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一、房地產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)業(yè)的檢查對(duì)象包括各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)。關(guān)聯(lián)企業(yè)包括建材產(chǎn)銷企業(yè)、建筑安裝企業(yè)和個(gè)人、房地產(chǎn)銷售公司、中介公司（物業(yè)管理、二手房交易、房屋置換、房屋租賃）等……
?。?）營(yíng)業(yè)稅
?、贆z查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。一是有無(wú)直接坐支售樓收入不入賬的情況。二是營(yíng)業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否按規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入。三是是否存在低價(jià)銷售的行為、有無(wú)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。四是動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。五是各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。六是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。七是以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤(rùn)或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。八是房地產(chǎn)企業(yè)大額往來(lái)、長(zhǎng)期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷售問題。九是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。十是各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
?、跈z查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的及時(shí)性。一是銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。二是按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。
?、燮渌麪I(yíng)業(yè)稅涉稅問題。
?。?）企業(yè)所得稅
?、贆z查應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性。一是確定收入的完整性，重點(diǎn)是各種主營(yíng)收入、副營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)外收入（包括各種形式的財(cái)政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬。有無(wú)故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為；有無(wú)將已實(shí)現(xiàn)的收入長(zhǎng)期掛往來(lái)賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況；對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無(wú)不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。二是確定收入確認(rèn)的合法性，檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本和費(fèi)用的扣除，是否符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。三是確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無(wú)將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)等情況。
?、跈z查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。一是要重點(diǎn)檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效，有無(wú)收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用，尤其是建安企業(yè)和個(gè)人所提供的安裝工程成本是否真實(shí)；重點(diǎn)查看是否存在虛開辦公費(fèi)、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費(fèi)、銷售費(fèi)用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。二是要通過檢查總成本、已完工成本、總面積、已完工（可售）面積來(lái)檢查成本與收入的配比性、合法性，是否將未完工程項(xiàng)目的成本轉(zhuǎn)移到已完工程成本項(xiàng)目中。三是要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，針對(duì)會(huì)計(jì)處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項(xiàng)目在納稅申報(bào)時(shí)是否予以調(diào)整，重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽?/div> 
?、蹤z查減免稅政策執(zhí)行問題。檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)，是否按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第10條“不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠”的規(guī)定執(zhí)行。
?、苤攸c(diǎn)檢查項(xiàng)目。一是檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項(xiàng)的處理情況，是否存在預(yù)售款長(zhǎng)期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題；二是檢查預(yù)提費(fèi)用、應(yīng)付賬款等科目，對(duì)年末留有余額的預(yù)提費(fèi)用和超過3年（外企2年）因債權(quán)人原因無(wú)法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入；三是檢查無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的攤銷是否符合稅法規(guī)定；四是檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易情況，是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等，通過加大建安成本造價(jià)、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤(rùn)等；五是檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理；六是檢查企業(yè)按重估價(jià)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅等等。
（3）外商投資企業(yè)所得稅
?、贆z查各項(xiàng)應(yīng)稅收入（收益）的真實(shí)性、完整性。一是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入部分，是否有應(yīng)計(jì)未計(jì)產(chǎn)品銷售（經(jīng)營(yíng)）收入、視同銷售是否計(jì)入收入。二是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、租賃收入、利息收入、特許權(quán)使用費(fèi)、股息收入等是否存在少計(jì)收入的情況；國(guó)庫(kù)券利息收入是否多計(jì)收入。三是其他收入（包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權(quán)人緣故確實(shí)無(wú)法支付且兩年以上的應(yīng)付款項(xiàng)、物資／現(xiàn)金的溢余收入、應(yīng)稅的補(bǔ)貼收入、逾期包裝物押金、保險(xiǎn)無(wú)賠款優(yōu)待、手續(xù)費(fèi)收入等）是否存在少計(jì)收入的情況。四是接受捐贈(zèng)收入是否計(jì)入當(dāng)年應(yīng)稅所得額。五是非貨幣資產(chǎn)投資收益、對(duì)外投資的股權(quán)收益及其成本費(fèi)用的核算是否屬實(shí)。
?、跈z查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性、合理性。
*9、是否多列支制造費(fèi)用、生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售成本，有無(wú)多計(jì)其他業(yè)務(wù)成本。
第二、核實(shí)交際應(yīng)酬費(fèi)、工資福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、借款利息費(fèi)用等是否超過法定比例或標(biāo)準(zhǔn)列支；跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的，是否按適用比例分別計(jì)算列支限額。
第三、核實(shí)總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)、與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的借款利息、工資福利費(fèi)、財(cái)產(chǎn)損失、壞賬準(zhǔn)備金及其它減值準(zhǔn)備等須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后列支的項(xiàng)目。一是有無(wú)未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而擅自列支的問題。二是計(jì)提金額是否超過規(guī)定的列支比例。三是有無(wú)應(yīng)在免稅期或減半期列支的損失而在減半期或全額征稅期列支從而人為調(diào)節(jié)應(yīng)納所得稅額的問題。四是實(shí)際發(fā)生壞賬損失時(shí)是否沖減壞賬準(zhǔn)備；對(duì)于超過上一年度計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備部分，是否作為當(dāng)期損失列支；少于上一年度計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備部分，是否計(jì)入本年度應(yīng)納稅所得額；已經(jīng)作為壞賬損失在所得稅稅前扣除的應(yīng)收賬款，在以后年度收回時(shí)是否計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。五是存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備、短期投資跌價(jià)減值準(zhǔn)備、長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、在建工程減值準(zhǔn)備、委托貸款減值準(zhǔn)備等七項(xiàng)預(yù)提準(zhǔn)備金是否已經(jīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。
第四、重點(diǎn)檢查項(xiàng)目。一是銷售提成，有無(wú)重復(fù)列支供銷人員的工資、獎(jiǎng)金、差旅費(fèi)和交際應(yīng)酬費(fèi)問題；是否沖減銷售收入；是否以“白條”列支。二是技術(shù)開發(fā)費(fèi)，是否有技術(shù)開發(fā)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算方案，是否提供政策資料；當(dāng)年發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)是否超過上年實(shí)際發(fā)生額的10％；有無(wú)超范圍歸集技術(shù)開發(fā)費(fèi)套取加成扣除的情況；有無(wú)把以前年度未扣除完或不允許扣除的開發(fā)費(fèi)在本年度扣除。三是用于中國(guó)境內(nèi)的對(duì)外捐贈(zèng)，是否屬于公益救濟(jì)性捐贈(zèng)；是否直接支付給受贈(zèng)人；有無(wú)將攤派支出、贊助支出等作為對(duì)外捐贈(zèng)列支的問題。四是預(yù)提費(fèi)用，是否按照權(quán)責(zé)發(fā)生制提取和列支；除水電費(fèi)等允許預(yù)提的項(xiàng)目外，是否還預(yù)提其它費(fèi)用并稅前列支。五是支付給有關(guān)部門的管理費(fèi)，企業(yè)支付管理費(fèi)的主管部門是否為其提供了相關(guān)服務(wù)；企業(yè)支付給主管部門的管理費(fèi)，是否有規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者是否符合市場(chǎng)同類服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；支付給關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理費(fèi)
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