宏觀經(jīng)濟(jì)與政策，對房地產(chǎn)市場影響很大。同時，作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的降溫也會拖累經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)、政策、樓市，在中國經(jīng)濟(jì)中，形成了“三角戀受”，不斷的上演愛恨情仇的故事。
　　近期公布的宏觀數(shù)據(jù)，有點難看。匯豐中國8月制造業(yè)采購經(jīng)理人(PMI)初值為50.3%，創(chuàng)近三個月最低，其中反映內(nèi)外需的新訂單指數(shù)和新出口訂單指數(shù)均大幅回落。其實7月份的諸多數(shù)據(jù)已顯示，比如更能反映短期經(jīng)濟(jì)冷暖的“克強(qiáng)指數(shù)”的三個構(gòu)成指標(biāo)均出現(xiàn)回落：1至7月，全國用電量同比增長4.9%，相比上半年用電量5.3%回落；7月全國鐵路貨運總同比下降4.4%，7月新增人民幣貸款3852億元，為2009年11月以來的最低。
　　7、8月份幾組數(shù)據(jù)的走弱，不排除基數(shù)及季節(jié)性因素的影響，但經(jīng)濟(jì)回升乏力顯而易見。今年一季度，GDP增幅只有7.4%，二季度以來持續(xù)的進(jìn)行“微刺激”后，二季度略有好轉(zhuǎn)，回升至7.5%。但是，微刺激的效果亦偏“微”。今年“保7.5%”的壓力很大。預(yù)計下半年還將持續(xù)加大微刺激的力度，可能升級為“中刺激”。
　　經(jīng)濟(jì)增幅下滑，房地產(chǎn)“責(zé)任”重大。放眼國際，在多數(shù)國家，房地產(chǎn)都是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長舉足輕重，即便是金融、科技等現(xiàn)代服務(wù)高度發(fā)達(dá)的美國亦如此。2008年國際金融危機(jī)源于美國樓市大幅降溫，2012年以來美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇同樣受樓市回暖拉動。回顧我國，1997年為使拉動經(jīng)濟(jì)走出東亞金融危頂?shù)哪嗵?，中央將住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點，1998年進(jìn)行全面房改，2003年“國18條”中首次明確房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
　　兩組數(shù)據(jù)可鑒房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用。其一，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，由2000年的4.2%持續(xù)提高至2013年的5.9%，由于我國的房地產(chǎn)業(yè)增加值計算低估了房租，這一比重被低估了，美國和日本穩(wěn)定在10%以上。其二，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重，由2000年的5%持續(xù)提高至2013年的15.1%。這一水平，基本與發(fā)達(dá)國家樓市大發(fā)展階段相近或超過。
　　上述是兩組屬中長期數(shù)據(jù)。從短期數(shù)據(jù)來看，今年以來房地產(chǎn)嚴(yán)重“拖累”經(jīng)濟(jì)。主要是三數(shù)據(jù)：銷售、建設(shè)、投資。1-7月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，而過去十幾年，只有2008年同比下跌近15%，其他年份都是正增長；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降12.8%，過去十幾年，只有2012年同比下跌近8%，其他年份都是正增長；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長13.7%，明顯低于2001-2013年期間25%的均值，更關(guān)鍵的是，也低也于今年1-7月17%的全國固定資產(chǎn)投資增幅。
　　眾所周知，拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三架馬車”中，投資可變量*5，是影響短期經(jīng)濟(jì)增速的最重要指標(biāo)。2012年以來，投資增幅下了一個臺階，中國經(jīng)濟(jì)也下了一個大臺階。今年以來，投資又下了一個臺階，主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)投資下了一個大臺階。同時，工業(yè)投資也趨弱，只有基建投資有所起色。但是，靠國家大建“鐵公機(jī)”，很難對沖房地產(chǎn)投資下滑留下的巨大缺口。
　　當(dāng)前三類房地產(chǎn)指標(biāo)皆糟糕，尤其是開發(fā)投資增幅比歷史均值大減近半，客觀上要求政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，使之有所轉(zhuǎn)好，至少不能繼續(xù)惡化下去，否則中國經(jīng)濟(jì)不可能保住“7.5%”，進(jìn)而影響“就業(yè)率”，也將危及“2020年收入翻番”惠民生核心目標(biāo)。
　　基于此，筆者判斷今年下半年至明年上半年，房地產(chǎn)政策面將持續(xù)放松，直至房地產(chǎn)不再拖經(jīng)濟(jì)后腿。其一，中央將允許地方更大范圍、更大力度的救市；其二，中央將繼續(xù)加大棚改與保障房建設(shè)力度，以緩和商品房建設(shè)活動收縮對經(jīng)濟(jì)的沖擊；其三，中央將有所動作，引導(dǎo)商業(yè)銀行更大力度的支持首套房貸，甚至還會將二套房貸政策由緊縮轉(zhuǎn)為中性。
　　眾所周知，中國樓市具有鮮明的“政策市”特征，政府一旦開始持續(xù)放松，市場就會漸趨企穩(wěn)，然后復(fù)蘇。雖然中央層面不可能像2009年那樣大力度救市，雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅立法、強(qiáng)力反腐等中長期因素將抑制投資投機(jī)性需求，但就現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化水平、人口總量與結(jié)構(gòu)等影響樓市需求的基本面來看，只要短期性的房地產(chǎn)調(diào)控政策放松、房貸支持力度加大，樓市一定會“軟著陸”，一定會出現(xiàn)新一輪的復(fù)蘇與回暖。2014-2015年這輪房地產(chǎn)短周期性質(zhì)的調(diào)整，在政策面趨暖之后，事實上已經(jīng)封死房價大跌的空間。（文章來源：樂居）

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