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商品房包括商品房現(xiàn)房和商品房預售房。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售涉及房屋所有權和城鎮(zhèn)土地使用權的變更，如何進行相應的稅務及會計處理?
商品房銷售的稅務處理
營業(yè)稅：按照營業(yè)稅暫行條例和營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，計稅依據(jù)為向不動產購買者收取的全部價款和價外費用。
土地增值稅：依據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及經(jīng)濟利益。稅法規(guī)定的扣除項目金額有兩種計算方法。一是計算扣除，適用于新項目轉讓并且房地產成交價格正常的、提供扣除項目金額屬實的;二是納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產收入：(一)出售舊房及建筑物的;(二)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(三)提供扣除項目金額不實的;(四)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
企業(yè)所得稅：房地產開發(fā)企業(yè)商品房對外出售收入，應根據(jù)企業(yè)所得稅法及其實施條例征收企業(yè)所得稅。
案例
某房地產開發(fā)公司開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下：
1.按轉讓產權合同取得收入4000萬元;
2.支付取得土地使用權的金額800萬元;
3.開發(fā)成本1500萬元;
4.計算得出能夠稅前扣除的開發(fā)費用250萬元。
計算應繳納的有關稅金如下：
(1)應繳納營業(yè)稅=4000×5%=200(萬元)。
(2)應繳納城市維護建設稅=200×7%=14(萬元)。
(3)應繳納教育費附加=200×3%=6(萬元)。
(4)應繳納印花稅=4000×0.5‰=2(萬元)，計入管理費用。
(5)應繳納土地增值稅：
?、倏鄢椖拷痤~=800+1500+250+220+(800+1500)×20%=3230(萬元)。
?、谠鲋殿~=4000-3230=770(萬元)。
?、墼鲋德?770÷3230×100%≈24%.
④應繳納土地增值稅=770×30%-3230×0=231(萬元)。
(6)應繳企業(yè)所得稅：
①應納稅所得額=4000-800-1500-250-220-231=999(萬元)。
?、趹U納企業(yè)所得稅=999×25%=249.75(萬元)
會計處理(單位：萬元)：
(1)取得銷售款項
借：銀行存款(預收賬款) 4000
貸：主營業(yè)務收入 4000
(2)計提相關稅費
借：營業(yè)稅金及附加 451
所得稅 249.75
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 200
——應交土地增值稅 231
——應交城市維護建設稅 14
——應交教育費附加 6
——應交所得稅 249.75
(3)將收入類科目余額轉入“本年利潤”
借：主營業(yè)務收入 4000
貸：本年利潤 4000
(4)將所有支出科目余額轉入“本年利潤”
借：本年利潤 3001
貸：營業(yè)稅金附加 451
主營業(yè)務成本 2300
管理費用、銷售費用、財務費用 250
非房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外出售相關稅費及會計處理與上述相同，所不同的是，在土地增值稅扣除項目計算中不得加計扣除。
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