資陽實務(wù)稅務(wù)技巧：三稅種計稅依據(jù)受契稅影響

　　契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

　　《財政部關(guān)于對契稅會計處理辦法請示的復(fù)函》（財會字[1998]36號）規(guī)定，企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權(quán)，房屋按規(guī)定交納的契稅，應(yīng)計入所取得土地使用權(quán)和房屋的成本。企業(yè)取得土地使用權(quán)、房屋按規(guī)定交納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。事業(yè)單位取得土地使用權(quán)按規(guī)定交納的契稅，借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。取得房屋按規(guī)定交納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目；同時，應(yīng)按資金來源分別借記“專用基金－修購基金”、“事業(yè)支出”等科目，貸記“銀行存款”科目?？梢?，由于按規(guī)定交納的契稅是屬于所取得土地使用權(quán)和房屋成本的一部分，因此凡是與不動產(chǎn)成本有關(guān)的稅種的計稅依據(jù)都會或多或少地受到契稅的影響，即“稅中有稅”。

　　企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額?！镀髽I(yè)所得稅法》第五條規(guī)定，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額?！镀髽I(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。按照會計規(guī)定，納稅人繳納的契稅除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計入成本外，通常情況下都計入取得資產(chǎn)的價值中。概括來說，契稅影響企業(yè)所得稅計稅依據(jù)主要體現(xiàn)在企業(yè)土地使用權(quán)的攤銷、房屋的折舊和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

　　例如，2010年1月1日，A股份有限公司購入一生產(chǎn)車間，支付價款4000萬元，按5%稅率繳納契稅200萬元。廠房使用年限為20年，該公司采用直線法計提折舊。假設(shè)不考慮凈殘值和其他相關(guān)稅費，則計入稅前扣除的年折舊額為（4000＋200）÷20＝210（萬元）。其中因契稅年影響應(yīng)納稅所得額為200÷20＝10（萬元）。

　　土地增值稅

　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的計稅依據(jù)為增值額，增值額=收入額－扣除項目金額。《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。其中，按照會計制度規(guī)定，新項目開發(fā)土地的費用，指直接與購置土地有關(guān)的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關(guān)手續(xù)費和稅費支出等。而契稅應(yīng)屬于開發(fā)土地的費用，在開發(fā)成本中列支?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?？梢姡瑹o論納稅人轉(zhuǎn)讓新房還是轉(zhuǎn)讓舊房，契稅都是通過影響土地增值稅的扣除項目來影響土地增值稅的計稅依據(jù)。

　　例如，B房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年10月正式簽訂一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅費。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為3000萬元，按5%稅率繳納契稅150萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（含罰息100萬元，不能按開發(fā)項目分?jǐn)?，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）、管理費用、銷售費用和其他費用400萬元。則B公司轉(zhuǎn)讓寫字樓土地增值稅的扣除項目計算如下：房地產(chǎn)開發(fā)成本4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用=（3000+150+4000）×10%=715（萬元）；可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用是4000+715=4715（萬元）；可以扣除的稅金為15000×5.5%=825（萬元）；計算從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額=（3000+150+4000）×20%=1430（萬元）；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額合計=3000+4715+825+1430=9970（萬元）。通過上述計算可知，B公司因契稅而影響土地增值稅的扣除項目金額為150×（1+20%）=180（萬元）。

　　房產(chǎn)稅

　　財會字[1998]36號文件規(guī)定，企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權(quán)，房屋按規(guī)定繳納的契稅，應(yīng)計入所取得土地使用權(quán)和房屋的成本。企業(yè)取得土地使用權(quán)、房屋按規(guī)定繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）*9條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。綜上所述，不論納稅人繳納的契稅計入所取得土地使用權(quán)成本還是計入所取得房屋成本，房產(chǎn)稅計稅原值均應(yīng)包含契稅。

　　特別要提醒納稅人注意的是，因取得土地使用權(quán)而繳納的契稅，在計入房產(chǎn)稅計稅原值時，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的契稅。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含契稅，即將全部契稅計入房產(chǎn)原值。

　　例如，C企業(yè)取得一塊宗地，宗地面積為20000平方米，全部地價為2000萬元，按5%稅率繳納契稅100萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為8000平方米。則C企業(yè)的宗地容積率為8000÷20000＝0.4，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的契稅，即計入房產(chǎn)原值的契稅為100÷20000×8000×2＝80（萬元）。

 　　　　

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