如果不是午后地產(chǎn)板塊的集體爆發(fā)，今天收盤基本上看不到A股的紅星閃閃了。地產(chǎn)板塊午后集體爆發(fā)成今天盤中亮色，帶領(lǐng)滬指一度漲超1%，板塊漲幅一度超5%，其中金融街、萬科A、保利地產(chǎn)等近10只個(gè)股漲停。
地產(chǎn)板塊因何暴動(dòng)？因?yàn)閭髡f，一個(gè)房貸利息抵稅的傳說。何為“房貸利息抵稅”？簡(jiǎn)單說，就是房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，適應(yīng)稅率檔次也將被下調(diào)，個(gè)人應(yīng)納稅額將降低。
傳說真?zhèn)?？從何傳出？券商中?guó)記者為您一解原委。
地產(chǎn)板塊很奇怪，發(fā)改委很奇怪，任志強(qiáng)也很奇怪
據(jù)券商中國(guó)記者了解，這個(gè)傳言早在今年5月就已經(jīng)出現(xiàn)。
就在5月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，特別提到“完善稅前扣除”改革，重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目，并將于2017年付諸立法。
地產(chǎn)股異動(dòng)是因?yàn)榉抠J利息抵稅？為何選擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)重新炒熱？
必須重提上述發(fā)改委文件。該文件中特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。也就是說，房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，適應(yīng)稅率檔次也將被下調(diào)，再扣減速算扣除數(shù)后，個(gè)人應(yīng)納稅額將降低。
不過5月份的事兒怎么影響今天的地產(chǎn)板塊？當(dāng)然是因?yàn)檫@個(gè)消息再次被提起。
11月20日在深圳舉行的易居沃頓中國(guó)房地產(chǎn)投資人高峰論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)針對(duì)目前面臨的去庫(kù)存壓力認(rèn)為，最有效去化政策是有限額地進(jìn)行個(gè)人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個(gè)貸利息沖抵個(gè)人所得稅。
奇怪的是，這個(gè)出現(xiàn)在11月20日的觀點(diǎn)，竟然影響到12月1日的地產(chǎn)板塊。
任志強(qiáng)的原話是這樣的，“最近會(huì)出臺(tái)一些有利于消化庫(kù)存的政策，我認(rèn)為最有效的政策是用購(gòu)房貸款利息抵扣個(gè)人所得稅。發(fā)達(dá)國(guó)家也基本上都用房貸利息抵扣個(gè)稅的方法來鼓勵(lì)消費(fèi)者或者是居民自己解決自己的住房問題，有限額地進(jìn)行個(gè)人所得稅的減免，把貨幣資產(chǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)以后進(jìn)行以中國(guó)轉(zhuǎn)換，這是大多數(shù)的國(guó)家在研究的一個(gè)方法，如果中國(guó)用這種方法對(duì)消化庫(kù)存也許會(huì)非常有效。”
不過估計(jì)任志強(qiáng)自己都摸不著頭腦，為啥7個(gè)交易日前說的話怎么會(huì)讓今天的地產(chǎn)板塊異動(dòng)呢？
房貸利息抵稅是件好事兒？
今年6月就有媒體報(bào)道稱，個(gè)稅改革方案有望年內(nèi)出臺(tái)，改革基本思路將分四步走，包括合并部分稅目、完善稅前扣除、適時(shí)引入家庭支出申報(bào)制度、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)等。其中，完善稅前扣除是指在合理確定綜合所得基本減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，適時(shí)增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。
對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，*5的利好無疑是“住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項(xiàng)”這一項(xiàng)。
而實(shí)際上，于1998年，上海為應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī)對(duì)樓市的影響，就曾出臺(tái)過為期5年的個(gè)人購(gòu)房退稅政策，不過當(dāng)時(shí)的政策和房貸利息抵稅有些不同。
彼時(shí)政策規(guī)定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購(gòu)買或差價(jià)換購(gòu)商品住房并在上海繳納個(gè)人所得稅的中外籍個(gè)人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時(shí)期內(nèi)享受購(gòu)房后起算的個(gè)人所得稅抵扣，稱之為“購(gòu)房退稅”。
而房貸利息抵稅則是這樣，假如我每個(gè)月的房貸利息是2000元，工資是一萬多，那么可能要交稅2000多塊錢，那我這個(gè)交稅的部分是不是可以沖抵一部分利息。
