高頓網(wǎng)校友情提示,*7齊齊哈爾實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容土地增值稅的涉稅疑難問題處理(一)總結(jié)如下:
  1、雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換中的土地增值稅處理
  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字(1995)6號)第二條規(guī)定:條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?;诖艘?guī)定,在土地置換中,如果換出土地是國有土地,并且國有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓,是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,屬于土地增值稅應(yīng)稅行為,應(yīng)該征收土地增值稅,如果國有土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓,根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》(國稅函[2007]第645號)的規(guī)定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利,且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳納增值稅??傊?,雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換的行為,無論是否辦理土地使用證的變更手續(xù),都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。
  2、將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓,但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù),的土地增值稅處理
  根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》(國稅函[2007]第645號)的規(guī)定,土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書,無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù),只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利,且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此,將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓,但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù),應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。
  3、未取得項目立項也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理
  《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)(1995)110號)第四第規(guī)定:根據(jù)《條例》的規(guī)定,凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意:一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收,對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅……。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅,不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。……
  根據(jù)上述文件精神,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃土地上開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的,不繳納土地增值稅。
  4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程,在工程項目登記備案時,沒有進(jìn)行分期項目的備案,但是,企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè),在做土地增值稅清算時,是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進(jìn)行匯算?
  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)的規(guī)定,土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。
  因此,在土地增值稅清算時,不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項目為單位進(jìn)行清算。
  5、房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中,拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償,在計算土地增值稅如何處里,如果補(bǔ)償面積超過拆遷合同確定的補(bǔ)償面積,如何處理?
  房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中,拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償,在拆遷時以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時,按合同約定的房屋拆補(bǔ)償款計入轉(zhuǎn)讓收入。如果實際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補(bǔ)償面積,超過部分的面積按企業(yè)銷售同類房地產(chǎn)的市場價格計算銷售收入。
  6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價,但不包含轉(zhuǎn)讓稅金,約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān),轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定?
  房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價,約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān),先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入:轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價格÷(1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和)。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓收入合理的,據(jù)以計算土地增值稅,不合理的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
  7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資,沒有取得貨幣收入,計算土地增值稅時的收入確定
  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第十九條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):
  (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
 ?。ǎ玻┯芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
  8、一次性獲取土地使用權(quán),但是分期分批開發(fā),在計算土地增值稅時,如何確定扣除項目中獲取土地使用權(quán)所支付的金額?
  答:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字[1995]第006號)第六條的規(guī)定,納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?,也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/div>
  9、土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除?
  納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估,評估增值額無論會計上如何處里,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時,不應(yīng)作為土地增值稅扣除項目。
  10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價評估費(fèi)的土地增值稅處理
  根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)(1995)110號)第五條*9款規(guī)定:取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費(fèi)不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。”。
  根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十二條規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估,其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用,不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費(fèi)能否扣除應(yīng)視具體情況而定。
  11、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門,而是作為政府部門對企業(yè)投資,可否作為計算土地增值稅扣除項目?
  納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門,而是作為政府部門對企業(yè)投資,如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致,并且取得了土地出讓金合法票據(jù),在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時,應(yīng)當(dāng)作為扣除項目。
  12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地,但是該單
     
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