2016年的地方“兩會”陸續(xù)召開，樓市再次成為一個高頻詞匯，今年地方“兩會”關于樓市的熱詞是去庫存。2015年全國商品房待售面積達到歷史新高。在此背景下，房地產(chǎn)去庫存問題成為地方“兩會”最受矚目的議題，很多地區(qū)更是拿出了具體政策措施，直指激活樓市需求。
2015年樓市庫存創(chuàng)新高
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，樓市庫存量達到近年來新高。數(shù)據(jù)表明，2015年全國商品房待售面積不斷上升，全年的房屋待售面積仍高達71853萬平方米，較2014年增長了近1億平方米，其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97％。
值得注意的是，這種情形是在新增供應并未顯著增加的情況下出現(xiàn)的。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)表明，截至2015年末，全國房屋新開工面積為15.45億元，同比下降14.0％；全國房屋施工面積達73.6億平方米，同比微幅增長1.3％；全國房屋竣工面積為10.0億平方米，同比下降6.9％。在供給未顯著上升的情況下樓市庫存卻攀升至歷史*6水平，這意味著樓市需求已經(jīng)出現(xiàn)了萎縮跡象。
這其中，二、三線城市的樓市尤其不樂觀。2015年百城住宅價格累計上漲4.15％。其中，二、三線城市跌幅較2014年明顯收窄，但依然分別下跌了0.53％和1.09％。這些中小城市恰恰也是高庫存問題最嚴重的地區(qū)。
各地“因地施策”去庫存
樓市高庫存問題顯然已經(jīng)到了迫切需要解決的地步，地方政府將如何落子布局成為業(yè)內(nèi)關注的焦點。值得關注的是，由于市場繼續(xù)分化，因地施策或將是未來政策放松的主要特點，這從近期陸續(xù)召開的地方“兩會”上可以覓得一些端倪。今年1月18日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布的《關于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》指出，對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20％調整為15％，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由3.5％調整為2％，普通住宅土地增值稅預征率執(zhí)行1％。
河南的政府工作報告中明確提出，支持繳存職工用公積金貸款改善住房條件，將有穩(wěn)定勞動關系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，鼓勵農(nóng)民進城購房。建立購租并舉住房制度，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)跨界發(fā)展。同時，河南還有序推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化；內(nèi)蒙古的政府工作報告提出，研究住房公積金支持農(nóng)牧民進城購房政策，鼓勵金融機構向轉移進城農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款；河北省政府工作報告指出，要化解房地產(chǎn)庫存，推進以滿足新市民需求為出發(fā)點的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
據(jù)了解，早在各地“兩會”之前，就已經(jīng)有很多城市吹響了房地產(chǎn)去庫存的號角。福建全省住房城鄉(xiāng)建設工作視頻會議就提出按照一市一策、一縣一策、一盤一策的原則，鼓勵各市、縣根據(jù)實際制定政策，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各地在密集發(fā)布去庫存政策，預計后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的對策，整體上看，一季度有望集中發(fā)布一批寬松樓市的政策措施。
激活需求側將成去庫存要點
面對體量巨大的庫存，打通供需通道已成為必須直面的問題。梳理各地各地政策不難發(fā)現(xiàn)，繼續(xù)放寬信貸政策、降低購房成本、增加購房補貼，加快棚戶區(qū)改造成為去庫存的發(fā)力重點。比如河南和內(nèi)蒙古都提出了鼓勵農(nóng)民進城購房的相關措施。廣西政協(xié)委員、民建廣西區(qū)委主委錢學明建議國家設立新市民住房優(yōu)惠貸款，以等于或優(yōu)于住房公積金的貸款利率幫助農(nóng)業(yè)轉移人口進城購房、落戶，打破農(nóng)業(yè)轉移人口市民化的瓶頸。
另一個解決高庫存的方向是補位租賃市場。福建省、湖南省、山東省濟南市等地政府工作報告明確，要大力發(fā)展住房租賃市場。多地代表委員建議，政府宜鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，完善周邊配套，同時促進租賃市場專業(yè)化，因地施策進行房地產(chǎn)調控。貴州省政協(xié)委員張樹昭建議，要立足中西部城市、三四線城市庫存高企的實際，因地制宜出臺舉措。
此外，戶籍制度改革成各地“去庫存”重要手段。上海市政府工作報告明確提出，“堅持城市建設重心向郊區(qū)轉移，進一步提高郊區(qū)發(fā)展水平”；河北省政府工作報告提出，“到2020年戶籍人口、常住人口城鎮(zhèn)化率分別達48％和67％左右”。值得關注的是，在廣東省“兩會”期間，多位政協(xié)委員建議取消大城市的限購政策，進一步促進大城市結構性庫存的去化。分析人士之處，這一設想，很有可能成為未來房地產(chǎn)去庫存的政策實施方向。
本文來源：通信信息報