高頓網(wǎng)校友情提示，*7河池實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實務(wù)梳理(一)總結(jié)如下：
　　隨著稅收政策不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理的不斷加強，打擊房地產(chǎn)業(yè)偷漏稅的手段不斷嚴厲，房地產(chǎn)企業(yè)
　　的涉稅風險的廣度和深度在進一步加強。結(jié)合實際工作經(jīng)驗，筆者將房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要涉稅問題進行列
　　舉并就涉稅風險的化解策略作一提示。
　　一、涉稅問題列舉
　?。ㄒ唬┮悦黠@偏低價格銷售商鋪少計銷售收入
　　如某商城低價銷售關(guān)聯(lián)企業(yè)及投資人商鋪141套，建筑面積8200㎡，采取低價銷售少計銷售收入4，841萬元
　　的方式逃避地方稅收。按稅法規(guī)定應(yīng)補繳少計銷售不動產(chǎn)收入的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土
　　地增值稅等，并補繳稅款滯納金。
　　低價銷售金額=（正常銷售均價-低價銷售均價）*低價銷售面積
　?。ǘ┳≌N售收入未申報納稅
　　截止2010年12月，住宅銷售收入2761.12萬元，未有納稅申報，金額掛預收賬款賬戶。按要求進行納稅調(diào)
　　整。
　?。ㄈ┲Ц兜貎r費用無合法憑證
　　確認地價款結(jié)算金額：15660.23萬元，取得合法憑證7489.1萬元，地價支付費用無合法憑證8171.13萬元，
　　不得稅前扣除。
　?。ㄋ模┒嘤嬮_發(fā)成本
　　某建安工程項目結(jié)算同實際建安成本差異4，000萬元，建安合同金額13，850萬元，雙方確認結(jié)算金額16，
　　500萬元，已開發(fā)票列入成本金額：20，500萬元，多開票9份金額4，000萬元。包括：
　　1、開具前期費用535萬元。截止2009年9月，經(jīng)貴公司和某建安單位雙方確認的文書證明，應(yīng)開具建安發(fā)票
　　15份，實際開具建安發(fā)票24份，列入該項目開發(fā)成本，兩者差異535萬元。
　　2、自購的建筑材料2，385萬元，用于自建辦公樓。以公司名義開票購置鋼材水泥2，385元，且訂立合同時
　　間為工程竣工后的2008年12月。
　　3、后期的綠化費用1，080萬元。前期的綠化工程由關(guān)聯(lián)公司承辦，項目金額為120萬元，后期的綠化完善工
　　程由其關(guān)聯(lián)子公司完成，費用金額1，080萬元。
　　（五）建安成本畸高
　　表見附件。
　?。┕才涮自O(shè)施支出無成本對象
　?。ㄆ撸┰黾幼再Y本未繳印花稅
　　轉(zhuǎn)為資本公積的資金4，919萬元，記入資本公積——土地評估增值部分4919萬元，按照0.05%的稅率計算，
　　應(yīng)繳未繳印花稅24，595元。
　?。ò耍┈F(xiàn)金捐贈超標準稅前扣除
　　2010年度實際公益性現(xiàn)金捐贈1，200萬元，利潤總額6200萬元，對于企業(yè)的贈款捐物，《企業(yè)所得稅法》第
　　九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度會計利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額
　　時扣除”。2010年可稅前扣除金額744萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額456萬元。
　?。ň牛╉椖苛兄в诮杩罾?/div>
　　某項目2008年5月完工，逾期支付2009年支付借款利息188萬元，2010年支付借款利息49萬元，合計列支愈期
　　借款利息237萬元。
　　二、涉稅風險因素分析
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是生產(chǎn)周期長，投資數(shù)額大，市場風險不確定，是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，經(jīng)營管理和服
　　務(wù)為一體，以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。也是涉稅政策最多、政策變化最快的一個行業(yè)。當前房地產(chǎn)稅收總
　　體偏重，主要是結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)重、持有環(huán)節(jié)輕。同時，房地產(chǎn)企業(yè)土地取得模式和房地
　　產(chǎn)開發(fā)方式多種多樣，是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要經(jīng)過計委、建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等多個相關(guān)
　　部門的審批、許可與監(jiān)督，這些行政部門的政策又層出不窮，紛繁復雜，導致房地產(chǎn)企業(yè)在稅收問題、合同
　　管理及經(jīng)營中極易產(chǎn)生法律糾紛，另外在會計核算方面又趕上近幾年財務(wù)會計制度的改革，導致房地產(chǎn)企業(yè)
　　涉稅隱患異常嚴重。
　　加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風險的原因是稅收政策滯后，稅收管理不到位，納稅人納稅意識等原因造成的。目
　　前，房地產(chǎn)業(yè)是高收入，高所得，高稅負，高風險的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收存在的問題已引起各級稅務(wù)部門
　　的高度重視，各地稅務(wù)機關(guān)加強房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理的措施不斷出臺，如項目管理，信息比對，一體化管
