高頓網(wǎng)校友情提示，*7運(yùn)城會計(jì)實(shí)務(wù)知識相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)的核算中存在現(xiàn)象總結(jié)如下：
　　例如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將后期開發(fā)商品房的土地成本打入前期商品房的成本，還美其名曰的稱為“滾動(dòng)開發(fā)”，這樣開發(fā)商就可以始終有一批“賬外土地”能夠在稅前列支成本。
　　又如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對自用或作為經(jīng)營性資產(chǎn)的房產(chǎn)，不分?jǐn)偦蛏俜謹(jǐn)偼恋爻鲎尳?，而將?yīng)由自用或經(jīng)營性房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?，全部或部分?jǐn)側(cè)雽ν怃N售的房產(chǎn)中，使得這部分房產(chǎn)的土地成本，隨著商品房的銷售全部提前在稅前扣除。
　　再如，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都不考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物使用年限的因素，因此沒有將其作為凈產(chǎn)值預(yù)留。但在結(jié)轉(zhuǎn)商品房的成本時(shí)，則將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次性轉(zhuǎn)入商品房的開發(fā)成本或銷售成本中。
　　可見，圍繞土地使用權(quán)成本核算存在一系列“怪”現(xiàn)象。這些怪現(xiàn)象就是基于對土地使用權(quán)成本核算的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和利潤核算的不正確，從而少繳了企業(yè)所得稅，侵犯了國家利益。同時(shí)，由于將后期開發(fā)項(xiàng)目的土地成本打入前期商品房的成本，也侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
　　這一“怪”現(xiàn)象的產(chǎn)生，有多種原因。比如說，房地產(chǎn)開發(fā)公司執(zhí)行稅法和會計(jì)制度不嚴(yán)肅、不嚴(yán)格的原因；房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計(jì)人員對相關(guān)政策的理解不全面、不到位的原因；各種相關(guān)政策不協(xié)調(diào)、不配套的原因等。拿第三種原因?yàn)槔覈鴮φ饔猛恋貙?shí)行的是有償出讓有限年限使用權(quán)的政策，而對房屋實(shí)行的是沒有年限限制的所有權(quán)政策，這兩種政策由于使用年限的不同，使得房屋（或建筑物）的成本核算產(chǎn)生了矛盾。一方面，房屋的構(gòu)建成本（不含土地征用費(fèi)或雖含但是按照房屋折舊年限攤銷的土地使用費(fèi)）要按照會計(jì)估計(jì)的折舊年限計(jì)提折舊，一般規(guī)定不能低于20年；另一方面，房屋所占用土地的征用成本（如果土地使用費(fèi)單獨(dú)核算）則是按照所占用的土地，在使用年限內(nèi)平均攤銷，一般攤銷年限為40年至70年。兩種不同的核算口徑，自然而然的造成成本核算上的差異。
　　如何避免上述一系列不規(guī)范的“怪”現(xiàn)象呢？這要求房地產(chǎn)企業(yè)必須依據(jù)會計(jì)制度和稅法的有關(guān)規(guī)定，合理、合規(guī)、實(shí)事求是的歸集和分?jǐn)偼恋爻鲎尳穑ㄕ饔觅M(fèi)），不能混淆或擠占計(jì)稅成本。不僅在會計(jì)核算時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行會計(jì)制度的規(guī)定，而且在納稅申報(bào)時(shí)也要嚴(yán)格執(zhí)行稅法的規(guī)定，從而保證會計(jì)核算和納稅申報(bào)的正確性，慢慢讓這些“怪”現(xiàn)象逐步消失。
 　　　　
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