長(zhǎng)治會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：企業(yè)房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)不實(shí)造成少房產(chǎn)稅

　　在烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍。對(duì)于房產(chǎn)租賃中涉及的房產(chǎn)稅問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計(jì)算繳納，稅率是12%.出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍，并且營(yíng)業(yè)稅5%的稅率，因此，在檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)為達(dá)到少繳稅的一些虛假現(xiàn)象，應(yīng)該引起重視：

　　一、房屋租賃存在的問(wèn)題

　　（一）、在出租期間，出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款，未實(shí)事求是的進(jìn)行價(jià)款劃分導(dǎo)致少繳房產(chǎn)稅。對(duì)此，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)聯(lián)合物價(jià)、房產(chǎn)部分根據(jù)地段出臺(tái)的房屋最低租金計(jì)稅價(jià)格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，必須按照地稅機(jī)關(guān)的核定的租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。

　?。ǘ?、出租變倉(cāng)儲(chǔ)房屋出租。倉(cāng)儲(chǔ)是指利用倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)或其他場(chǎng)所代客儲(chǔ)放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。而倉(cāng)儲(chǔ)由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的稅負(fù)明顯低于從租計(jì)征的情況下，出租人變房屋出租為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。

　　（三）、變出租為提供服務(wù)加出租，目前出現(xiàn)了很多專(zhuān)門(mén)從事房屋租賃的公司，他們即出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。出租人通過(guò)提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。因此，稅務(wù)檢查時(shí)應(yīng)注意物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)及物價(jià)部門(mén)的收費(fèi)許可標(biāo)準(zhǔn)。提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同

　　　二、計(jì)稅余值存在的問(wèn)題

　?。ㄒ唬?、 《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》第21條中規(guī)定“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》自2001年1月1日起暫在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》時(shí)，按照財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件的規(guī)定繼續(xù)將土地使用權(quán)在無(wú)形資產(chǎn)中核算并攤銷(xiāo)，不轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中，這樣處理，就可以使計(jì)入房產(chǎn)原值的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值為零。所以土地如果企業(yè)是2001年1月1日后購(gòu)入的，就應(yīng)該按照《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定處理賬務(wù)，把土地轉(zhuǎn)入房屋建筑物成本。應(yīng)檢查“無(wú)形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”余額，對(duì)已使用和未使用的土地按面積應(yīng)該對(duì)應(yīng)或配比的土地使用權(quán)賬面價(jià)值重新計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)，防止漏計(jì)少計(jì)房產(chǎn)稅

　　例如：某有限公司帳面土地使用權(quán)價(jià)值1500萬(wàn)元（土地2001年1月1日前購(gòu)入），剩余攤銷(xiāo)年限30年，開(kāi)發(fā)時(shí)的房產(chǎn)成本3500萬(wàn)元，尚可使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-30%），在不考慮時(shí)間價(jià)值的情況分析如下：

　　方案一：按《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價(jià)值，30年共計(jì)征房產(chǎn)稅（1500+3500）×（1-30%）×1.2%×30=1260萬(wàn)元；方案二：若執(zhí)行會(huì)計(jì)[2001]43號(hào)文件，不將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，30年共計(jì)征房產(chǎn)稅3500×（1-30%）×1.2%×30=882萬(wàn)元。

　　兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬(wàn)元。

　?。ǘ┢髽I(yè)安裝載人電梯和貨梯供辦公使用，未并計(jì)入固定資產(chǎn)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　?。ㄈ┢髽I(yè)已完工交付使用的房產(chǎn)繼續(xù)掛“在建工程”明細(xì)賬，未及時(shí)辦理轉(zhuǎn)賬手續(xù)，致少計(jì)房產(chǎn)稅。

 　　　　

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