　　理，以票控稅，清算管理，納稅評估等。打擊房地產(chǎn)業(yè)偷漏稅的稅務(wù)檢查也不斷加強，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)
　　多年被國家稅務(wù)總局列為專項檢查的重點行業(yè)。
　　目前，國稅總局已有對土地增值稅立法的計劃，藉以消除土地增值稅繳納計算和程序灰色空間。大型房地產(chǎn)
　　公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成
　　本的工具。假成本、假發(fā)票的基本操作手段也在國稅總局的關(guān)注之下。國稅總局稽查注意到了關(guān)聯(lián)公司之間
　　的問題，調(diào)查不僅針對房地產(chǎn)企業(yè)，也對其下屬子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)逐個進行調(diào)查。
　　三、涉稅主要風險警示
　　（一）以明顯偏低價格銷售的涉稅風險
　　能否按低價，主要看低價轉(zhuǎn)讓的理由，如果以不公允價格轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方，或者按公允價格轉(zhuǎn)讓但隱瞞部分收
　　入，導致賬面的轉(zhuǎn)讓價格偏低，都是違反稅法的行為，前者屬于避稅行為，后者屬于逃稅行為。
　　公司應(yīng)當有向主管地稅機關(guān)說明低價轉(zhuǎn)讓的合理理由，此理由應(yīng)當符合經(jīng)營常規(guī)，如因公司資金緊張急于變
　　現(xiàn)，或能夠找到當?shù)赝谕愞D(zhuǎn)讓價格相當?shù)姆慨a(chǎn)作為參照物等等。否則，由于計稅依據(jù)明顯偏低，可能會
　　遇到稅務(wù)機關(guān)調(diào)整的問題?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項規(guī)定，納稅人申報的計稅
　　依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。
　?。ǘ╀N售收入未申報納稅的涉稅風險
　　房地產(chǎn)收入環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，預征的企業(yè)所得稅，預征的土地增值稅，印花稅，涉稅
　　風險大，是稅務(wù)檢查的重點環(huán)節(jié)。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預收的賬款（預收售房款）不及時進行賬務(wù)處理或?qū)㈩A收賬款計入其他應(yīng)付款等科目都會
　　增加涉稅風險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強以上項目的核算，減少涉稅風險。按照新企業(yè)所得稅法，房地產(chǎn)企業(yè)的商
　　業(yè)行為如果是以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，不管這種行為在法律、財務(wù)或商業(yè)上是否合理，
　　在稅務(wù)上都有可能被認為不具備合理的商業(yè)目的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行納稅調(diào)整。
　?。ㄈ┲Ц兜貎r費用無合法憑證的涉稅風險
　　地價款是稅務(wù)檢查的重點，涉稅風險比較大，在購買土地使用權(quán)的環(huán)節(jié)，可能涉及契稅，耕地占用稅，印花
　　稅等，購買土地使用權(quán)的成本的真實性，還關(guān)系到土地增值稅和企業(yè)所得稅的扣除問題，由于購買土地使用
　　權(quán)形式多種多樣，應(yīng)該取得合法真實的發(fā)票入賬，在實際業(yè)務(wù)中，有時因種種的原因，很難取得合法真實的
　　發(fā)票，這樣很可能被稅務(wù)機關(guān)不按規(guī)定取得發(fā)票處罰。同時由于不按規(guī)定索取發(fā)票，造成對方偷漏銷售不動
　　產(chǎn)或無形資產(chǎn)營業(yè)稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，企業(yè)所得稅和個人所得稅，印花稅等，按發(fā)票管理
　　辦法的第三十九條規(guī)定違法發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒
　　收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。不按規(guī)定索取發(fā)票，實質(zhì)上是賣方轉(zhuǎn)稼
　　稅負，買方去稅務(wù)機關(guān)^*發(fā)票，還要上稅。風險防范，在購買土地使用權(quán)時，應(yīng)在合同條款中明確賣方必
　　須提供合法發(fā)票，同時注意價款結(jié)算方式，應(yīng)全額通過銀行結(jié)算，避免大額現(xiàn)金結(jié)算，避免一方列開發(fā)成本
　?。ǖ貎r款），一方長期掛應(yīng)付賬款，長期不結(jié)算價款，從而減少涉稅風險
　　（四）多計開發(fā)成本的涉稅風險
　　1、多開具工程的“前期費用”發(fā)票。一是稅票無建筑商印章，二是開支項目未有列示清單，三是前期費用
　　無預算，四是未有取得相關(guān)的發(fā)票對應(yīng)。若稅務(wù)機關(guān)一旦查出，將不得在稅前扣除，要能承擔巨額的稅額支
　　出。
　　2、以公司名義購置建筑材料列入裝修費用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購，與事實
　　不相符合；二是簡單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量
 　　　　
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