時(shí)隔整一年，2014年8月，北京樓市新房成交再次迎來(lái)破萬(wàn)記錄，成交10130套，環(huán)比上漲66.26%。二手房也一路賣至8405套，以環(huán)比增速4%飆升至5個(gè)月來(lái)的*6點(diǎn)。雙雙上升的數(shù)據(jù)圖景久違了。
　　無(wú)數(shù)人開(kāi)始詢問(wèn)同樣的問(wèn)題，這會(huì)是北京率先發(fā)射的樓市反彈信號(hào)嗎？
　　在回答問(wèn)題之前，先看一個(gè)不同以往的走勢(shì)。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房后，8月新房成交均價(jià)降至22448元/平方米，環(huán)比回落9.64%，同比回落9.22%。結(jié)合之前數(shù)月可見(jiàn)，這次北京商品房走出了一條量升、價(jià)跌的曲線，耐人尋味。
　　市場(chǎng)已進(jìn)入敏感節(jié)點(diǎn)。在看似回暖的市場(chǎng)面前，一些人不動(dòng)聲色，繼續(xù)緊捂購(gòu)房腰包。另一些人開(kāi)始行動(dòng)，釋放需求，成為進(jìn)場(chǎng)的主力軍。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商則進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺階段，準(zhǔn)備落實(shí)前幾個(gè)月口頭宣揚(yáng)的降價(jià)行動(dòng)。而此前經(jīng)歷被棄購(gòu)命運(yùn)的自住房，現(xiàn)在仍是成交大戶。各方博弈之下，9月的北京將迎來(lái)樓市重要關(guān)口。
　　萬(wàn)套新房成交量的結(jié)構(gòu)性真相
　　說(shuō)到今年北京8月的新房表現(xiàn)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉用“是一定程度反彈，不是根本性反轉(zhuǎn)”來(lái)形容。比起上半年，8月行情轉(zhuǎn)好，購(gòu)房觀望情緒有所緩和，但也僅此而已。
　　他的理由是，北京每個(gè)月正常的新房交易量是6000套，8月過(guò)萬(wàn)的成交數(shù)據(jù)里，還要剔除自住房和保障房，“實(shí)際上個(gè)月只賣了3000套左右純商品房。”
　　有水分的數(shù)據(jù)是否不能代表市場(chǎng)動(dòng)向？一個(gè)不容忽視的反差是，7，8月以來(lái)，銀行采取了不同以往的收緊政策，在按揭方面有所放寬，而隨著住宅供應(yīng)量的提升，前七月積蓄的購(gòu)房需求也在逐漸釋放。這些促成了比前幾個(gè)月更多的購(gòu)房者入市。
　　“市場(chǎng)的確在回暖，但只要北京有限購(gòu)、限貸，市場(chǎng)就會(huì)保持相對(duì)冷清，不是完全回暖。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)。
　　上半年市場(chǎng)陷頹勢(shì)，放出降價(jià)風(fēng)聲的開(kāi)發(fā)商和真降價(jià)的開(kāi)發(fā)商形成兩撥陣營(yíng)，在走低的房?jī)r(jià)面前，一些購(gòu)房者被打動(dòng)，現(xiàn)在開(kāi)始入場(chǎng)。對(duì)于8月成交漲破萬(wàn)套，郭的理由是“降價(jià)降到位了”。
　　但鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭更傾向于用“市場(chǎng)有所復(fù)蘇”來(lái)描述現(xiàn)在的北京樓市。8月的10130套成交量在她眼里，依然排在低位。“現(xiàn)在只是比前2個(gè)月有所好轉(zhuǎn)罷了。”她說(shuō)。
　　入市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增多也是8月出現(xiàn)成交上漲的重要因素。比如方興、龍湖等品牌房企都選擇了這一節(jié)點(diǎn)集中入市，會(huì)有助于購(gòu)房者出手。“因?yàn)橄啾葎傂璧莫q豫觀望，改善型客戶入市相對(duì)比較堅(jiān)決。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。
　　他認(rèn)為，北京樓市依然處在調(diào)整階段，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，以價(jià)換量才是主流。
　　但是，自住房依然是今年8月新房成交一路高漲的重要推手。
　　此前數(shù)月，從誕生前的萬(wàn)人追捧到出世后的“被棄購(gòu)”事件，自住房經(jīng)歷了史上最戲劇性反差。盡管購(gòu)房者的期待在不斷降低，但涌入和退出自住房購(gòu)買的人均理由充分?，F(xiàn)階段，涌入者依然大有人在。8月，據(jù)樂(lè)居記者結(jié)合多方數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，北京真正交易成功的純商品房?jī)H2953套，自住房貢獻(xiàn)了萬(wàn)套新房成交的大多數(shù)。
