房地產(chǎn)業(yè)營改增的區(qū)分情形分析
國家稅務(wù)總局以公告形式連續(xù)發(fā)布了多個(gè)文件，針對(duì)納稅人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或經(jīng)營租賃、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等具體問題進(jìn)行了明確，房地產(chǎn)業(yè)完全可以實(shí)現(xiàn)“稅負(fù)只減不增”的目標(biāo)。但由于房地產(chǎn)業(yè)在征收營業(yè)稅時(shí)區(qū)分了不同情形，不同情形在進(jìn)行營改增轉(zhuǎn)換時(shí)，對(duì)應(yīng)著不同做法，對(duì)此需要逐類分析，分而治之。
現(xiàn)有營業(yè)稅在房地產(chǎn)業(yè)征收上有三種情形：一是除個(gè)人銷售住房外，納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置或抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以“其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去不動(dòng)產(chǎn)的購置原價(jià)或抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額”為計(jì)稅營業(yè)額，即差額征稅。二是個(gè)人銷售住房，從2016年2月22日起，將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅；購買不足2年的，全額征稅。三是納稅人銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，全額征稅。由此看來，不同納稅人在房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅稅負(fù)并不相同，營改增后納稅人的稅負(fù)變動(dòng)情況也不一而足，現(xiàn)舉例說明。
例1：某貿(mào)易公司2016年6月以500萬元銷售當(dāng)年5月以400萬元購入的房產(chǎn)，支付中介費(fèi)用10萬元，均取得增值稅專用發(fā)票，如征營業(yè)稅，稅額=（500-400）×5%=5萬元。如征增值稅，銷項(xiàng)稅額=500×11%÷（1+11%）=49.5萬元，因現(xiàn)在“將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=（400+10）×11%÷（1+11%）=40.6萬元，則應(yīng)納增值稅額=49.5-40.6=8.9萬元，高于原征收的營業(yè)稅。由于此類行為原即實(shí)行差額征稅，且營業(yè)稅稅率低于增值稅，營改增后，建議實(shí)行專項(xiàng)稅收優(yōu)惠。
例2：營改增后個(gè)人住房銷售將新增兩大問題。一是現(xiàn)行營業(yè)稅優(yōu)惠政策的處理，建議移植，即對(duì)購買滿2年及以上的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征增值稅。二是保持征稅范圍稅負(fù)只減不增。假設(shè)房產(chǎn)售價(jià)為X，房產(chǎn)原購價(jià)為Y，在不考慮中介費(fèi)用等情況下，要使?fàn)I改增后稅負(fù)相等，則X×5%=X×11%÷（1+11%）-Y×11%÷（1+11%），Y=0.495X。即，只要Y高于0.495X，就能達(dá)到稅負(fù)只減不增的目標(biāo)，鑒于房產(chǎn)在2年內(nèi)增值難以如此快速，保持稅負(fù)只減不增較易實(shí)現(xiàn)。
例3：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，營改增后關(guān)鍵是進(jìn)項(xiàng)稅額的確定。一是進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算。全行業(yè)營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的所有成本，包括原材料、勞務(wù)和固定資產(chǎn)等，尤其是開發(fā)過程中大量涉及的金融成本是否均能抵扣。二是抵扣票據(jù)。按照現(xiàn)行稅法，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣須憑增值稅專用發(fā)票，而勞務(wù)類項(xiàng)目原均使用地稅監(jiān)制普通發(fā)票，且這些勞務(wù)成本占大頭。因此，建議對(duì)此類行為的稅負(fù)實(shí)行定目標(biāo)統(tǒng)算，以降低稅負(fù)。
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