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企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，常會(huì)把閑置的房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等有形資產(chǎn)租賃給其他企業(yè)或個(gè)人使用，相應(yīng)地收取一定金額的租金。在不同的租賃情形下，收取的租金收入在企業(yè)所得稅上如何確認(rèn)，這是廣大納稅人普遍關(guān)心的問(wèn)題。我們將依據(jù)相關(guān)稅收規(guī)定對(duì)租金收入企業(yè)所得稅匯繳政策作一簡(jiǎn)要解讀。
一、租金收入的概念
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其它有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。由此可見，讓渡非有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入，不屬于企業(yè)所得稅法所稱的租金收入。
例1：某居民企業(yè)有一塊閑置不用的露天場(chǎng)地，為提高資產(chǎn)使用效率，企業(yè)將該場(chǎng)地租賃給某駕駛員培訓(xùn)中心作為駕駛員培訓(xùn)場(chǎng)所，并按規(guī)定收取一定的租賃使用費(fèi)。該居民企業(yè)取得的收入是何種性質(zhì)的企業(yè)所得稅收入。
答：根據(jù)企業(yè)所得稅法有關(guān)租金收入的概念判斷，租金收入是指各類有形資產(chǎn)的租賃收入。而場(chǎng)地租賃屬于讓渡無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為，因此，場(chǎng)地租賃收入屬于企業(yè)所得稅法上所稱的特許權(quán)使用費(fèi)收入。
二、租金收入的確認(rèn)方法
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。換句話說(shuō)，無(wú)論租賃勞務(wù)是否發(fā)生，也不論合同約定的承租人應(yīng)付租金的當(dāng)日是否實(shí)際收到租金收入，均應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期按應(yīng)收金額確認(rèn)租金收入。
為均衡企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減少企業(yè)資金占用成本，國(guó)家稅務(wù)總局在2010年對(duì)上述租金收入確認(rèn)方法作了進(jìn)一步完善。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）規(guī)定，租賃合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租賃期內(nèi)，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
需要說(shuō)明的是，為加強(qiáng)稅源的源泉控管，對(duì)在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所，但不采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅的非居民企業(yè)，以及在我國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)場(chǎng)所，但有來(lái)源于我國(guó)境內(nèi)所得的非居民企業(yè)，其提前一次性收取的跨年度租金收入，不得分期均勻確認(rèn)應(yīng)稅收入，而應(yīng)按照合同約定的應(yīng)付租金日期一次性確認(rèn)租金收入。
例2：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，每年租金100萬(wàn)元，租賃合同規(guī)定2011年1月提前一次性收取3年租金300萬(wàn)元。A企業(yè)如何確認(rèn)租金收入。
答：根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，A企業(yè)可根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，2011-2013年，每年確認(rèn)租金收入100萬(wàn)元。
例3：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，租賃合同規(guī)定2011年1月1日收取租金240萬(wàn)元，每年年末等額收取租金20萬(wàn)元。A企業(yè)如何確認(rèn)租金收入。
答：雖然A企業(yè)簽訂的是跨年度租賃合同，但租金不是提前一次性收取。因此，A企業(yè)應(yīng)按照合同約定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)租金收入，而不得每年均勻確認(rèn)租金收入100萬(wàn)元。
三、與租金收入有關(guān)的成本費(fèi)用的扣除
企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。據(jù)此，企業(yè)為取得租金收入所發(fā)生的合理的成本費(fèi)用等支出，準(zhǔn)予在稅前扣除。
值得關(guān)注的是，對(duì)于提前一次性收取跨年度租金收入，且租金收入分期均勻確認(rèn)的，需要按照收入與費(fèi)用配比的原則，扣除與當(dāng)期確認(rèn)的應(yīng)收收入相匹配的成本費(fèi)用等支出。
例4：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，每年租金100萬(wàn)元，租賃合同規(guī)定2011年1月提前一次性收取3年租金300萬(wàn)元。A企業(yè)此項(xiàng)租賃業(yè)務(wù)2011年可準(zhǔn)予稅前扣除多少營(yíng)業(yè)稅（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加等稅收因素）。
答：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，A企業(yè)在提前一次性收取3年租金的當(dāng)期，需要按照租金收入300萬(wàn)元一次性繳納營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元。但根據(jù)收入與費(fèi)用配比的原則，A企業(yè)2011年確認(rèn)租金收入100萬(wàn)元時(shí)，只能扣除營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元。
常見問(wèn)題解答
⒈某企業(yè)2010年10月1日對(duì)外簽訂固定資產(chǎn)租賃合同。租賃合同規(guī)定，租賃期限為1年，每月租金1萬(wàn)元，合同簽訂日提前一次性支付租金12萬(wàn)元。該企業(yè)如何確認(rèn)租金收入。
答：該企業(yè)可根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，在租賃期限內(nèi)，將租金收入分期均勻計(jì)入相關(guān)年度。即2010年度確認(rèn)租金收入3萬(wàn)元，2011年度確認(rèn)租金收入9萬(wàn)元。
?、簿惩饽彻荆ㄔ诰硟?nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)場(chǎng)所）將其擁有的境內(nèi)某處房產(chǎn)出租給境內(nèi)居民企業(yè)使用。租賃合同規(guī)定，租賃期限為3年，租金提前一次性支付100萬(wàn)元。該香港公司收取的租金收入如何計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
答：境外公司提前一次性收取的跨年度租金收入，不適用分期納稅辦法。因此，在應(yīng)收租金當(dāng)日，該香港公司應(yīng)將一次性收取的100萬(wàn)元租金收入按照實(shí)際征收率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
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