高頓網(wǎng)校友情提示，*7潮州實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(wù)處理(四)總結(jié)如下：
　　發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。
　　根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
　　乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發(fā)成本。
　　丙企業(yè)取得丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3,000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不應(yīng)計算土地增值稅清算收入。
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　　企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　二、會計處理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未蝥返還款，會計上不作處理。
　　丙企業(yè)取得3,000萬元政府獎勵或財政補貼。
　　收到獎勵或補貼款時：
　　借：銀行存款3,000
　　貸：營業(yè)外收入3,000
　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助
　　在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。
　　案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3,000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。
　　相關(guān)稅務(wù)處理：
　?。ㄒ唬I業(yè)稅
　　【營業(yè)稅暫行條例實施細則】第三條規(guī)定：“條例*9條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益”。
　　本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的3,000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。
　　（二）企業(yè)所得稅
　　本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3,000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：
　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定：（二）對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。
　　財稅[2011]70號＜關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知＞對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：
　　（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；
　　（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；
　　（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算”。
　　本案例業(yè)務(wù)，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途，因此，不符合財稅【2011】70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。
　　應(yīng)在企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3,000萬元時，計入當年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
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　　企業(yè)在實際交納的土地出讓金10,000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。
　　根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
　　實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因為返還3,000萬地價款，實質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。
　　因此，企業(yè)取得的返還款3,000萬，土地增值稅清算時，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。
　　參考：大連市地稅局（大地稅函〔2008〕188號）《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》規(guī)定：“納稅人應(yīng)當憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目”。
　　青島市地稅局（青地稅發(fā)〔2008〕100號）《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》規(guī)定：“對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額”。（四）、契稅。
　　企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　二、會計處理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）取得3,000萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時：
　　借：銀行存款3,000
　　貸：營業(yè)外收入3,000
 　　　　
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