　　3.顧客購物滿100元，商場另行贈送價值20元禮品；
　　4.顧客購物滿100元，商場返還現(xiàn)金“大禮”20元；
　　5.顧客購物滿100元，商場送加量，顧客可再選購價值20元商品，實行捆綁式銷售，總價格不變。
　　現(xiàn)假定商場單筆銷售了100元商品，各按以上方案逐一分析各自的稅收負擔和稅后凈利情況如下（不考慮城建稅和教育費附加等附加稅費）：
　　方案一：滿就送折扣。這一方案企業(yè)銷售100元商品，收取80元，只需在銷售票據(jù)上注明折扣額，銷售收入可按折扣后的金額計算，假設商品增值稅率為17%，企業(yè)所得稅稅率為33%，則：應納增值稅=(80÷1.17)×17%－（60÷1.17）×17%=2.90(元)；銷售毛利潤=80÷1.17－60÷1.17=17.09(元)；應納企業(yè)所得稅=17.09×33%=5.64(元)；稅后凈收益=17.09－5.64=11.45(元)。
　　方案二：滿就送贈券。按此方案企業(yè)銷售100元商品，收取100元，但贈送折扣券20元，如果規(guī)定折扣券占銷售商品總價值不高于40%（該商場銷售毛利率為40%，規(guī)定折扣券占商品總價40%以下，可避免收取款項低于商品進價），則顧客相當于獲得了下次購物的折扣期權，商場本筆業(yè)務應納稅及相關獲利情況為：
　　應納增值稅=(100÷1.17)×17%－（60÷1.17）×17%=5.81(元)；
　　銷售毛利潤=100÷1.17－60÷1.17=34.19(元)；
　　應納企業(yè)所得稅=34.19×33%=11.28(元)；
　　稅后凈收益=34.19－11.28=22.91(元)。
　　但當顧客下次使用折扣券時，商場就會出現(xiàn)按方案一計算的納稅及獲利情況，因此與方案一相比，方案二僅比方案一多了流入資金增量部分的時間價值而已，也可以說是“延期”折扣。
　　方案三：滿就送禮品。此方案下，企業(yè)的贈送禮品行為應視同銷售行為，應計算銷項稅額；
 　　　　
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