國(guó)開行遇上了“融資難”。
　　4月20日，國(guó)家開發(fā)銀行（下稱“國(guó)開行”）行長(zhǎng)鄭之杰在某論壇表示，國(guó)開行力爭(zhēng)在4月前為棚改項(xiàng)目發(fā)放1000億元貸款，并將加快住宅金融事業(yè)部的組建，以為棚改等保障房工程提供長(zhǎng)期資金。
　　梳理可知，住宅金融事業(yè)部主要有兩種資金渠道，一是國(guó)開行帶頭，依托國(guó)家信用發(fā)行住宅金融轉(zhuǎn)型債券；二是由國(guó)開行設(shè)立城鎮(zhèn)化發(fā)展專項(xiàng)基金，引導(dǎo)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)、社保等社會(huì)資金參與包括棚改在內(nèi)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。
　　棚改本身是微利工程，且前期商業(yè)價(jià)值較大的區(qū)域基本已經(jīng)完成，剩下的都是“硬骨頭”。如何提高社會(huì)資本進(jìn)入棚改等保障性安居工程的積極性，成為住宅金融事業(yè)部吸納資金的首要難題。
　　關(guān)于如何解決這個(gè)難題，《地產(chǎn)》聯(lián)系國(guó)開行政策研究室，其表示對(duì)此尚不了解。
　　“想引導(dǎo)民間資本支持棚改項(xiàng)目，一定要讓其有利潤(rùn)可圖。”亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓對(duì)《地產(chǎn)》表示，“這首先需要政府將棚改的規(guī)劃?rùn)?quán)和定價(jià)權(quán)交給房企，市場(chǎng)化運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)房企和金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)*5化。其次，政府應(yīng)盡快出臺(tái)棚改在稅收、補(bǔ)貼等方面的優(yōu)惠細(xì)則。”
 
　　國(guó)開行斥巨資投棚改
　　2014年3月，政府在兩會(huì)報(bào)告中提出，在今后一段時(shí)期，我國(guó)將著重解決“三個(gè)1億人”問題：既促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)；改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村；引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。
　　4月2日，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理著重部署進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對(duì)棚戶區(qū)改造的支持作用。會(huì)議強(qiáng)調(diào)加快棚改，既能改善民生，又能有效的拉動(dòng)投資和促進(jìn)消費(fèi)，是以人為核心新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。
　　隨后，國(guó)開行宣布正在組建住宅金融事業(yè)部，并開始奔赴各地助力棚改。
　　4月24日，國(guó)開行河南分行簽署支持河南省棚戶區(qū)改造專項(xiàng)貸款合同，擬向河南省豫資城鄉(xiāng)投資發(fā)展有限公司發(fā)放458億元專項(xiàng)貸款。
　　4月30日，國(guó)開行與四川省政府簽訂《四川省加快推進(jìn)危舊房棚戶區(qū)改造省級(jí)平臺(tái)融資合作備忘錄》。備忘錄中稱，國(guó)開行將在棚改貸款方面予以四川省政策傾斜，為當(dāng)?shù)嘏锔膭?chuàng)造條件，促進(jìn)四川棚改任務(wù)順利完成。
　　據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)開行年內(nèi)承諾在廣西棚改安排專項(xiàng)貸款100億元，4月底前擬發(fā)行40億元。國(guó)開行副行長(zhǎng)王用生承諾今年將向貴州棚改提供不少于200億元的貸款支持。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月底，國(guó)開行已為川、陜、湘、遼、桂、豫、黔等省區(qū)的棚改項(xiàng)目發(fā)放貸款1079億元，比2013年為棚戶區(qū)發(fā)放貸款的總額還要多。
　　在整個(gè)保障性安居工程上，自2005年發(fā)放首筆棚改貸款至2013年底，國(guó)開行累計(jì)向保障性安居工程貸款6235億元，貸款余額為4363億元，同業(yè)占比近60%。
 
