經(jīng)過(guò)大半個(gè)月的談判和協(xié)商，拿下豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)B組團(tuán)地塊的華潤(rùn)招商華僑城聯(lián)合體“拆伙”已經(jīng)成為“基本確定”的事件。
11月2日，在經(jīng)過(guò)近百輪激烈交鋒后，華潤(rùn)招商華僑城聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元、配建5.7萬(wàn)平米公租房的代價(jià)“奪魁”南苑鄉(xiāng)B組團(tuán)地塊，樓面價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率50%。而這一價(jià)格也成為今年北京拍出的第三高總價(jià)地塊。
“最終拍得的價(jià)格實(shí)在是大大高出了華潤(rùn)報(bào)價(jià)，盡管華潤(rùn)對(duì)這一地塊確實(shí)意向較高，但最終與招商、華僑城三方在資金等相關(guān)問(wèn)題上并未談妥，目前華潤(rùn)基本確定退出了這一地塊的開(kāi)發(fā)。”華潤(rùn)置地一位內(nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
聯(lián)合體“拆伙”
對(duì)于聯(lián)合體“拆伙”的說(shuō)法，招商地產(chǎn)及華僑城的相關(guān)負(fù)責(zé)人則均對(duì)記者表示，目前并沒(méi)有得到確切的消息。
實(shí)際上，由于現(xiàn)場(chǎng)舉牌的華僑城在競(jìng)拍中報(bào)出的價(jià)格高于其他兩企業(yè)授權(quán)的價(jià)格，因此競(jìng)拍結(jié)束后，三方意見(jiàn)發(fā)生分歧。不過(guò)，經(jīng)過(guò)多番商討后，華潤(rùn)及招商又有意參與合作，目前合作的具體細(xì)節(jié)仍在討論中。
“從目前來(lái)看，華潤(rùn)在三方聯(lián)合體中退出的意向最明顯，而這也與其在豐臺(tái)的布局及其今年的拿地節(jié)奏有關(guān)。”北京一位與華潤(rùn)有多次合作往來(lái)的業(yè)內(nèi)人士指出。
實(shí)際上，華潤(rùn)在北京豐臺(tái)區(qū)域早有布局。今年1月份，華潤(rùn)置地聯(lián)合首開(kāi)、平安聯(lián)合競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，總價(jià)86.25億元。而這一價(jià)格也理所當(dāng)然的加冕了當(dāng)時(shí)的北京總價(jià)“地王”。
“華潤(rùn)今年投資拿地的力度較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)往年，加之其在豐臺(tái)區(qū)域早有布局，因此如果此次華僑城報(bào)出的價(jià)格大大超過(guò)自身預(yù)期，其放棄的可能性就會(huì)很大。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。
今年以來(lái)，華潤(rùn)置地在北京、上海、武漢等城市屢?jiàn)Z地王，僅1-8月，華潤(rùn)置地的拿地金額就達(dá)到441億元，拿下11個(gè)地塊，其中5塊為“地王”。除了1月初的北京豐臺(tái)白盆窯地塊，華潤(rùn)置地還聯(lián)合華發(fā)以70.52億元競(jìng)得上海市北高新(技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)地塊，樓面價(jià)3.49萬(wàn)元/平方米，刷新上海地王紀(jì)錄。6月3日，華潤(rùn)置地再次聯(lián)合華發(fā)，以87.95億元競(jìng)得市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)另一相鄰地塊，樓面價(jià)3.81萬(wàn)元/平方米，再刷上海地王紀(jì)錄。
與華潤(rùn)相比，華僑城則在近期鮮有土地入賬。“華僑城在最近幾年很少在北京拿地，逐漸失去了在北京的市場(chǎng)份額，因此對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)，南苑地塊勢(shì)在必得，不惜將報(bào)價(jià)大幅超出其他兩家的價(jià)格授權(quán)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。
值得注意的是，在近期幾乎“瘋狂”的土地成交中，這樣的“退出”傳言并非特例。
10月21日，碧桂園與中國(guó)金茂聯(lián)合體以總價(jià)51.8億元摘得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，溢價(jià)率均超140%，綜合樓面價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米。然而目前碧桂園已經(jīng)退出了這一地塊的開(kāi)發(fā)，中建地產(chǎn)取而代之。
“市場(chǎng)幾次出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商退出拿地聯(lián)合體的現(xiàn)象，主要原因在于土地市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)高得離譜，而開(kāi)發(fā)商之所以執(zhí)著于此，則是對(duì)賭北京樓市價(jià)格仍將上漲。這已經(jīng)演變?yōu)橐粓?chǎng)賭局。”北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)此不無(wú)擔(dān)憂。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，北京年內(nèi)已經(jīng)高達(dá)25宗地塊樓面價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米。從10月20日誕生樓面價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米的葛洲壩地王開(kāi)始，最近一個(gè)月，北京成交土地25宗，成交額高達(dá)651億元，全部地塊基本均為“地王”，屢屢刷新紀(jì)錄。
