在支持剛需、改善需求以及去庫存的寬松政策基調(diào)下，2015年樓市整體持續(xù)復(fù)蘇，并在12月份以環(huán)比、同比雙雙上漲的態(tài)勢收官。
“分化”是去年樓市關(guān)鍵詞。去年一、二線城市房價持續(xù)上漲，而三、四線城市處于去庫存階段，價格持續(xù)下降。
分析人士稱，今年全國房價整體上漲趨勢將會延續(xù)，但分化料會繼續(xù)。
房價環(huán)比上漲趨勢料將延續(xù)
“止跌、反彈、趨穩(wěn)”，去年70大中城市房價沿著這樣的趨勢行進。
觀察全年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，去年房價上漲的城市數(shù)量總體是在增加的，年初的時候環(huán)比上漲的城市數(shù)量僅有2個，但到了年底，逾一半的城市環(huán)比價格都在上漲。
國家統(tǒng)計局18日公布2015年12月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新房價格環(huán)比上漲的城市有39個，二手房上漲的有37個。
就價格而言，去年全年房價整體呈現(xiàn)上漲趨勢。從環(huán)比來看，70城房價在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。而后開始了長達數(shù)月的上漲。
統(tǒng)計局*7數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，全國70個大中城市新房和二手房價格延續(xù)上月走勢，環(huán)比繼續(xù)小幅上漲。
隨著房價環(huán)比的持續(xù)上漲，同比下跌態(tài)勢也發(fā)生了本質(zhì)的改變。易居研究院根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，去年12月份70城市房價同比增幅0.3%，在連續(xù)15個月同比下跌后，房價首次出現(xiàn)同比正增長。至此，全國70個城市首次出現(xiàn)環(huán)比和同比雙上漲的態(tài)勢。
“去年70城市房價呈現(xiàn)上漲趨勢，一方面反映了各類刺激政策的有效，另一方面也利好樓市基本面的改善。這樣一種上漲趨勢在今年將會繼續(xù)延續(xù)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受上證報記者采訪時說。
他分析稱，目前房價上漲的邏輯并沒有發(fā)生改變。從政策層面看，限購限貸政策的取消、公積金和商業(yè)貸款等政策的持續(xù)放寬、去庫存措施的即將出臺、地方政府對于房地產(chǎn)扶持力度的加大、購房者看漲情緒的強化，都會促使房價上漲。
此外，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，每輪房價上漲都會至少持續(xù)十幾個月份，去年只上漲了8個月，今年仍將上漲。“預(yù)計2016年房價總體漲幅仍會達6.6%左右。”嚴躍進說。
中原集團研究總監(jiān)劉淵也預(yù)測，今年全國新房價格上漲幅度在5%，一線城市短期還是看漲。
城市間房價分化趨勢將延續(xù)
去年全國樓市一個關(guān)鍵詞是“分化”。由于供需狀況各不相同，城市間房價分化現(xiàn)象非常明顯。去年一、二線城市房價持續(xù)上漲，而三、四線城市仍處于去庫存階段，價格持續(xù)下降。
從2014年底開始，一線城市房價率先回暖，此后一直領(lǐng)漲全國房價。尤其是深圳房價“*6調(diào)”。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，深圳房價自2014年7月離開下行通道以后，至2015年末已連續(xù)上漲16個月，同年10月深圳住宅均價突破4萬元大關(guān)，并在12月以42591元/平方米收官，房價全年升幅達38.65%。
“去年政策整體上從之前的限制轉(zhuǎn)向支持，而不同城市供求關(guān)系有很大差異。因此政策落地后，對原本供求平衡的一線城市效果明顯，量價齊漲；而對供大于求嚴重的三、四線基本沒什么效果。”劉淵指出。
而步入2016年，嚴躍進認為，從價格上來看，分化趨勢還是會延續(xù)。“部分一、二線城市已經(jīng)出現(xiàn)庫存不足的風(fēng)險，庫存周期低于8個月以下水平，這些城市2016年價格漲幅會比較大。而三、四線城市庫存規(guī)模還比較大，多在18-24個月的水平，因此這些城市房價整體會顯得疲軟。”
不過，他也強調(diào)，與去年不同的是，今年三、四線城市房價可能不會繼續(xù)下跌，但上漲空間也不大。
從政策來看，化解房地產(chǎn)庫存將是今年主線。上證報記者從地方兩會上了解到，多省在部署今年經(jīng)濟工作時也將房地產(chǎn)去庫存作為主要任務(wù)，并寫入政府工作報告。
例如，福建指出，把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置，發(fā)展住房租賃市場，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。甘肅也表示，制定消化商品房庫存方案，發(fā)展住房租賃市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
本文來源：上海證券報；作者：梁敏