　　民間資本難買賬
　　棚改作為我國(guó)改善困難家庭住房的惠民工程，自2004年在東北遼寧大規(guī)模開展后，到現(xiàn)在基本已建完1260萬(wàn)套，覆蓋全國(guó)31個(gè)省市。
　　據(jù)各地的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，全國(guó)大概還有1400萬(wàn)戶住房需要棚改。由于各地采用先難后易的棚改原則，現(xiàn)在尚未棚改的項(xiàng)目大多位于中西部地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭型城市等偏遠(yuǎn)地帶。相對(duì)曾經(jīng)的棚改項(xiàng)目，現(xiàn)在需改造的項(xiàng)目難度更大。
　　或因經(jīng)濟(jì)下行，或?yàn)閲?guó)計(jì)民生。在棚改難度不斷加大的同時(shí)，政府也在不斷提升棚改的規(guī)劃力度。
　　2013年，李克強(qiáng)總理提出五年1000萬(wàn)套棚戶區(qū)改造計(jì)劃，預(yù)計(jì)所需資金至少2.5萬(wàn)億元。2014年3月，住建部副部長(zhǎng)齊驥又聲稱，2014年計(jì)劃完成470萬(wàn)套棚戶區(qū)改造，到2017年計(jì)劃共完成1500萬(wàn)套，到2020年預(yù)計(jì)共完成3760萬(wàn)套，讓1億人搬出棚戶區(qū)和城中村。
　　按照完成1000萬(wàn)套棚改資金需要2.5億元計(jì)算，今年計(jì)劃完成470萬(wàn)套，所需資金至少1.17萬(wàn)億元。4月末國(guó)開行劃撥的1079億元棚改貸款已經(jīng)到位，再加上今年財(cái)政部在廉租房、合租房和棚改三項(xiàng)方面的財(cái)政撥款1158億元（并非全部用于棚改項(xiàng)目），也只有2000億元。資金匱乏成為今年完成棚改指標(biāo)的*5路障。
　　在將來(lái)的棚改項(xiàng)目融資中，住宅金融事業(yè)部將成為主要渠道。
　　依照相關(guān)政策可知，住宅金融事業(yè)部的資金來(lái)源除去依托國(guó)家信用發(fā)行債券，還有設(shè)立城鎮(zhèn)化發(fā)展專項(xiàng)基金，引導(dǎo)商業(yè)銀行等社會(huì)資金。
　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)開行的主要資金渠道就是依托國(guó)家信用發(fā)行債券，此時(shí)帶頭成立住宅金融事業(yè)部，依靠國(guó)家信用吸納資金，在本質(zhì)上與國(guó)開行直接將資金貸給保障性安居工程并無(wú)區(qū)別，但這更能顯示出中央和國(guó)開行對(duì)保障性安居工程的重視，也有利于后續(xù)優(yōu)惠政策的出臺(tái)。在基金方面，由于商業(yè)銀行等社會(huì)資本都是逐利機(jī)構(gòu)，而保障性安居工程的利潤(rùn)普遍較低，國(guó)開行能否調(diào)動(dòng)起商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的投資積極性，尚待考察。
　　盡管改制為商業(yè)銀行，但這些年國(guó)開行并沒有朝著普通商業(yè)銀行“吸儲(chǔ)+放貸”的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。在資金來(lái)源上，仍主要依托國(guó)家信用向市場(chǎng)發(fā)債。自2008年改制伊始到2012年，國(guó)開行的發(fā)債余額從27837億元增長(zhǎng)到53922億元，2012年發(fā)債余額占資產(chǎn)總額的70.5%。2012年并首度發(fā)行50年計(jì)超長(zhǎng)債511億元。
　　一位民生銀行經(jīng)理對(duì)《地產(chǎn)》表示，“國(guó)開行依托國(guó)家信用發(fā)行債券，融資成本較低，在貸款利率較低的情況下，參與棚改也能獲得一些利潤(rùn)。而且國(guó)開行屬于批發(fā)性銀行，雖然在單個(gè)棚改項(xiàng)目上獲得的利潤(rùn)薄弱，但運(yùn)營(yíng)多個(gè)棚改項(xiàng)目也能得到較高的利潤(rùn)。”
　　關(guān)于民生銀行對(duì)棚改的態(tài)度，上述人士稱，“我們銀行首先會(huì)積極響應(yīng)，積極參與，但棚改普遍開發(fā)周期比較長(zhǎng)，且利潤(rùn)點(diǎn)較低，而我們作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，要確保利潤(rùn)，所以總的來(lái)說(shuō)還是比較慎重。”
 
