一、二線城市回暖，三、四線城市仍在調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)延續(xù)分化格局，上市房企已披露的2015年年報(bào)將之展露無遺。數(shù)據(jù)顯示，72家房企存貨總量超過1.4萬億元，去庫存壓力依然嚴(yán)峻。萬科在年報(bào)中談到，城市間的分化表現(xiàn)并不能掩蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)的全局性困境。房企盈利能力下滑已是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的趨勢(shì)，但行業(yè)整體凈利率跌至個(gè)位數(shù)還是首次出現(xiàn)
據(jù)上證資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有72家A股上市房企披露2015年年報(bào)，另有11家房企披露2015年業(yè)績快報(bào)，合計(jì)已有83家房企全年業(yè)績輪廓盡顯，行業(yè)格局也隨之展露無遺。記者研究發(fā)現(xiàn)，雖然近兩年房企盈利能力下滑已是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的趨勢(shì)，但年報(bào)顯示行業(yè)整體凈利率跌至個(gè)位數(shù)還是首次出現(xiàn)，72家房企平均凈利率僅9.3%。與此同時(shí)，2015年房企存貨量也明顯上升，72家房企存貨總量超過1.4萬億元，去庫存壓力依然嚴(yán)峻。
盈利能力趨弱
據(jù)上證資訊統(tǒng)計(jì)，截至4月5日，已公布2015年年報(bào)的滬深地產(chǎn)上市公司合計(jì)有72家，這72家房企在2015年總營收達(dá)到5871億元，同比增長25.4%，72家企業(yè)中只有27家企業(yè)營收下滑，在去年市場(chǎng)回轉(zhuǎn)、一路升溫的情況下，63%的房企營收增加，銷售收入同比大增。56家企業(yè)2015年凈利潤合計(jì)為479.8億元。整體看，同比2014年上漲14.5%。
值得關(guān)注的是，這72家房企2015年凈利潤總和為548億元，雖然同比增長了12%，但增幅遠(yuǎn)低于營收增幅。72家房企中僅29家凈利潤同比略升，整體平均凈利潤率更是跌至9.3%，較2014年同期的10.5%和2013年的12%呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)。
事實(shí)上，這也是房企年報(bào)顯示凈利潤率首次跌入個(gè)位數(shù)，房企盈利能力正在持續(xù)大幅下調(diào)。這一趨勢(shì)目前看來沒有逆轉(zhuǎn)的可能，甚至還在持續(xù)加劇，且房企間的分化也更加明顯，連一些大型房企也不能幸免。數(shù)據(jù)顯示，72家房企中，廊坊發(fā)展凈利率下滑幅度為-564%，位居榜首。還有兩家公司因連續(xù)虧損而披星戴帽。
“交付物業(yè)銷售面積降低”幾乎成為所有利潤下滑企業(yè)在年報(bào)中的標(biāo)準(zhǔn)說辭。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，雖然全國一、二線城市回暖，但三、四線城市依然處于調(diào)整過程中，以價(jià)換量在持續(xù)。從各家房企發(fā)布的報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的房企銷售均價(jià)出現(xiàn)下滑。同時(shí)，銷售難度的加大讓企業(yè)不得不增加銷售人手，人力成本以及營銷宣傳成本都在上漲，這些成本的增加都是凈利潤率下滑的因素。
去庫存壓力仍存
一方面是盈利能力的持續(xù)弱化，一方面則是庫存量的繼續(xù)攀升，房企目前的生存狀況可謂腹背受敵。上證資訊數(shù)據(jù)顯示，72家房企存貨總量超過1.409萬億元，同比攀升了13.8%。上市公司中，萬科A、招商蛇口與華夏幸福3家上市公司存貨都超過了1000億元，分別為3681億元、1214億元和1006億元，同比增幅分別為15.9%、20.6%和28.5%。
事實(shí)上，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲(chǔ)備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以整個(gè)存貨規(guī)模會(huì)比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。不過，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，從占比上看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。72家房企存貨規(guī)模同比上漲，這說明去庫存的任務(wù)依然艱巨，尤其部分房企在三、四線城市的庫存面積相對(duì)較高，即使上市房企去年加大力度清理存貨，但市場(chǎng)容量有限，不少企業(yè)又不愿意甩賣割肉，銷售壓力依然存在。即便今年一季度一線城市和部分二線城市迎來了火爆的樓市開局，實(shí)際上從全國范圍來看，去庫存的主基調(diào)并不會(huì)改變。
市場(chǎng)分化格局難改
對(duì)市場(chǎng)的一致看法從龍頭房企年報(bào)中也可見一斑。萬科在年報(bào)中談到，城市間的分化表現(xiàn)并不能掩蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)的全局性困境。公司重點(diǎn)觀察包括四大一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的14個(gè)城市，從2014年四季度商品住宅銷售面積已開始率先回升，新房庫存由年初的1.55億平方米下降至1.39億平方米，但除這些熱點(diǎn)城市外，全國其他地區(qū)仍然面臨較大的去庫存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、投資活動(dòng)依然低迷。全國住宅開發(fā)投資完成額增速連續(xù)兩年下滑，住宅新開工持續(xù)萎縮，開發(fā)投資持續(xù)放緩，反映出當(dāng)前大部分地區(qū)的住房市場(chǎng)仍然面臨較大挑戰(zhàn)，行業(yè)庫存逐步消化仍需要時(shí)間。
陽光城在年報(bào)中也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)延續(xù)分化格局。短期來看，熱點(diǎn)一、二線城市人口持續(xù)流入，需求空間較大，庫存壓力較小，部分城市甚至由于2015年成交大幅回升，面臨庫存過少、供不應(yīng)求、房價(jià)上漲的壓力；另一方面，部分二線城市及多數(shù)三、四線城市卻依然存在較大庫存去化壓力，投資已出現(xiàn)了負(fù)增長。針對(duì)不同的市場(chǎng)走勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，分類調(diào)控已經(jīng)逐漸實(shí)施，上海和深圳率先在2016年3月出臺(tái)調(diào)控政策，未來延續(xù)分化是必然趨勢(shì)。
本文來源：上海證券報(bào)·中國證券網(wǎng)；作者：朱楠