近日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議專題研究了推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革，提出要化解房地產(chǎn)庫存，近期決策層也在多個場合提及房地產(chǎn)高庫存。那么，重點城市的房地產(chǎn)庫存情況如何？在供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)去庫存又該如何發(fā)力？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，三、四線城市物業(yè)后期應(yīng)該有所節(jié)制，供地節(jié)奏放緩，同時增加一、二線城市土地供應(yīng)規(guī)模。此外，在物業(yè)戶型結(jié)構(gòu)上，要加大改善性戶型房產(chǎn)供量，同時提升對現(xiàn)有庫存的消化速度。
萬達[微博]集團董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二、三、四線城市，特別是三、四線城市，都不可能有大的變化，因為土地的供應(yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時間去庫存，中國地產(chǎn)才能進入健康的狀態(tài)。
35城庫存需消化12.5個月
據(jù)易居研究院監(jiān)測的35個城市庫存數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米，環(huán)比減少0.4%，同比減少2.5%，存銷比為12.5，這意味著市場需要用12.5個月時間才能消化完這些庫存。
其中，15個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象，太原、茂名和荊門3個城市的庫存上升幅度較大；20個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中蘇州同比跌幅*5，為26.6%。顯然，今年以來蘇州房價上漲明顯，尤其是工業(yè)園區(qū)板塊房價大漲四成以上。
此外，截至2015年10月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3657萬平方米、18695萬平方米和4241萬平方米，環(huán)比增幅分別為-0.1%、-0.5%和-0.5%，同比增幅分別為-2.7%、-2.8%和-0.7%。
具體來看，對于一線城市來說，已經(jīng)連續(xù)10個月存銷比低于12個月，這也是近期一線城市房價出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。后續(xù)補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節(jié)奏。
二、三線城市的存銷比走勢也基本一致，總體在收窄。這和目前二、三線城市房價上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加態(tài)勢有密切關(guān)聯(lián)。
值得一提的是三線城市，其10月份新增供應(yīng)量為201萬平方米，而新增成交量為224萬平方米，新增供應(yīng)量略小于新增成交量，這導(dǎo)致庫存出現(xiàn)小幅下跌，出現(xiàn)了自2011年以來的首次同比下跌。
易居研究院方面認為，此類三線城市基本上屬于經(jīng)濟條件較好的城市，市場交易相對活躍，近兩年土地出讓方面也相對嚴(yán)格，一定程度上抑制了庫存的大規(guī)模上漲，其去庫存的思路，能夠為其他三線城市所借鑒。
事實上，在三、四線城市布局過多的房企正在加速清理庫存。綠城方面人士曾向《證券日報》記者表示，“庫存壓力大，這是綠城目前面臨的亟待解決的問題，也是影響綠城下一步整個資產(chǎn)流動的重要因素。”
根據(jù)2015年上半年數(shù)據(jù)，綠城管控項目存量房源(特別是單價高、總價高、成本高房源)去化速度緩慢，影響資金流動效率。目前庫存房源去化周期平均為25個月左右。其中，較難去化房源(存量時間大于12個月)，去化周期預(yù)期為26個-35個月。
而在綠城管理層眼中，三、四線城市布局過多，存量房源難以消化確實拖了綠城的后腿。今年年初，綠城在銷售端口首先做的是盤整庫存和營銷團隊，做出的*9個營銷策略是加快清理三、四城市存貨。據(jù)綠城房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理樓明霞透露，目前三、四線城市存量房源占比在30%-45%之間，而降至25%以內(nèi)是綠城的“理想設(shè)計”。
不過，易居研究院方面認為，對于其他未納入上述35城統(tǒng)計樣本的三、四線城市來說，去庫存壓力仍舊較大，整體來看，樓市去庫存仍然任重道遠。
樓市庫存分化嚴(yán)重
“實際上目前的庫存結(jié)構(gòu)分析比總量分析更為重要，或者說庫存背后其實也有分化的現(xiàn)象”，嚴(yán)躍進接受《證券日報》記者采訪時表示，這主要體現(xiàn)在房企、物業(yè)類型和城市三個層次。
從房企結(jié)構(gòu)看，部分銷售業(yè)績較好的房企，其實也面臨補庫存的需求。這主要是一些大型房企和年度銷售業(yè)績基本完成的房企。而一些中小房企則有一定的困難，此類房企的項目或者是爛尾或者是驗收難以合格，整個去庫存壓力是比較大的。
從物業(yè)類型看，今年120平方米左右的物業(yè)其實是比較暢銷的，去庫存方面也不錯。而一些郊區(qū)的物業(yè)就比較困難，部分小戶型其實沒有想象的暢銷，因為和傳統(tǒng)的居住習(xí)性是有一定差異的。
而目前之所以庫存出現(xiàn)下滑，在于統(tǒng)計里面很多都是大城市，銷售業(yè)績不錯，投資節(jié)奏相對沒跟進，所以會帶來庫存規(guī)模的下滑。對于此類城市，其實壓力是不大的。而對于別的城市來說，則需要繼續(xù)發(fā)力，采取多種手段去庫存，比如放寬信貸政策。
而從城市結(jié)構(gòu)看，一、二線城市其實是需要補庫存的，部分類似上海、蘇州等城市，庫存規(guī)模其實是不足的，這也是近期此類城市房價上漲態(tài)勢比較兇猛的重要原因。而一些中西部城市，在過去相對激進的土地出讓政策后，即便目前庫存新增量不大，但由于過去形成的規(guī)模比較大，所以整體去庫存壓力是比較大的。
而對于消化庫存的手段，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]則表示，住房制度改革大局已定，核心是實行商品房和保障房供應(yīng)雙軌制，但也有值得細化之處。比如在金融方面，公積金制度應(yīng)當(dāng)改革，應(yīng)建立政策性住房銀行，推進房貸資產(chǎn)證券化；針對外來務(wù)工人員，只要是常住人員且擁有居住證，就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障；完善城市更新(舊改、棚改、城中村改造)政策。
而從短線政策來看，則需要四方面的措施：一是個人房貸進一步寬松，首付仍有降低的空間；二是應(yīng)取消二手交易的營業(yè)稅，暫緩房地產(chǎn)稅立法，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚改拆遷補貼以貨幣為主，實物為輔。
本文來源：證券日報；作者：王麗新