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可能小于零，其小于零的數(shù)額。財(cái)務(wù)會計(jì)上的虧損是指當(dāng)年總收益小于當(dāng)年總支出。
?。?）由例3知，該開發(fā)企業(yè)2011年9月預(yù)售款已預(yù)繳了400萬元企業(yè)所得稅，且應(yīng)納稅所得額為0，《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》第40行“本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額”為-400萬元，表示預(yù)繳稅款，可抵繳其下一年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。
例5：接上例，該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年度已按銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入1000萬元，繳納了營業(yè)稅是50萬元，繳納了城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金為6.5萬元，按2%預(yù)繳了土地增值稅是20萬元，按10%計(jì)稅毛利率預(yù)繳了企業(yè)所得稅25萬元，2010年《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》第23行“納稅調(diào)整后所得”為虧損500萬元。
2011年開發(fā)商品房全部完工并對外銷售完畢，有關(guān)資料如下：
?。?）按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元（其中包括2010年預(yù)售款1000萬元）；
（2）支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；
（3）開發(fā)成本1500萬元；
?。?）開發(fā)費(fèi)用250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。
要求：
（1）該開發(fā)企業(yè)2011年應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金及土地增值稅；
（2）該開發(fā)企業(yè)2011年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。
案例分析：
?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金及土地增值稅。
扣除項(xiàng)目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。④轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)：包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金，但按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅應(yīng)計(jì)入其管理費(fèi)用賬戶中，計(jì)算土地增值稅時(shí)不再單獨(dú)扣除。⑤對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的20%加計(jì)扣除。
該開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目金額=地價(jià)款800萬元+開發(fā)成本1500萬元+其他開發(fā)費(fèi)用（800+1500）×10%+轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)（營業(yè)稅200+城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金26）+加計(jì)扣除（800+1500）×20%=3216（萬元）
增值額=4000-3216=784（萬元）
增值率=784÷3216×100%≈24.38%，適用稅率30%
應(yīng)交土地增值稅=784×30%=235.2（萬元）
2011年應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=235.2-20=215.2（萬元）
2011年應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅=200-50=150（萬元）
2011年應(yīng)補(bǔ)繳城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育
附加、水利建設(shè)基金=150×（7%+3%+2%+1%）=19.5（萬元）
值得注意的是：對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。其中：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指住宅小區(qū)建筑容積率（指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率）在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅
2011年利潤總額=4000-800-1500-250-226-235.2=988.8（萬元）
納稅調(diào)整增加額為2010年已稅前扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金和土地增值稅=50+50×（7%+3%+2%+1%）+20=76.5（萬元）。因?yàn)?，會?jì)上在2011年度預(yù)收款轉(zhuǎn)為收入后，相關(guān)的稅費(fèi)在計(jì)算利潤總額時(shí)已全部扣除，但這部分稅費(fèi)已在2010年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)已作為納稅調(diào)整減少額扣除。
納稅調(diào)整減少額為，2010年確認(rèn)計(jì)稅毛利額100萬元。
2011年應(yīng)納稅所得額=988.8+76.5-100-500=465.3（萬元）
2011年應(yīng)納稅額=465.3×25%=116.325（萬元）
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