如果不是午后地產板塊的集體爆發(fā)，今天收盤基本上看不到A股的紅星閃閃了。地產板塊午后集體爆發(fā)成今天盤中亮色，帶領滬指一度漲超1%，板塊漲幅一度超5%，其中金融街、萬科A、保利地產等近10只個股漲停。
地產板塊因何暴動？因為傳說，一個房貸利息抵稅的傳說。何為“房貸利息抵稅”？簡單說，就是房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，適應稅率檔次也將被下調，個人應納稅額將降低。
傳說真?zhèn)?？從何傳出？券商中國記者為您一解原委?/div>
地產板塊很奇怪，發(fā)改委很奇怪，任志強也很奇怪
據(jù)券商中國記者了解，這個傳言早在今年5月就已經出現(xiàn)。
就在5月，國務院批轉發(fā)改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，特別提到“完善稅前扣除”改革，重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目，并將于2017年付諸立法。
地產股異動是因為房貸利息抵稅？為何選擇這個時點重新炒熱？
必須重提上述發(fā)改委文件。該文件中特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。也就是說，房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，適應稅率檔次也將被下調，再扣減速算扣除數(shù)后，個人應納稅額將降低。
不過5月份的事兒怎么影響今天的地產板塊？當然是因為這個消息再次被提起。
11月20日在深圳舉行的易居沃頓中國房地產投資人高峰論壇上，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長任志強針對目前面臨的去庫存壓力認為，最有效去化政策是有限額地進行個人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個貸利息沖抵個人所得稅。
奇怪的是，這個出現(xiàn)在11月20日的觀點，竟然影響到12月1日的地產板塊。
任志強的原話是這樣的，“最近會出臺一些有利于消化庫存的政策，我認為最有效的政策是用購房貸款利息抵扣個人所得稅。發(fā)達國家也基本上都用房貸利息抵扣個稅的方法來鼓勵消費者或者是居民自己解決自己的住房問題，有限額地進行個人所得稅的減免，把貨幣資產變成實物資產以后進行以中國轉換，這是大多數(shù)的國家在研究的一個方法，如果中國用這種方法對消化庫存也許會非常有效。”
不過估計任志強自己都摸不著頭腦，為啥7個交易日前說的話怎么會讓今天的地產板塊異動呢？
房貸利息抵稅是件好事兒？
今年6月就有媒體報道稱，個稅改革方案有望年內出臺，改革基本思路將分四步走，包括合并部分稅目、完善稅前扣除、適時引入家庭支出申報制度、優(yōu)化稅率結構等。其中，完善稅前扣除是指在合理確定綜合所得基本減除費用標準的基礎上，適時增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。
對地產行業(yè)而言，*5的利好無疑是“住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項”這一項。
而實際上，于1998年，上海為應對東南亞金融危機對樓市的影響，就曾出臺過為期5年的個人購房退稅政策，不過當時的政策和房貸利息抵稅有些不同。
彼時政策規(guī)定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產權證的法定擁有人，可在這一時期內享受購房后起算的個人所得稅抵扣，稱之為“購房退稅”。
而房貸利息抵稅則是這樣，假如我每個月的房貸利息是2000元，工資是一萬多，那么可能要交稅2000多塊錢，那我這個交稅的部分是不是可以沖抵一部分利息。
上海當時實行的“購房退稅”政策也確實起到了積極作用：1997年上海的住宅銷售面積是617萬平方米，1998年就達到1057萬平方米。
而對于“房貸利息抵稅”政策的效應，上海易居房地產研究院咨詢中心總經理崔雯表示，這個政策可以盤活一部分需求，“前一輪的房地產調控是‘首套房首付比例不低于三成，二套房六成’，現(xiàn)在有些非限購城市首套房首付比例甚至已經到25%，在這種政策出臺后，大家都愿意去貸款，哪怕我能夠支付五成的首付，但我只付25%，為什么？因為如果我的收入不錯，那么我的稅是完全可以抵扣房貸利息的，這就相當于免費在用銀行的錢，何樂而不為？”。
“房貸利息抵稅無疑將增加居民可支配收入，盤活中等偏高收入人群、二套房購房人群需求，進入房地產市場，拉動成交量。”崔雯認為。
離落地還有多遠？
雖然政策預期目標很美好，但是不是能出來？什么時候出臺？業(yè)內人士認為，這都只是個未知數(shù)。
億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東認為，牽涉到稅法的修改，使得這個政策短期內很難實行。
“個稅改革的事情還沒有落地，我覺得3-5年都可能很難實現(xiàn)全面性的改革，因為它的前提是以家庭為單位的個稅征收體系要先落地，財產畢竟是以家庭為單位。”張華東表示。
據(jù)了解，個人所得稅目前有三種征收模式，包括綜合所得稅、分類所得稅和混合稅制。從全球各國的實踐來看，綜合稅制已經成為主流，因為綜合稅制的稅率結構簡單，納稅人按其收入水平和能力負擔稅收，體現(xiàn)了稅法的公平原則。綜合所得稅是在扣除最低生活費、撫養(yǎng)費等的基礎上，按累進稅率對全年全部所得征稅，以家庭為個稅征收單位。這種情況下，購房貸款利息都是作為可抵扣項的。
但中國實現(xiàn)的是分類所得稅，是把所得按來源、性質分類，對每類所得分別制定一個稅率，且以居民個人為征收單位，并不具備抵扣前提。
崔雯則認為，這一政策落地的前提，是要進行全方位的改革和掛鉤，銀行信貸要和整個稅務系統(tǒng)掛鉤，技術層面上可能要進行系統(tǒng)聯(lián)網，但目前還并不知道官方有沒有這方面的意圖。
“而且這個政策在出臺后，從稅務體系來講，可能對整個財政稅收是個損失，其中一部分的損失是要轉嫁給銀行系統(tǒng)，這中間是有個博弈的過程。”崔雯稱。
此外，崔雯認為，房貸利息抵稅政策的出臺時點也需要政府去做全面考量。她表示，“目前房地產行業(yè)仍然是起到支柱產業(yè)的作用，今年的地產銷售市場也還算可以，一線城市、熱點二線城市都還算不錯，但是三四線城市表現(xiàn)并不好，我們預計在2017年或者是2016年下半年會有降溫，不過那時候的房地產市場是不是真的會惡化到成交量不動的地步，進而不得不采用這一政策，都還不能預判。”
“目前這個時間點，房地產市場并不存在很大的風險，所以目前出這條政策動力并不足，還沒有到出這個殺手锏的時候，更何況這個政策也不一定是真正的殺手锏。”崔雯稱。
張化東則認為，房貸利息抵扣對去庫存的邊際效應反而并不是特別大，因為這一政策對房價越高的地區(qū)影響越大，但對低房價地區(qū)的影響并不大。
“今年上市地產商銷售業(yè)績不錯，不過這些業(yè)績主要集中在一線城市、熱點二線城市，但一二線城市的整個房地產固定資產投資量實際上只占全國規(guī)模的30%，更大部分的房地產開發(fā)都在三四線城市，所以更需要討論的是如何為三四線城市去庫存，如果要討論房貸利息抵稅政策的實行，有沒有可能先以三四線城市為試點，先運行起來。”張化東稱。

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