上海當(dāng)時(shí)實(shí)行的“購(gòu)房退稅”政策也確實(shí)起到了積極作用：1997年上海的住宅銷售面積是617萬平方米，1998年就達(dá)到1057萬平方米。
而對(duì)于“房貸利息抵稅”政策的效應(yīng)，上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總經(jīng)理崔雯表示，這個(gè)政策可以盤活一部分需求，“前一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是‘首套房首付比例不低于三成，二套房六成’，現(xiàn)在有些非限購(gòu)城市首套房首付比例甚至已經(jīng)到25%，在這種政策出臺(tái)后，大家都愿意去貸款，哪怕我能夠支付五成的首付，但我只付25%，為什么？因?yàn)槿绻业氖杖氩诲e(cuò)，那么我的稅是完全可以抵扣房貸利息的，這就相當(dāng)于免費(fèi)在用銀行的錢，何樂而不為？”。
“房貸利息抵稅無疑將增加居民可支配收入，盤活中等偏高收入人群、二套房購(gòu)房人群需求，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)成交量。”崔雯認(rèn)為。
離落地還有多遠(yuǎn)？
雖然政策預(yù)期目標(biāo)很美好，但是不是能出來？什么時(shí)候出臺(tái)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這都只是個(gè)未知數(shù)。
億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，牽涉到稅法的修改，使得這個(gè)政策短期內(nèi)很難實(shí)行。
“個(gè)稅改革的事情還沒有落地，我覺得3-5年都可能很難實(shí)現(xiàn)全面性的改革，因?yàn)樗那疤崾且约彝閱挝坏膫€(gè)稅征收體系要先落地，財(cái)產(chǎn)畢竟是以家庭為單位。”張華東表示。
據(jù)了解，個(gè)人所得稅目前有三種征收模式，包括綜合所得稅、分類所得稅和混合稅制。從全球各國(guó)的實(shí)踐來看，綜合稅制已經(jīng)成為主流，因?yàn)榫C合稅制的稅率結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，納稅人按其收入水平和能力負(fù)擔(dān)稅收，體現(xiàn)了稅法的公平原則。綜合所得稅是在扣除最低生活費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)等的基礎(chǔ)上，按累進(jìn)稅率對(duì)全年全部所得征稅，以家庭為個(gè)稅征收單位。這種情況下，購(gòu)房貸款利息都是作為可抵扣項(xiàng)的。
但中國(guó)實(shí)現(xiàn)的是分類所得稅，是把所得按來源、性質(zhì)分類，對(duì)每類所得分別制定一個(gè)稅率，且以居民個(gè)人為征收單位，并不具備抵扣前提。
崔雯則認(rèn)為，這一政策落地的前提，是要進(jìn)行全方位的改革和掛鉤，銀行信貸要和整個(gè)稅務(wù)系統(tǒng)掛鉤，技術(shù)層面上可能要進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，但目前還并不知道官方有沒有這方面的意圖。
“而且這個(gè)政策在出臺(tái)后，從稅務(wù)體系來講，可能對(duì)整個(gè)財(cái)政稅收是個(gè)損失，其中一部分的損失是要轉(zhuǎn)嫁給銀行系統(tǒng)，這中間是有個(gè)博弈的過程。”崔雯稱。
此外，崔雯認(rèn)為，房貸利息抵稅政策的出臺(tái)時(shí)點(diǎn)也需要政府去做全面考量。她表示，“目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然是起到支柱產(chǎn)業(yè)的作用，今年的地產(chǎn)銷售市場(chǎng)也還算可以，一線城市、熱點(diǎn)二線城市都還算不錯(cuò)，但是三四線城市表現(xiàn)并不好，我們預(yù)計(jì)在2017年或者是2016年下半年會(huì)有降溫，不過那時(shí)候的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的會(huì)惡化到成交量不動(dòng)的地步，進(jìn)而不得不采用這一政策，都還不能預(yù)判。”
“目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以目前出這條政策動(dòng)力并不足，還沒有到出這個(gè)殺手锏的時(shí)候，更何況這個(gè)政策也不一定是真正的殺手锏。”崔雯稱。
張化東則認(rèn)為，房貸利息抵扣對(duì)去庫(kù)存的邊際效應(yīng)反而并不是特別大，因?yàn)檫@一政策對(duì)房?jī)r(jià)越高的地區(qū)影響越大，但對(duì)低房?jī)r(jià)地區(qū)的影響并不大。
“今年上市地產(chǎn)商銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，不過這些業(yè)績(jī)主要集中在一線城市、熱點(diǎn)二線城市，但一二線城市的整個(gè)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資量實(shí)際上只占全國(guó)規(guī)模的30%，更大部分的房地產(chǎn)開發(fā)都在三四線城市，所以更需要討論的是如何為三四線城市去庫(kù)存，如果要討論房貸利息抵稅政策的實(shí)行，有沒有可能先以三四線城市為試點(diǎn)，先運(yùn)行起來。”張化東稱。