施工放緩、拖欠工資、司法查封、債務(wù)重組，這些曾出現(xiàn)在深圳房企光耀地產(chǎn)倒閉前的關(guān)鍵詞，如今又再次出現(xiàn)在同為“地產(chǎn)百強(qiáng)”的深圳房企——奧宸地產(chǎn)身上。
最近卷入施工放緩風(fēng)波的，是他們在深圳*10的項(xiàng)目奧宸觀壹城。盡管超過2000套房屋大部分已售出，但讓準(zhǔn)業(yè)主們擔(dān)憂的事情最近在陸續(xù)發(fā)生——外地項(xiàng)目工人跨省討薪，觀壹城施工進(jìn)度放緩，包括部分已售房源在內(nèi)，超過70套房屋被司法查封。
“跨省”討薪源于三年前奧宸地產(chǎn)在昆明開發(fā)的項(xiàng)目——奧宸中央廣場、奧宸財富廣場停工，逾期交房，諸多昆明業(yè)主與項(xiàng)目施工方被迫“跨省”維權(quán)。觀壹城項(xiàng)目施工放緩及短暫停工現(xiàn)象也涉及到相應(yīng)資金的發(fā)放。
奧宸地產(chǎn)成立于1996年，由曾在政府工作的女董事長鄒健民“下海”創(chuàng)辦。鄒健民1962年出生于山東省榮城市，1982年她畢業(yè)于云南財貿(mào)學(xué)院，后在政府事業(yè)單位從事財務(wù)工作，并赴美學(xué)習(xí)。1995年她從美國回到昆明從事房地產(chǎn)開發(fā)，并成立了云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2006年以后奧宸開始了全國拓展，次年在深圳設(shè)立總部，開始集團(tuán)化運(yùn)作。2009年鄒健民接受媒體采訪時狂言：奧宸確立了三年內(nèi)在香港IPO上市的目標(biāo)，并力爭三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)年銷售過百億元，朝著“中國房地產(chǎn)二十強(qiáng)”的目標(biāo)邁進(jìn)。公開資料顯示，2011-2013年，奧宸地產(chǎn)銷售收入分別為35.8億元、37.3億元和38.3億元。
但六年后，這家以上市并沖進(jìn)中國房地產(chǎn)二十強(qiáng)為目標(biāo)的房企，正一步步將他們的業(yè)主拖向深淵。有了昆明業(yè)主和光耀地產(chǎn)的前車之鑒，深圳觀壹城的準(zhǔn)業(yè)主們希望奧宸地產(chǎn)能夠提供目前的項(xiàng)目工程進(jìn)度表，解釋司法查封事項(xiàng)以及要求政府相關(guān)部門介入監(jiān)管購房資金，避免奧宸觀壹城項(xiàng)目資金被挪用，保證項(xiàng)目能夠在明年按時交房。
業(yè)主們的擔(dān)憂不無道理。除了昆明項(xiàng)目停工和深圳項(xiàng)目施工放緩之外，奧宸地產(chǎn)資金鏈緊張跡象在2014年時便已顯現(xiàn)。
奧宸地產(chǎn)深圳公司一位離職員工告訴界面新聞，從2014年下半年開始，奧宸地產(chǎn)就開始出現(xiàn)欠發(fā)工資的現(xiàn)象，隨即引發(fā)了大量員工離職。“現(xiàn)在被欠薪的離職員工超過40名，多的有20多萬元，少的也有數(shù)千元。”
這位離職員工還透露，在奧宸觀壹城項(xiàng)目開盤之前，項(xiàng)目也曾出現(xiàn)過短暫停工現(xiàn)象。不過在2015年，奧宸地產(chǎn)出售了一塊“靚地”，回籠了部分資金。一塊位于光明區(qū)的舊改地塊，以超過10億元的價格出售給深圳星河地產(chǎn)。
一位在深圳從事大宗交易的中介人士告訴界面新聞，奧宸地產(chǎn)在光明新區(qū)的舊改地塊已運(yùn)作4年，前期已投入大量資金，項(xiàng)目也已進(jìn)行到“專項(xiàng)規(guī)劃”的階段，“如果不是資金特別緊張，奧宸絕對不會舍得賣了這塊地。”
鄒健民曾經(jīng)試圖以云南項(xiàng)目的銷售收入支撐全國的擴(kuò)展。但這反而拖累了云南大本營，旗下的多個項(xiàng)目因資金鏈斷裂陷入泥沼。昆明奧宸中央廣場于2014年下半年停工，奧宸財富廣場于2014年底停工，停工后復(fù)工的奧宸中心雖然最終入市，但并未給奧宸地產(chǎn)帶來更多的資金回籠。
這讓奧宸地產(chǎn)在昆明陷入了停工以及業(yè)主訴訟維權(quán)的泥沼。深圳法院網(wǎng)上訴訟服務(wù)平臺顯示，目前奧宸地產(chǎn)深圳公司的訴訟有9件，其中處于審理階段的有6件。而據(jù)云南法院網(wǎng)信息，目前云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉及到到法律訴訟多達(dá)85件，其中作為被執(zhí)行人的執(zhí)行標(biāo)的總額約1.9億元。
