經(jīng)過大半個月的談判和協(xié)商，拿下豐臺南苑鄉(xiāng)B組團地塊的華潤招商華僑城聯(lián)合體“拆伙”已經(jīng)成為“基本確定”的事件。
11月2日，在經(jīng)過近百輪激烈交鋒后，華潤招商華僑城聯(lián)合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價“奪魁”南苑鄉(xiāng)B組團地塊，樓面價5.6萬元/平方米，溢價率50%。而這一價格也成為今年北京拍出的第三高總價地塊。
“最終拍得的價格實在是大大高出了華潤報價，盡管華潤對這一地塊確實意向較高，但最終與招商、華僑城三方在資金等相關(guān)問題上并未談妥，目前華潤基本確定退出了這一地塊的開發(fā)。”華潤置地一位內(nèi)部人士對《華夏時報》記者表示。
聯(lián)合體“拆伙”
對于聯(lián)合體“拆伙”的說法，招商地產(chǎn)及華僑城的相關(guān)負責人則均對記者表示，目前并沒有得到確切的消息。
實際上，由于現(xiàn)場舉牌的華僑城在競拍中報出的價格高于其他兩企業(yè)授權(quán)的價格，因此競拍結(jié)束后，三方意見發(fā)生分歧。不過，經(jīng)過多番商討后，華潤及招商又有意參與合作，目前合作的具體細節(jié)仍在討論中。
“從目前來看，華潤在三方聯(lián)合體中退出的意向最明顯，而這也與其在豐臺的布局及其今年的拿地節(jié)奏有關(guān)。”北京一位與華潤有多次合作往來的業(yè)內(nèi)人士指出。
實際上，華潤在北京豐臺區(qū)域早有布局。今年1月份，華潤置地聯(lián)合首開、平安聯(lián)合競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，總價86.25億元。而這一價格也理所當然的加冕了當時的北京總價“地王”。
“華潤今年投資拿地的力度較大，遠遠超過往年，加之其在豐臺區(qū)域早有布局，因此如果此次華僑城報出的價格大大超過自身預期，其放棄的可能性就會很大。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。
今年以來，華潤置地在北京、上海、武漢等城市屢奪地王，僅1-8月，華潤置地的拿地金額就達到441億元，拿下11個地塊，其中5塊為“地王”。除了1月初的北京豐臺白盆窯地塊，華潤置地還聯(lián)合華發(fā)以70.52億元競得上海市北高新(技術(shù)服務業(yè)園區(qū)地塊，樓面價3.49萬元/平方米，刷新上海地王紀錄。6月3日，華潤置地再次聯(lián)合華發(fā)，以87.95億元競得市北高新技術(shù)服務業(yè)園區(qū)另一相鄰地塊，樓面價3.81萬元/平方米，再刷上海地王紀錄。
與華潤相比，華僑城則在近期鮮有土地入賬。“華僑城在最近幾年很少在北京拿地，逐漸失去了在北京的市場份額，因此對于華僑城來說，南苑地塊勢在必得，不惜將報價大幅超出其他兩家的價格授權(quán)。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。
值得注意的是，在近期幾乎“瘋狂”的土地成交中，這樣的“退出”傳言并非特例。
10月21日，碧桂園與中國金茂聯(lián)合體以總價51.8億元摘得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，溢價率均超140%，綜合樓面價為2.9萬元/平方米。然而目前碧桂園已經(jīng)退出了這一地塊的開發(fā)，中建地產(chǎn)取而代之。
“市場幾次出現(xiàn)開發(fā)商退出拿地聯(lián)合體的現(xiàn)象，主要原因在于土地市場的價格已經(jīng)高得離譜，而開發(fā)商之所以執(zhí)著于此，則是對賭北京樓市價格仍將上漲。這已經(jīng)演變?yōu)橐粓鲑€局。”北京房協(xié)秘書長陳志對此不無擔憂。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，北京年內(nèi)已經(jīng)高達25宗地塊樓面價突破3萬元/平方米。從10月20日誕生樓面價7.5萬元/平方米的葛洲壩地王開始，最近一個月，北京成交土地25宗，成交額高達651億元，全部地塊基本均為“地王”，屢屢刷新紀錄。
“去地產(chǎn)”信號
顯然，開發(fā)商已經(jīng)感受到了高價拿地醞釀的極大風險。如今無論是大型開發(fā)商還是中小開發(fā)商，都開始對自身的發(fā)展方向做出調(diào)整。
“我們現(xiàn)在在戰(zhàn)略上已經(jīng)開始做出調(diào)整，盡量減少在公開的土地市場拿地，而是要多做一二級開發(fā)聯(lián)動，做城市運營商。”中國金茂一位高管指出。
實際上，從2007年作為“黑馬”出現(xiàn)開始，方興地產(chǎn)在住宅開發(fā)上的策略一直是尋找核心城市核心地段，進行細分市場深耕。但近年來，由于城市核心區(qū)價格過高，金茂就開始關(guān)注一二線城市近郊的大幅地塊，通過一二級聯(lián)動的“造城”模式獲取長線回報，北京亦莊項目、長沙梅溪湖、青島中歐國際城等“城系產(chǎn)品”，即是樣本。
除此之外，方興地產(chǎn)更名為“中國金茂”后，在其產(chǎn)品中更多地增加了金融與服務元素，原有的開發(fā)銷售模式已經(jīng)改變。目前，中國金茂也已開始推出其金融產(chǎn)品，在其與新華保險合作后，養(yǎng)老服務類產(chǎn)品也越來越多。
事實上，做出此類調(diào)整的大型開發(fā)商不止中國金茂一家，同為品牌房企的遠洋地產(chǎn)也在尋求改變。
11月18日，遠洋地產(chǎn)上線了公司獨立開發(fā)運營的互聯(lián)網(wǎng)平臺“遠薪”，這個名為“遠薪眾籌”的APP目前包括了遠洋地產(chǎn)在多個城市、多個項目房源眾籌，而將來會包括“遠薪老帶新”、“遠薪經(jīng)紀人”、“遠薪眾籌”三大平臺。
“從某種意義來說，遠洋地產(chǎn)的這種探索符合公司以產(chǎn)品營造中心的理念轉(zhuǎn)換成以客戶為中心的經(jīng)營理念，其為的是與客戶建立聯(lián)系，以此更懂客戶。”遠洋地產(chǎn)一位高管介紹，通過公司獨自搭建的互聯(lián)網(wǎng)平臺形成用戶社群，未來，遠洋就將為這些業(yè)主用戶提供功能強大的社區(qū)服務。
此外，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科為了向城市配套服務商轉(zhuǎn)型，最近兩年也將業(yè)務同時伸向了商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假、物流園、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多種領(lǐng)域。就在11月中旬，萬科與北京世園投資發(fā)展有限責任公司簽約合作打造2019北京世園會核心展館之一的萬花筒項目。
對于大型房企來說，在多元化發(fā)展中還能找到土地價格的平衡點，而對于中小房企而言，土地價格與日俱增，這已經(jīng)成為一場危險的游戲。
11月24日，時代萬恒公告稱，該公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，正逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務。這樣的選擇在今年正成為一種趨勢。機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在上交所[微博]和北交所掛牌的待售房企股權(quán)達到34宗，總權(quán)益金額超過100億元。
本文來源：華夏時報；作者：董映頡