房地產(chǎn)行業(yè)面臨約1000萬(wàn)套高庫(kù)存困境時(shí)，險(xiǎn)資似乎在溯流而上。
剛剛進(jìn)入2016年，多家險(xiǎn)資企業(yè)在房產(chǎn)銷售上實(shí)現(xiàn)開門紅。僅在元旦3天，某大型險(xiǎn)資公司的房屋銷售額甚至超過(guò)80億元。事實(shí)上，在2015年全年，個(gè)別險(xiǎn)資的銷售額達(dá)到了數(shù)百億元。
這個(gè)數(shù)據(jù)在某種程度上顯示了保險(xiǎn)公司大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)的成果，據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計(jì)，險(xiǎn)資目前對(duì)房地產(chǎn)的投資規(guī)模達(dá)到5000億~8000億元。還有上萬(wàn)億的保險(xiǎn)資金正在尋找機(jī)會(huì)介入。地產(chǎn)對(duì)這些要求投資回報(bào)穩(wěn)定、周期長(zhǎng)、體量大的險(xiǎn)資而言，是個(gè)不錯(cuò)的渠道。
這些直接投資產(chǎn)生了保險(xiǎn)資金自建房源、參股企業(yè)房源以及合作項(xiàng)目的房源。而擁有強(qiáng)大銷售力和后續(xù)服務(wù)支撐的保險(xiǎn)員體系成為了這個(gè)大浪潮中的主角。
獲悉，多家大型保險(xiǎn)公司正在啟動(dòng)總規(guī)模達(dá)到百萬(wàn)名級(jí)的保險(xiǎn)員“賣房”計(jì)劃，如平安集團(tuán)、安邦、生命人壽等等。
險(xiǎn)企將資金流和銷售員向房地產(chǎn)大舉輸出，將成為2016年影響地產(chǎn)界一個(gè)重要因子。
萬(wàn)億險(xiǎn)資“圈房運(yùn)動(dòng)”
2015年是險(xiǎn)資在樓市的攻城掠地的關(guān)鍵一年。從資本市場(chǎng)上搶奪房企股權(quán)到與房企在項(xiàng)目上的合作，再到布局主題地產(chǎn)，發(fā)展勢(shì)頭早蓋過(guò)萬(wàn)科、碧桂園等成名房企。
比如平安集團(tuán)砸下300億元在北京購(gòu)買豐臺(tái)亞林西、門頭溝等多宗地王，可銷售總貨值約1000億元，在二級(jí)市場(chǎng)上更是參股碧桂園、綠地集團(tuán)、綠景中國(guó)控股和朗詩(shī)綠色地產(chǎn)，總市值約300億元，加上平安海外投資不動(dòng)產(chǎn)約127億元。
目前平安成為綠地、萬(wàn)科、世茂、融創(chuàng)、越秀、龍湖等約200家開發(fā)商的合作伙伴，房地產(chǎn)的半壁江山已被平安染指。一位險(xiǎn)資企業(yè)高管估計(jì)，平安在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上投資不低于1500億元。
險(xiǎn)資中緊隨其后的是安邦集團(tuán)，相對(duì)于平安集團(tuán)的廣泛撒網(wǎng)和全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略，安邦集團(tuán)投資采取是大手筆重點(diǎn)選擇投資標(biāo)的。
目前安邦已經(jīng)是金融街、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和金地集團(tuán)的第二大股東，總市值約500億元。業(yè)內(nèi)人透露：安邦投資地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)是PB小于1但ROE高于10%的，投資不低于90億元，比如135億元入股萬(wàn)科A，137億元入股金地集團(tuán)，102億元入股金融街等，加上投資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和海外投資等，安邦直接投資地產(chǎn)約600億元。
險(xiǎn)資一哥中國(guó)人壽亦不例外。其以大手筆入股物流巨頭普洛斯，控股30%，加上購(gòu)買遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)、九龍倉(cāng)大樓等，中國(guó)人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域直接投資不低于400億元。
從某險(xiǎn)資獲悉，其在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資計(jì)劃規(guī)模甚至高達(dá)2000億元，目前已經(jīng)投入1000億元。但該人士表示不便透露公司名。
雖然保監(jiān)會(huì)公布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，正式開閘險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)后，就連在投資不動(dòng)產(chǎn)上謹(jǐn)慎的新華保險(xiǎn)，也花費(fèi)約30億元入駐中國(guó)金茂。
