汕頭實務稅務技巧：十大行業(yè)納稅輔導提綱(一)

　　一、房地產(chǎn)業(yè)

　　房地產(chǎn)業(yè)的檢查對象包括各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)。關聯(lián)企業(yè)包括建材產(chǎn)銷企業(yè)、建筑安裝企業(yè)和個人、房地產(chǎn)銷售公司、中介公司（物業(yè)管理、二手房交易、房屋置換、房屋租賃）等……

　　（1）營業(yè)稅

　?、贆z查應稅營業(yè)額的合理性、完整性。一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。二是營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否按規(guī)定計入應稅收入。三是是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。四是動遷、拆遷補償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報納稅。五是各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。六是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。七是以投資名義轉讓土地使用權或不動產(chǎn)所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。八是房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題。九是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報納稅。十是各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅。

　?、跈z查應稅營業(yè)額的及時性。一是銷售房產(chǎn)預收款（預收定金）是否及時申報納稅。二是按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。

　　③其他營業(yè)稅涉稅問題。

　　（2）企業(yè)所得稅

　?、贆z查應稅收入的真實性、完整性。一是確定收入的完整性，重點是各種主營收入、副營收入、營業(yè)外收入（包括各種形式的財政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬。有無故意壓低售價轉移收入的行為；有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況；對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結算收入的現(xiàn)象。二是確定收入確認的合法性，檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務的收入確認以及成本和費用的扣除，是否符合《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）等有關規(guī)定。三是確定應稅收入與非應稅收入的劃分，檢查其有無將應稅收入作為非應稅收入申報等情況。

　　②檢查稅前扣除項目的真實性、合法性。一是要重點檢查構成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實；重點查看是否存在虛開辦公費、虛開服務業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關聯(lián)關系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。二是要通過檢查總成本、已完工成本、總面積、已完工（可售）面積來檢查成本與收入的配比性、合法性，是否將未完工程項目的成本轉移到已完工程成本項目中。三是要結合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目在納稅申報時是否予以調(diào)整，重點檢查各項準備金、風險金、業(yè)務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。

　?、蹤z查減免稅政策執(zhí)行問題。檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)，是否按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第10條“不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠”的規(guī)定執(zhí)行。

　?、苤攸c檢查項目。一是檢查應付未付、應收未收款項的處理情況，是否存在預售款長期掛“預收賬款”、“其他應付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題；二是檢查預提費用、應付賬款等科目，對年末留有余額的預提費用和超過3年（外企2年）因債權人原因無法支付的應付賬款應調(diào)整成本和收入；三是檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定；四是檢查企業(yè)與其關聯(lián)企業(yè)之間的關聯(lián)交易情況，是否利用關聯(lián)關系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等，通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉移利潤，或委托關聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉移利潤等；五是檢查房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理；六是檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報繳納企業(yè)所得稅等等。

　　（3）外商投資企業(yè)所得稅

　?、贆z查各項應稅收入（收益）的真實性、完整性。一是生產(chǎn)經(jīng)營收入部分，是否有應計未計產(chǎn)品銷售（經(jīng)營）收入、視同銷售是否計入收入。二是財產(chǎn)轉讓收入、租賃收入、利息收入、特許權使用費、股息收入等是否存在少計收入的情況；國庫券利息收入是否多計收入。三是其他收入（包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權人緣故確實無法支付且兩年以上的應付款項、物資／現(xiàn)金的溢余收入、應稅的補貼收入、逾期包裝物押金、保險無賠款優(yōu)待、手續(xù)費收入等）是否存在少計收入的情況。四是接受捐贈收入是否計入當年應稅所得額。五是非貨幣資產(chǎn)投資收益、對外投資的股權收益及其成本費用的核算是否屬實。

　?、跈z查稅前扣除項目的真實性、合法性、合理性。

　　*9、是否多列支制造費用、生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售成本，有無多計其他業(yè)務成本。

　　第二、核實交際應酬費、工資福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、借款利息費用等是否超過法定比例或標準列支；跨行業(yè)經(jīng)營的，是否按適用比例分別計算列支限額。

　　第三、核實總機構管理費、與生產(chǎn)經(jīng)營有關的借款利息、工資福利費、財產(chǎn)損失、壞賬準備金及其它減值準備等須經(jīng)稅務機關審批后列支的項目。一是有無未經(jīng)稅務機關批準而擅自列支的問題。二是計提金額是否超過規(guī)定的列支比例。三是有無應在免稅期或減半期列支的損失而在減半期或全額征稅期列支從而人為調(diào)節(jié)應納所得稅額的問題。四是實際發(fā)生壞賬損失時是否沖減壞賬準備；對于超過上一年度計提的壞賬準備部分，是否作為當期損失列支；少于上一年度計提的壞賬準備部分，是否計入本年度應納稅所得額；已經(jīng)作為壞賬損失在所得稅稅前扣除的應收賬款，在以后年度收回時是否計入當期應納稅所得額。五是存貨跌價減值準備、短期投資跌價減值準備、長期投資減值準備、固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備、在建工程減值準備、委托貸款減值準備等七項預提準備金是否已經(jīng)進行納稅調(diào)整。

　　第四、重點檢查項目。一是銷售提成，有無重復列支供銷人員的工資、獎金、差旅費和交際應酬費問題；是否沖減銷售收入；是否以“白條”列支。二是技術開發(fā)費，是否有技術開發(fā)計劃和費用預算方案，是否提供政策資料；當年發(fā)生的技術開發(fā)費是否超過上年實際發(fā)生額的10％；有無超范圍歸集技術開發(fā)費套取加成扣除的情況；有無把以前年度未扣除完或不允許扣除的開發(fā)費在本年度扣除。三是用于中國境內(nèi)的對外捐贈，是否屬于公益救濟性捐贈；是否直接支付給受贈人；有無將攤派支出、贊助支出等作為對外捐贈列支的問題。四是預提費用，是否按照權責發(fā)生制提取和列支；除水電費等允許預提的項目外，是否還預提其它費用并稅前列支。五是支付給有關部門的管理費，企業(yè)支付管理費的主管部門是否為其提供了相關服務；企業(yè)支付給主管部門的管理費，是否有規(guī)定的收費標準，或者是否符合市場同類服務的收費標準；支付給關聯(lián)企業(yè)的管理費

 　　　　

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