　　優(yōu)惠政策細(xì)則急需出臺(tái)
　　為提高房企和社會(huì)資金進(jìn)入棚改的積極性，早在2013年6月26日，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理就提出6項(xiàng)政策支持棚戶區(qū)改造。
 
　　其內(nèi)容主要包括：
　　一、增加財(cái)政投入。
　　二、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的信貸支持。
　　三、對(duì)企業(yè)用于政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。
　　四、落實(shí)相關(guān)政策措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造等。
 
　　謝逸楓表示，這次國(guó)開行為棚改發(fā)放1000億元貸款，屬于“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大棚戶區(qū)信貸支持”。除此之外，關(guān)于上述條文中的增加財(cái)政投入和扣除稅收等優(yōu)惠政策，至今并沒有體現(xiàn)出來(lái)。
　　官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，財(cái)政部下發(fā)用于棚改項(xiàng)目的資金為355億元，按照同年完成304萬(wàn)套安置房來(lái)計(jì)算，平均每套房?jī)H補(bǔ)貼1萬(wàn)元左右，補(bǔ)貼幅度可謂杯水車薪。
　　2011年5月24日，財(cái)政部和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》。通知中明確要求，“各地按照當(dāng)年實(shí)際繳入國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的土地出讓收入，扣除相關(guān)規(guī)定項(xiàng)目后，嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設(shè)。”
　　按照土地出讓金的運(yùn)用比例，2013年全國(guó)土地出讓金為4.1萬(wàn)億元，那么全國(guó)范圍內(nèi)就應(yīng)有4100億元用于保障房建設(shè)，現(xiàn)在財(cái)政部用于棚改的只有355億元。謝逸楓稱，“全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)際用于保障性住房工程的，應(yīng)該連5%都不到。”
　　此外，謝逸楓還表示，財(cái)政部和國(guó)開行的支持幅度畢竟有限，想順利實(shí)現(xiàn)這些年的棚改計(jì)劃，還應(yīng)該通過市場(chǎng)化方式運(yùn)作棚改項(xiàng)目。
　　據(jù)了解，現(xiàn)在開發(fā)商參與棚改的方式主要有兩種：一是委托代建，即地方政府出錢，開發(fā)商來(lái)建，然后地方政府給開發(fā)商代建費(fèi)；二是地方政府、銀行和房企進(jìn)行合作，政府出地、銀行出錢、開發(fā)商建設(shè)，建設(shè)完成后依照協(xié)議，政府給開發(fā)商幾個(gè)點(diǎn)的回報(bào)?，F(xiàn)在第二種方式比較常見，就利潤(rùn)來(lái)說(shuō)兩者相差無(wú)幾。
　　謝逸楓曾對(duì)媒體表示，從房企參與保障房建設(shè)的案例來(lái)看，房企的利潤(rùn)率一般在3%-5%左右。如果政府希望將更多資金引入保障性安居工程，必須采取措施使房企等市場(chǎng)主體的利潤(rùn)率達(dá)到10%左右。
　　謝逸楓對(duì)《地產(chǎn)》稱，“由于棚改是惠民工程，政府在項(xiàng)目規(guī)劃、房?jī)r(jià)上都有諸多限制。如果采用市場(chǎng)化運(yùn)作，開發(fā)商在房?jī)r(jià)、容積率和整體規(guī)劃上有決定權(quán)。通過調(diào)整規(guī)劃增加利潤(rùn)，再加上政府補(bǔ)貼、稅收等優(yōu)惠政策，調(diào)動(dòng)房企和商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的積極性。”
 
　　本文來(lái)源：財(cái)經(jīng)網(wǎng) 作者：線麗陽(yáng)