福州實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)開發(fā)繳納企業(yè)所得稅示例(三)

　　基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入，其相關(guān)的成本費(fèi)用準(zhǔn)予扣除；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理，其相關(guān)的成本費(fèi)用不得扣除。

　?。?）企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入可以作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。

　?。?）企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算支付手續(xù)費(fèi)及傭金的限額。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。但企業(yè)委托境外銷售機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入的10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

　?。?）可以預(yù)提（應(yīng)付）的成本費(fèi)用的情況包括：①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入成本對(duì)象的開發(fā)成本中。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項(xiàng)基金。

　　（6）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，若屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。若屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

　?。?）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　?。?）國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

　　企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，除企業(yè)單獨(dú)建造、單獨(dú)核算的車庫(kù)外，對(duì)于利用地下設(shè)施建造的地下車位，以及利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設(shè)施計(jì)入了開發(fā)成本中，因此，無(wú)論開發(fā)企業(yè)以何種方式取得有關(guān)車庫(kù)、車位的轉(zhuǎn)讓收入，均應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，不得再重復(fù)扣除成本。對(duì)于采用長(zhǎng)期出租并一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。

　?。?）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋孩侔幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　例4：接上例，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年6~12月有關(guān)資料如下：（1）征用開發(fā)用地10000平方米，支付土地價(jià)款2000萬(wàn)元，繳納契稅100萬(wàn)元，發(fā)生其他征用土地費(fèi)用50萬(wàn)元。（2）在該土地上開發(fā)一樓盤，發(fā)生前期工程費(fèi)300萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)500萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)8000萬(wàn)元，開發(fā)間接費(fèi)用150萬(wàn)元，至年底未完工。（3）9月取得預(yù)售許可證，預(yù)售合同均由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂，合同預(yù)售面積20000平方米、均價(jià)為每平方米8000元，開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記“銀行存款”16000萬(wàn)元，貸記“預(yù)收賬款”16000萬(wàn)元。（4）發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元（其中：一次性列支的開辦費(fèi)470萬(wàn)元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)100萬(wàn)元）；銷售費(fèi)用300萬(wàn)元（其中廣告費(fèi)100萬(wàn)元）；財(cái)務(wù)費(fèi)用370萬(wàn)元（其中列支因開發(fā)該樓盤向銀行借款的利息支出350萬(wàn)元）。（5）通過(guò)教育部門向“希望工程”的捐贈(zèng)支出110萬(wàn)元。（6）賬面利潤(rùn)為-1580萬(wàn)元。

　　要求：

　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年發(fā)生的開發(fā)成本；

　　（2）該開發(fā)企業(yè)2011年納稅調(diào)整增加額；

　　（3）該開發(fā)企業(yè)2011年納稅調(diào)整減少額；

　　（4）該開發(fā)企業(yè)2011年度的納稅調(diào)整后所得或應(yīng)納稅所得額。

　?。?）《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》第40行“本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額”。

　　案例分析：

　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年發(fā)生的開發(fā)成本

　　土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=2000+100+50=2150（萬(wàn)元），前期工程費(fèi)=300萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=500萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)=8000萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)=0，開發(fā)間接費(fèi)=150+350（借款費(fèi)用）=500（萬(wàn)元）。

　　2011年發(fā)生的開發(fā)成本合計(jì)=2150+300+500+8000+500=11450（萬(wàn)元）

　　注意：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年納稅調(diào)整增加額

　?、兕A(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)增=20000×8000÷10000×10%=1600（萬(wàn)元）；②業(yè)務(wù)招待費(fèi)限額=20000×800×5‰=80>100×60%=60，準(zhǔn)予扣除60，業(yè)務(wù)招待費(fèi)調(diào)增=100-60=40（萬(wàn)元）；③廣告費(fèi)，不超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%，無(wú)需納稅調(diào)整。④財(cái)務(wù)費(fèi)用中應(yīng)予資本化部分調(diào)增350萬(wàn)元。⑤根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第九條、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十三條“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除”的規(guī)定，該開發(fā)企業(yè)通過(guò)教育部門向“希望工程”的捐贈(zèng)支出110萬(wàn)元不得扣除。

　　綜上，納稅調(diào)整增加額合計(jì)=1600+40+50+1310=2100（萬(wàn)元）。

　　（3）該開發(fā)企業(yè)2011年納稅調(diào)整減少額

　　依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。由例3得知，該開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅共1224萬(wàn)元準(zhǔn)予扣除，應(yīng)作納稅調(diào)整減少額，但預(yù)繳的企業(yè)所得稅稅款400萬(wàn)元不得稅前扣除。

　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年度的納稅調(diào)整后所得或應(yīng)納稅所得額

　　應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少額=-1580+2100-1224=-704（萬(wàn)元），即為《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》第23行“納稅調(diào)整后所得”704萬(wàn)元，即稅法確認(rèn)的虧損。該開發(fā)企業(yè)2011年度的虧損704萬(wàn)元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十八條規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過(guò)五年。

　　注意：稅法中的虧損和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的虧損含義是不同的。稅法中的虧損是指在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項(xiàng)扣除后，其結(jié)果就有

 　　　　

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