一位接近奧宸的地產(chǎn)代理公司高管告訴界面新聞，如果奧宸外地項(xiàng)目能夠順利滾動開發(fā)，其資金壓力不至于這么緊張，但“奧宸地產(chǎn)已經(jīng)三四年沒有太多的收入”。
對于司法查封已出售的房源，深圳市信榮律師事務(wù)所律師張茂榮解釋稱，在出售房源沒有取得房產(chǎn)證之前，房屋在法律程序上仍然屬于開發(fā)商，一旦涉及到訴訟保全，進(jìn)行司法查封是沒有問題的，“如果無法解封，業(yè)主可以向開發(fā)商主張權(quán)利。”
利安達(dá)會計事務(wù)所深圳分所合伙人馬洪認(rèn)為，如果深圳公司與昆明項(xiàng)目都是具有獨(dú)立法人資格的公司，那么昆明項(xiàng)目資金問題并不會影響到深圳公司，但不能排除的是，兩家公司都屬于奧宸地產(chǎn)集團(tuán)公司，可能存在相互拆借資金或者擔(dān)保融資的情況。
對于深圳業(yè)主們的擔(dān)憂，奧宸地產(chǎn)于5月18日組織了部分深圳業(yè)主參觀項(xiàng)目工程，并給到了一份項(xiàng)目工程進(jìn)度表，但業(yè)主們并不滿意，“對照工程進(jìn)度表，目前的工程已延期30天以上。”一位業(yè)主參觀后表示。
一位負(fù)責(zé)解答業(yè)主疑問的客服負(fù)責(zé)人解釋稱，目前的司法查封是涉及到融資上的一些事情，“因?yàn)槔习逑氚l(fā)展觀壹城二期，涉及舊改拿地的款項(xiàng)比較大，這些企業(yè)上面的事情，涉及到商業(yè)機(jī)密，無法一一對外公布。”
這位客服負(fù)責(zé)人還表示，司法查封的問題會在近期解決，“暫時請以兩個月為期限”，至于昆明工人“跨省”維權(quán)事宜，“鬧事肯定是有一些合同上面的糾紛，我明確告訴你確實(shí)存在”，但是他表示昆明項(xiàng)目與深圳項(xiàng)目是獨(dú)立運(yùn)作的，不會相互影響。
這位客服負(fù)責(zé)人并沒有正面回答關(guān)于深圳項(xiàng)目的工程進(jìn)度問題，只是表示“老板對觀壹城項(xiàng)目的投資額都是以十億計單位，不可能讓它出現(xiàn)問題”。
但奧宸地產(chǎn)目前已引入信達(dá)資產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)重組。
深圳商事登記薄信息顯示，奧宸地產(chǎn)集團(tuán)將深圳市奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99%的股權(quán)于4月6日轉(zhuǎn)讓給北京市同順益鑫資產(chǎn)管理有限公司，一周后，北京同順益鑫資產(chǎn)管理有限公司持有的99%股權(quán)、深圳奧宸監(jiān)事王紅持有的1%股權(quán)又都被質(zhì)押給中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司。
更早前的2014年6月，奧宸地產(chǎn)創(chuàng)始人鄒健民便已將其持有的奧宸地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司90.91%的股權(quán)質(zhì)押給中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司。
與深圳奧宸有過生意來往的一位地產(chǎn)人士告訴界面新聞，目前信達(dá)資產(chǎn)已經(jīng)介入奧宸深圳公司的債務(wù)重組，其觀壹城項(xiàng)目的地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管賬戶也已從江蘇銀行轉(zhuǎn)到信達(dá)方面，“全部債務(wù)轉(zhuǎn)給信達(dá)，處理回款也是信達(dá)收取。”
德勤中國區(qū)合伙人王歡分析認(rèn)為，由于涉及到比較復(fù)雜的協(xié)議安排，從目前來看尚不清楚信達(dá)是以怎樣的模式介入到奧宸的債務(wù)重組中來，可能是一系列的打包安排，但信達(dá)的介入并不能推斷出“奧宸資金鏈斷裂”的結(jié)論。
一位奧宸觀壹城的負(fù)責(zé)人也回復(fù)界面新聞，“信達(dá)的介入，只會讓事情往好的方向發(fā)展。”
本文來源：界面；作者：羅強(qiáng)