“去地產(chǎn)”信號(hào)
顯然，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感受到了高價(jià)拿地醞釀的極大風(fēng)險(xiǎn)。如今無(wú)論是大型開(kāi)發(fā)商還是中小開(kāi)發(fā)商，都開(kāi)始對(duì)自身的發(fā)展方向做出調(diào)整。
“我們現(xiàn)在在戰(zhàn)略上已經(jīng)開(kāi)始做出調(diào)整，盡量減少在公開(kāi)的土地市場(chǎng)拿地，而是要多做一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)，做城市運(yùn)營(yíng)商。”中國(guó)金茂一位高管指出。
實(shí)際上，從2007年作為“黑馬”出現(xiàn)開(kāi)始，方興地產(chǎn)在住宅開(kāi)發(fā)上的策略一直是尋找核心城市核心地段，進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)深耕。但近年來(lái)，由于城市核心區(qū)價(jià)格過(guò)高，金茂就開(kāi)始關(guān)注一二線城市近郊的大幅地塊，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的“造城”模式獲取長(zhǎng)線回報(bào)，北京亦莊項(xiàng)目、長(zhǎng)沙梅溪湖、青島中歐國(guó)際城等“城系產(chǎn)品”，即是樣本。
除此之外，方興地產(chǎn)更名為“中國(guó)金茂”后，在其產(chǎn)品中更多地增加了金融與服務(wù)元素，原有的開(kāi)發(fā)銷售模式已經(jīng)改變。目前，中國(guó)金茂也已開(kāi)始推出其金融產(chǎn)品，在其與新華保險(xiǎn)合作后，養(yǎng)老服務(wù)類產(chǎn)品也越來(lái)越多。
事實(shí)上，做出此類調(diào)整的大型開(kāi)發(fā)商不止中國(guó)金茂一家，同為品牌房企的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在尋求改變。
11月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上線了公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“遠(yuǎn)薪”，這個(gè)名為“遠(yuǎn)薪眾籌”的APP目前包括了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目房源眾籌，而將來(lái)會(huì)包括“遠(yuǎn)薪老帶新”、“遠(yuǎn)薪經(jīng)紀(jì)人”、“遠(yuǎn)薪眾籌”三大平臺(tái)。
“從某種意義來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的這種探索符合公司以產(chǎn)品營(yíng)造中心的理念轉(zhuǎn)換成以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)理念，其為的是與客戶建立聯(lián)系，以此更懂客戶。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位高管介紹，通過(guò)公司獨(dú)自搭建的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)形成用戶社群，未來(lái)，遠(yuǎn)洋就將為這些業(yè)主用戶提供功能強(qiáng)大的社區(qū)服務(wù)。
此外，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科為了向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，最近兩年也將業(yè)務(wù)同時(shí)伸向了商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假、物流園、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多種領(lǐng)域。就在11月中旬，萬(wàn)科與北京世園投資發(fā)展有限責(zé)任公司簽約合作打造2019北京世園會(huì)核心展館之一的萬(wàn)花筒項(xiàng)目。
對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，在多元化發(fā)展中還能找到土地價(jià)格的平衡點(diǎn)，而對(duì)于中小房企而言，土地價(jià)格與日俱增，這已經(jīng)成為一場(chǎng)危險(xiǎn)的游戲。
11月24日，時(shí)代萬(wàn)恒公告稱，該公司通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，正逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這樣的選擇在今年正成為一種趨勢(shì)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在上交所[微博]和北交所掛牌的待售房企股權(quán)達(dá)到34宗，總權(quán)益金額超過(guò)100億元。
本文來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)；作者：董映頡