案情簡介：2015年3月份，稅務(wù)機(jī)關(guān)對某外資企業(yè)往年度稅費繳納情況進(jìn)行了評估檢查。該外資企業(yè)2012年度租用某化工廠的房產(chǎn)（該房產(chǎn)所占土地為集體所有）用于經(jīng)營，2012年末該外資企業(yè)與該化工廠簽訂了集體土地使用權(quán)上的房產(chǎn)購買協(xié)議，其中房產(chǎn)價值為300萬元，土地面積為12000平方米（該土地等級為二等，年單位稅額為3元/平方米），但該外資企業(yè)一直未辦房產(chǎn)和土地手續(xù)，與此同時該外資企業(yè)在2013年度在這集體土地上建造了一幢廠房但一直未竣工。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過檢查發(fā)現(xiàn)：自2013年至2014年為止，該外資企業(yè)房產(chǎn)稅已經(jīng)按照規(guī)定繳納，但是一直未繳納土地使用稅。檢查人員詢問了企業(yè)法人和會計，他們反映，該企業(yè)自2013年至今，購入的廠房一直閑置，期間自建廠房也未竣工達(dá)到可使用狀態(tài)，土地屬于集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)，所以該納稅人認(rèn)為企業(yè)不應(yīng)該繳納土地使用稅。
稅法分析：財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]56號）規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的批復(fù)》（蘇地稅函[2011]240號）中也明確，對于在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)使用集體所有建設(shè)用地，并已辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)證的單位和個人繳納；對于在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)使用集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，城鎮(zhèn)土地使用稅由實際使用人即最終使用土地的單位和個人繳納。
本案中，該外資企業(yè)與該化工廠簽訂了集體土地使用權(quán)上的房產(chǎn)購買協(xié)議，從而對集體土地使用權(quán)上的房產(chǎn)（不動產(chǎn)）擁有了所有權(quán)，同時該外資企業(yè)又在該集體土地上建房，由此可以看出：該外資企業(yè)實際上已經(jīng)在使用租入的集體土地，應(yīng)由該外資企業(yè)（實際使用人）繳納土地使用稅。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查人員按照上述政策規(guī)定，一方面對于該外資企業(yè)進(jìn)行了政策宣傳，另一方面對于該納稅人近兩年未交的土地使用稅7.2萬元及其滯納金進(jìn)行了查補(bǔ)并追征。