高頓網(wǎng)校友情提示，*7揭陽實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)商鋪包租銷售中的稅務(wù)問題探討(二)總結(jié)如下：
　　使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答》【成地稅發(fā)（1994）第8號】規(guī)定，對轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，因產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應(yīng)再征房產(chǎn)稅。
　　《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》【大地稅函（2006）149號】第三條規(guī)定：關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋是否征收房產(chǎn)稅問題：對轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。
　　湖南省地方稅務(wù)局湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅土地使用稅幾個政策問題的通知【湘地稅發(fā)[2001]18號】規(guī)定：對房屋承租人將住房轉(zhuǎn)租所取得的租金收入，應(yīng)區(qū)分不同情況繳房產(chǎn)稅：對繼續(xù)用作住宅用房的，稅率減按4%；對改作他用（如作經(jīng)營用房，門面等），稅率按12%。計稅依據(jù)仍按湘地稅發(fā)（94）007號文件執(zhí)行。湘地稅發(fā)（94）007號文規(guī)定，對房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租，所取得的租金收入，暫按其轉(zhuǎn)租的租金收入扣除支付給原出租人租金后的差額計征房產(chǎn)稅；過去已按全額征收的，不再予以退還已征的房產(chǎn)稅。
　　[1996]黔地稅二字第18號：“轉(zhuǎn)租取得的租金色收入征收房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)租房屋的租金收入減去承租租金差額部分。稅率為12%。
　?。?）企業(yè)所得稅
　　房屋轉(zhuǎn)租收入應(yīng)計入企業(yè)的應(yīng)稅所得，對應(yīng)的成本、費用和稅金可以稅前扣除。房屋轉(zhuǎn)租所得作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得的一部分，繳納企業(yè)所得稅。
　　（4）印花稅
　　轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)與商戶簽訂的房屋租賃合同，還應(yīng)按應(yīng)按財產(chǎn)租賃合同計稅貼花，稅率為千分之一，稅額不足一元的，按一元貼花。
　?。ǘI(yè)主/投資者
　　1、契稅
　　在包租銷售過程中，業(yè)主/投資者作為房屋的承受方，法理上有契稅的納稅義務(wù)，計稅依據(jù)為房屋成交價，稅率為3—5%。前段時期國家為了促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，對個人首次購買普通住房，出臺了契稅的優(yōu)惠政策，但由于商鋪投資大多既不是首次購買，也不是普通住宅，很難套用契稅的優(yōu)惠政策。
　　2、營業(yè)稅及附加
　　業(yè)主/投資者收到的開發(fā)企業(yè)支付的包租租金，應(yīng)按租賃業(yè)繳納營業(yè)稅，還要繳納根據(jù)實際繳納的營業(yè)稅計算繳納城建稅和教育費附加。盡管財稅〔2000〕125號文規(guī)定，對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，但由于商鋪非居民住房，故營業(yè)稅率仍為5%。
　　3、房產(chǎn)稅
　　按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅的規(guī)定，業(yè)主/投資者作為對外包租商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人，其取得的租金收入或相當(dāng)于租金的收入，按租金的12%計算繳納房產(chǎn)稅。盡管財稅〔2000〕125號文規(guī)定，對個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收，但由于商鋪非居民住房，故房產(chǎn)稅率仍應(yīng)為12%。
　　3、個人所得稅
　　業(yè)主/投資者收到的開發(fā)企業(yè)支付的包租租金，還應(yīng)按財產(chǎn)租賃所得的相關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。依據(jù)國稅發(fā)[1994]89號文的規(guī)定，納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規(guī)定費用和有關(guān)稅、費外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。財稅[2008]24號文規(guī)定，對個人出租住房取得的所得可減按10％的稅率征收個人所得稅。
　　4、印花稅
　　印花稅對簽訂合同的雙方征收，業(yè)主/投資者購買商鋪簽訂的商品銷售合同，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)繳納印花稅，稅率為萬分之五，與開發(fā)商簽訂的商鋪包租合同，應(yīng)按財產(chǎn)租賃合同計稅貼花，稅率為千分之一。
　　五、包租銷售經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避
　　包租銷售涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，包租期限長，經(jīng)營變數(shù)較大，很容易引起欺詐、資金鏈條斷裂、無法達到許諾的收益、引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等問題。為了規(guī)避這種經(jīng)營的上風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立一個關(guān)聯(lián)公司——租賃經(jīng)營公司，專門從事包租和轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。由于租賃經(jīng)營公司屬于三產(chǎn)行業(yè)，注冊資金最低3萬元即可成立，不僅設(shè)置門檻較低，而且不用進行經(jīng)營資質(zhì)的前置審批。一旦經(jīng)營不善，即可考慮申請破產(chǎn)。設(shè)立租賃經(jīng)營公司*5的好處是可以在房地產(chǎn)企業(yè)和包租之間增加一道防火墻，即使包租和轉(zhuǎn)租出現(xiàn)重大變故也不會殃及主業(yè)。
 　　　　
　　掃一掃微信，學(xué)習(xí)實務(wù)技巧
　　　
　　高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報名2014年財會考試的考生可按照復(fù)習(xí)計劃有效進行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財會考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對性地講解、訓(xùn)練、答疑、?？迹瑢W(xué)習(xí)過程進行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。