今年以來，在整體政策寬松的背景下，一線城市和二線核心城市、環(huán)一線城市地區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高。那么半年來，哪些城市的房?jī)r(jià)漲幅高呢?
標(biāo)準(zhǔn)排名研究院日前發(fā)布的《2016年上半年均價(jià)萬元以上城市房?jī)r(jià)漲幅榜》顯示，在滬深等一線城市限購(gòu)收緊后，二線“四小龍”和環(huán)一線城市大幅上漲，上半年這些城市的漲幅均名列前茅。
合肥廊坊領(lǐng)銜
其中，合肥上半年房?jī)r(jià)上漲了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥樓市均價(jià)為8493元/平方米，在中西部城市中排在武漢、鄭州和南昌之后。到今年6月，合肥房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市*9位。
根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在合肥各區(qū)域中，上半年，政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)兩個(gè)區(qū)域漲勢(shì)最猛，濱湖區(qū)房?jī)r(jià)半年來由8971元/平方米上漲到15629元/平方米，漲幅高達(dá)74%，政務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià)由11121元/平方米上漲到17216元/平方米，漲幅高達(dá)55%。
高漲的房?jī)r(jià)也引發(fā)外界的擔(dān)憂，并最終帶來樓市政策的收緊。今年6月24日合肥市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，自7月1日起實(shí)施。政策強(qiáng)調(diào)合肥將執(zhí)行限貸，并且提高二套房和三套房的首付比例，同時(shí)加大土地供應(yīng)，對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控。
即使如此，合肥房?jī)r(jià)仍在溫和上漲。數(shù)據(jù)顯示，7月合肥均價(jià)已突破1.2萬元大關(guān)。業(yè)界分析，自限貸執(zhí)行至今一周多的時(shí)間看，限貸對(duì)抑制合肥房?jī)r(jià)起著積極的作用，不過樓市漲勢(shì)不變，預(yù)計(jì)后期房?jī)r(jià)漲勢(shì)會(huì)減緩，保持穩(wěn)定狀態(tài)。
在合肥之后，三線城市廊坊房?jī)r(jià)半年漲幅達(dá)到了33.37%，位居全國(guó)第二，同比漲幅更是將近50%。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《*9財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，廊坊房?jī)r(jià)高漲主要原因在于，隨著北京市政府東遷，通州城市副中心確立。2015年8月，北京通州出臺(tái)最嚴(yán)格限購(gòu)后，很多資金外溢，開始炒作環(huán)北京樓市，這是這一輪暴漲的最主要原因之一。
這其中，與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺，漲幅甚至跑贏了深圳，構(gòu)成了環(huán)京樓市中最為活躍的四個(gè)板塊。
今年4月2日，廊坊市出臺(tái)《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，通過九大措施完善三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，被稱為“廊九條”，其中明確提出：實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策;非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款不得低于30%。
不過，廊坊樓市并不缺乏炒作概念，尤其是在5月底，多家媒體報(bào)道，通州與北三縣將加強(qiáng)跨界地區(qū)統(tǒng)一管控，統(tǒng)一規(guī)劃，將實(shí)現(xiàn)“規(guī)劃一張圖”，涉及房地產(chǎn)、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)及社會(huì)保障等方面的政策。外界更是一度傳出北三縣將并入通州的消息，“北三縣”也由此經(jīng)歷新一輪的上漲。6月，廊坊轄下的燕郊房?jī)r(jià)已達(dá)到了17340元/平方米。
廊坊之后，蘇州和廈門兩個(gè)風(fēng)景秀麗的旅游城市半年漲幅分別達(dá)到了31.43%和24.59%。以廈門為例，6月廈門房?jī)r(jià)均價(jià)為31363元/平方米，比一線城市廣州高出1萬多元，高居全國(guó)第四，直逼北上深。由于房?jī)r(jià)高漲，蘇州和廈門兩個(gè)城市也紛紛收緊了調(diào)控政策。
二線四小龍、環(huán)一線城市漲幅高
房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市主要有兩大類，一部分是房?jī)r(jià)上漲迅猛的二線“四小龍”——合肥、蘇州、廈門和南京，其中合肥高居榜首，蘇州和廈門位列三、四位。南京位列第八。另一部分則是環(huán)一線城市地區(qū)，比如緊鄰北京的廊坊漲幅高居第二，毗鄰深圳的東莞高居第五，珠海位居第九，天津位居第十，此外，蘇州的昆山等地也受到上海購(gòu)買力外溢的影響。
以東莞為例，深圳房?jī)r(jià)高漲的情況下，大量的購(gòu)買力外溢到東莞的臨深片區(qū)置業(yè)，直接造成了東莞的房?jī)r(jià)直線飆升，今年臨深片區(qū)幾個(gè)鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)同比上漲都在50%以上，房?jī)r(jià)明顯超過東莞市區(qū)。
由于需求溢出效應(yīng)，環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購(gòu)買力的購(gòu)房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于當(dāng)?shù)兀聘吡诉@些周邊城市的房?jī)r(jià)收入比。
相比之下，由于一線城市如上海、深圳等在今年3月紛紛收緊了限購(gòu)等調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭也明顯放緩。這其中北京和上海半年漲幅位列第七和第八。廣深的漲幅更是位列10名之后。其中廣州雖然自今年3月后連續(xù)多月創(chuàng)下成交天量，但由于供應(yīng)量巨大，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍比較平穩(wěn)。
在3月份上海、深圳加碼調(diào)控后，最近房?jī)r(jià)上漲最迅猛的兩大二線城市合肥和廈門也都出臺(tái)了限貸政策。再加上此前已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的南京、蘇州和廊坊等城市，整體調(diào)控趨勢(shì)出現(xiàn)了明顯改變。
張大偉說，在過去的一年多房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存，所以各種寬松政策次第出臺(tái)。但因?yàn)閹?kù)存分化，部分一二線城市及一二線輻射區(qū)，庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。
在這種情況下，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化。張大偉說，在市場(chǎng)分化的情況下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)。這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，在二線核心城市和環(huán)一線城市收緊政策之后，到8、9月份后后續(xù)影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來，這些城市的成交量將會(huì)出現(xiàn)下滑。但由于整體收緊的力度很小，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的可能性并不大。尤其是，由于庫(kù)存量太小，如果僅僅是限貸收緊，供應(yīng)沒有跟上，那么到了“金九銀十”的成交旺季，房?jī)r(jià)仍存在繼續(xù)上漲的可能。
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