高頓網(wǎng)校友情提示，*7玉林會計實務(wù)知識相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假手段多樣總結(jié)如下：
　　近兩年對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入、隨意結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本、漏繳稅費、違規(guī)貸款套取銀行信用等諸多問題。為堵住房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷漏作假行為，注冊會計師的審計作用顯得極為重要。
　　將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入
　　一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，達到偷逃所得稅的目的，在預(yù)收賬款已達到收入確認(rèn)的條件時，想方設(shè)法推遲收入的確認(rèn)。
　　注冊會計師在審計過程中，首先應(yīng)檢查“預(yù)收賬款”期末金額，并與利潤表中的主營業(yè)務(wù)利潤比較。如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)“預(yù)收賬款”金額較大，而當(dāng)期的主營業(yè)務(wù)利潤相對較低，與企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和正常利潤水平不相適應(yīng)，并且通過分析性復(fù)核近幾年會計報表“預(yù)收賬款”期末數(shù)額呈遞增趨勢，那么可以初步斷定企業(yè)存在將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入的行為。其次，可以詢問企業(yè)有關(guān)人員預(yù)收賬款沒有結(jié)轉(zhuǎn)收入的原因；在查實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計師可以根據(jù)會計核算的基本原則中實質(zhì)重于形式原則確認(rèn)此項售房銷售收入已實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。
　　將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出
　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出的經(jīng)營行為，注冊會計師在審計時，首先，應(yīng)檢查“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“在用周轉(zhuǎn)房”、“開發(fā)產(chǎn)品”等會計科目，了解企業(yè)有無出租商品房的行為。對于“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“在用周轉(zhuǎn)房”的借方發(fā)生額，注冊會計師可以通過查閱相應(yīng)的房屋租賃合同、房屋拆遷補償合同，核實其業(yè)務(wù)發(fā)生的真實性。其次，檢查企業(yè)是否按期確認(rèn)經(jīng)營收入并攤銷“出租開發(fā)產(chǎn)品”的成本。第三，對于“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“在用周轉(zhuǎn)房”的貸方發(fā)生額及“經(jīng)營成本”的借方發(fā)生額，注冊會計師可以核查其貸方發(fā)生額與借方發(fā)生額的相應(yīng)原始憑證，通過核查相應(yīng)的原始憑證，查實其是否轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)銷售。最后，檢查銷售合同金額與企業(yè)確認(rèn)收入的金額是否存在差異，以查明企業(yè)是否存在將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作為收入入賬的情況。
　　虛假按揭，制造銷售假象
　　虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”（開發(fā)商找來的冒名頂替者）達成買賣協(xié)議，等房屋實際賣出時再辦理退回。
　　由于這種虛假按揭?guī)в泻軓姷拿曰笮?，因此給審計判斷帶來困難，筆者認(rèn)為注冊會計師可以從以下幾方面進行審計以發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否存在虛假按揭的情況：
　?。ǎ保┨摷侔唇液贤c正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整，審計人員應(yīng)詳細檢查按揭合同的條款是否填寫齊全。
　?。ǎ玻┤绻唇业谋窘鸷屠⒂煞康禺a(chǎn)企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行；注冊會計師應(yīng)詳細審查企業(yè)的銀行賬，如存在可疑事項，應(yīng)追查相應(yīng)的原始憑證。
　?。ǎ常┳詴嫀煈?yīng)關(guān)注大額的銷售業(yè)務(wù)、款項的收取情況，索取合同、房屋交付使用情況記錄、向物業(yè)公司索取業(yè)主辦理入住手續(xù)等資料，往往虛假的銷售都沒有交付使用記錄，也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關(guān)事宜，尤其要注意后期的銷售退回。
　?。ǎ矗┤绻髽I(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳納所得稅。如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭。
　?。ǎ担┐送猓詴嫀熑鐟岩纱嬖谔摷侔唇忆N售，可到現(xiàn)場察看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置則可能存在問題。
 　　　　
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