一位壽險(xiǎn)公司高管表示，新“國(guó)十條”賦予保險(xiǎn)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之角色定位時(shí)，保險(xiǎn)公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)乃大勢(shì)所趨，“一是險(xiǎn)資資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)至12萬(wàn)億元，險(xiǎn)資擁有充沛現(xiàn)金流，若不配置資產(chǎn)，其總資產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2016年險(xiǎn)資依然會(huì)投資房地產(chǎn)；二是在低利率時(shí)代，險(xiǎn)資銀行存款和債券合計(jì)占比約7%，而不動(dòng)產(chǎn)股票和地產(chǎn)投資提升了3%，這也是趨勢(shì)。”
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，險(xiǎn)資企業(yè)直接投資地產(chǎn)的規(guī)模在6000億元以上。
前述大型壽險(xiǎn)公司高管表示，目前險(xiǎn)資企業(yè)投資房地產(chǎn)數(shù)字并不是太高。整個(gè)險(xiǎn)資企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模是12萬(wàn)億元，按照保監(jiān)會(huì)*7規(guī)定，理論上險(xiǎn)資是可以使用36000億元來(lái)投資房地產(chǎn)，目前已投資規(guī)模，相對(duì)龐大險(xiǎn)資資產(chǎn)基數(shù)而言，風(fēng)險(xiǎn)性小。“房地產(chǎn)最符合險(xiǎn)資口味，就拿項(xiàng)目說(shuō)，某種程度上，地塊越核心越貴的，險(xiǎn)資越喜歡。同樣是投資穩(wěn)定高收益行業(yè)，投資快消品、電商、零售，每次投資都是1~2個(gè)億，最多不超過(guò)10億元，成本損耗巨大，其實(shí)不劃算。”一位大型險(xiǎn)資精算師說(shuō)。
基于險(xiǎn)資房地產(chǎn)投資還有上萬(wàn)億元的額度空間，上述險(xiǎn)資高管判斷，2016年險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)會(huì)更兇猛，“甚至單獨(dú)做房地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有辦法，錢太多了，還貶值。但業(yè)內(nèi)大多并不贊同寶能借助高杠桿入股萬(wàn)科這種高風(fēng)險(xiǎn)做法。”
2016年年初，一家大型壽險(xiǎn)企業(yè)直接投資600億元參與北京昌平某地土地一級(jí)開發(fā)中，正式打響了險(xiǎn)資參與拆遷、開發(fā)、賣房等一條龍服務(wù)。獲悉：其他多家大型險(xiǎn)資企業(yè)也開始嘗試更深度參與新型城市化中。
百萬(wàn)名保險(xiǎn)員賣房
地產(chǎn)成為巨量保險(xiǎn)資金的重要流向，但即便是保險(xiǎn)公司也需要一定的流動(dòng)性。
獲悉：目前險(xiǎn)資正在調(diào)整部門結(jié)構(gòu)，大型險(xiǎn)資早已成立單獨(dú)房產(chǎn)事業(yè)部，開始調(diào)配全國(guó)各地保險(xiǎn)員啟動(dòng)賣房計(jì)劃。
事實(shí)上，一些險(xiǎn)資企業(yè)的地產(chǎn)銷售額已經(jīng)占到公司總銷售額相當(dāng)大的比例。某險(xiǎn)資2015年在海外的地產(chǎn)銷售額已經(jīng)占到海外公司總銷售額的30%，成為其轉(zhuǎn)型的重要抓手。另一家險(xiǎn)資銷售系統(tǒng)同年賣出了400億的期房。
“投資地產(chǎn)是進(jìn)行資產(chǎn)配資，但我們更應(yīng)該規(guī)避險(xiǎn)資成為樓市風(fēng)險(xiǎn)最后接棒者。保險(xiǎn)公司除了有錢，另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是強(qiáng)大的銷售機(jī)器。”一位壽險(xiǎn)高管在險(xiǎn)資內(nèi)部會(huì)議上透露，很多同行開始讓保險(xiǎn)員“賣房”，一是增加保險(xiǎn)員收入，二是控制住風(fēng)險(xiǎn)。
相對(duì)于擁有多年專業(yè)基礎(chǔ)的房產(chǎn)銷售人員，并無(wú)任何房產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)的保險(xiǎn)員如何創(chuàng)造業(yè)績(jī)？一位險(xiǎn)資銷售管理高層列舉了一個(gè)案例，2015年年底，其下屬的銷售員和萬(wàn)科銷售員向同一名客戶售房，最后客戶選擇了保險(xiǎn)員。“原因很簡(jiǎn)單，險(xiǎn)資企業(yè)銷售員是把購(gòu)房者當(dāng)成家人，采取的是情感營(yíng)銷，比如介紹房屋時(shí)，讓購(gòu)房者和房屋自拍等，讓購(gòu)房者和房屋產(chǎn)生感情，萬(wàn)科銷售員一上來(lái)就是介紹房屋情況面積、容積率等，一般普通購(gòu)房者根本就聽(tīng)不懂這些產(chǎn)品內(nèi)容，所以個(gè)別客戶把龍湖地產(chǎn)房屋賣掉，然后來(lái)找我購(gòu)買房屋，他們本身就是平安高端客戶，財(cái)險(xiǎn)、壽險(xiǎn)、車險(xiǎn)等都是在平安購(gòu)買的，一直很信任我，所以就購(gòu)買了我們的房屋。”
本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)