　　這一勢(shì)頭隨5月北京自住房交易開(kāi)始后就已出現(xiàn)。“自住房拉低了價(jià)格，簽約量又大，不能以它判斷市場(chǎng)走向。”郭毅說(shuō)。
　　和商品房一樣，自住房的市場(chǎng)同樣也是層層博弈。購(gòu)買者需要爭(zhēng)奪購(gòu)買權(quán)——在中簽的自住房用戶中，符合優(yōu)先家庭條件的選購(gòu)幾率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于次優(yōu)家庭。而自住房項(xiàng)目之間同樣廝殺激烈，如金隅自住房項(xiàng)目因棄購(gòu)事件名聲受挫，恒大自住房卻被民意認(rèn)為更具購(gòu)買潛質(zhì)。由于自住房對(duì)剛需市場(chǎng)影響較大，在自住房和商品房購(gòu)買群體間，競(jìng)爭(zhēng)同樣存在，二者可內(nèi)部轉(zhuǎn)化，影響購(gòu)房生態(tài)。
　　然而，未來(lái)，自住房成交熱也可能走到瓶頸。由于上半年市場(chǎng)冷清，9月伊始，諸多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺最后一搏，實(shí)質(zhì)性降價(jià)動(dòng)作將逐漸增多。這會(huì)給更多人的棄購(gòu)提供條件。想想看，在地段、戶型、建材質(zhì)量等方面都無(wú)法匹敵普通商品房的自住房，優(yōu)惠價(jià)格是其*10籌碼。一旦在價(jià)格方與條件優(yōu)異的普通商品房縮小差距，自住房性價(jià)比優(yōu)勢(shì)打折，購(gòu)房者考慮商品房的可能性將越來(lái)越大。
　　“自住房在接下來(lái)的4個(gè)月會(huì)很尷尬，它的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)沒(méi)有那么明顯了。”胡景暉說(shuō)。郭毅也認(rèn)為，盡管褒貶不一，之前的金隅、恒大等自住房項(xiàng)目在自住房里也算“質(zhì)量精良”了。“以后的自住房可能更不能買，它們都是賠本的，地價(jià)高，房?jī)r(jià)又低，開(kāi)發(fā)商還能做多好呢？”她說(shuō)。
　　二手房成交同步復(fù)蘇，跌幅收窄成大概率
　　新房市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜，需要擠榨自住房的數(shù)據(jù)水分。而二手房則純粹許多。8月，北京市二手房成交8405套，是近5個(gè)月來(lái)*6點(diǎn)。
　　但在北京，二手房每月平均市場(chǎng)交易量是12000套。經(jīng)樂(lè)居記者了解，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，每月如果低于1萬(wàn)套銷售，便不能達(dá)到平均盈利水平。就此來(lái)看，8月8405套的銷售成績(jī)依然不算優(yōu)異。
　　雖然8月二手房的漲幅并不大，但二手房供求關(guān)系跌破1：4。“這標(biāo)志著二手房市場(chǎng)進(jìn)入了從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)的進(jìn)化過(guò)程。”胡景暉說(shuō)。
　　“現(xiàn)在恐慌性觀望依然是主流，但入市的積極性在提高。”張大偉告訴樂(lè)居記者。
　　降價(jià)靈活的小業(yè)主催生了此次二手房交易回暖。根據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，8月北京二手房成交均價(jià)為2.88萬(wàn)元，目前市場(chǎng)在售的二手房房源均價(jià)相比年初*6點(diǎn)，跌幅已超過(guò)15%。
　　不過(guò)，下一步房?jī)r(jià)跌幅收窄可能性大。因?yàn)橐?guī)律顯示，在北京，二手房成交8000套是一個(gè)價(jià)格止跌的量。
　　上半年的市場(chǎng)低迷反襯出現(xiàn)在的買賣高昂。但未來(lái)兩個(gè)月，市場(chǎng)走勢(shì)或許不會(huì)出現(xiàn)戲劇化升溫。“相比前半年會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但今年算不上‘金九銀十’。”張旭說(shuō)。
　　可預(yù)估的是，量升價(jià)跌會(huì)在9、10月份繼續(xù)延續(xù)。一方面低于10%的成交量回升還無(wú)法托起價(jià)格，另一面庫(kù)存巨大讓開(kāi)發(fā)商們也感到了銷售壓力，他們沒(méi)有理由不抓住這個(gè)時(shí)間窗，用降價(jià)刺激需求進(jìn)場(chǎng)。“但降價(jià)幅度比起8月會(huì)有所收窄。”胡景暉說(shuō)。
　　甚至自住房也將對(duì)9、10月的銷情貢獻(xiàn)力量，但這次將與之前恰恰相反。“自住房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)打折之后，對(duì)自住房期望落空的人們會(huì)回到商品房市場(chǎng)，這一部分回頭客會(huì)成為未來(lái)北京住宅市場(chǎng)交易量進(jìn)一步上升的原因。”胡景暉說(shuō)。

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