時(shí)隔整一年，2014年8月，北京樓市新房成交再次迎來破萬記錄，成交10130套，環(huán)比上漲66.26%。二手房也一路賣至8405套，以環(huán)比增速4%飆升至5個(gè)月來的*6點(diǎn)。雙雙上升的數(shù)據(jù)圖景久違了。
　　無數(shù)人開始詢問同樣的問題，這會是北京率先發(fā)射的樓市反彈信號嗎？
　　在回答問題之前，先看一個(gè)不同以往的走勢。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房后，8月新房成交均價(jià)降至22448元/平方米，環(huán)比回落9.64%，同比回落9.22%。結(jié)合之前數(shù)月可見，這次北京商品房走出了一條量升、價(jià)跌的曲線，耐人尋味。
　　市場已進(jìn)入敏感節(jié)點(diǎn)。在看似回暖的市場面前，一些人不動聲色，繼續(xù)緊捂購房腰包。另一些人開始行動，釋放需求，成為進(jìn)場的主力軍。大多數(shù)開發(fā)商則進(jìn)入業(yè)績沖刺階段，準(zhǔn)備落實(shí)前幾個(gè)月口頭宣揚(yáng)的降價(jià)行動。而此前經(jīng)歷被棄購命運(yùn)的自住房，現(xiàn)在仍是成交大戶。各方博弈之下，9月的北京將迎來樓市重要關(guān)口。
　　萬套新房成交量的結(jié)構(gòu)性真相
　　說到今年北京8月的新房表現(xiàn)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉用“是一定程度反彈，不是根本性反轉(zhuǎn)”來形容。比起上半年，8月行情轉(zhuǎn)好，購房觀望情緒有所緩和，但也僅此而已。
　　他的理由是，北京每個(gè)月正常的新房交易量是6000套，8月過萬的成交數(shù)據(jù)里，還要剔除自住房和保障房，“實(shí)際上個(gè)月只賣了3000套左右純商品房。”
　　有水分的數(shù)據(jù)是否不能代表市場動向？一個(gè)不容忽視的反差是，7，8月以來，銀行采取了不同以往的收緊政策，在按揭方面有所放寬，而隨著住宅供應(yīng)量的提升，前七月積蓄的購房需求也在逐漸釋放。這些促成了比前幾個(gè)月更多的購房者入市。
　　“市場的確在回暖，但只要北京有限購、限貸，市場就會保持相對冷清，不是完全回暖。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。
　　上半年市場陷頹勢，放出降價(jià)風(fēng)聲的開發(fā)商和真降價(jià)的開發(fā)商形成兩撥陣營，在走低的房價(jià)面前，一些購房者被打動，現(xiàn)在開始入場。對于8月成交漲破萬套，郭的理由是“降價(jià)降到位了”。
　　但鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭更傾向于用“市場有所復(fù)蘇”來描述現(xiàn)在的北京樓市。8月的10130套成交量在她眼里，依然排在低位。“現(xiàn)在只是比前2個(gè)月有所好轉(zhuǎn)罷了。”她說。
　　入市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增多也是8月出現(xiàn)成交上漲的重要因素。比如方興、龍湖等品牌房企都選擇了這一節(jié)點(diǎn)集中入市，會有助于購房者出手。“因?yàn)橄啾葎傂璧莫q豫觀望，改善型客戶入市相對比較堅(jiān)決。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。
　　他認(rèn)為，北京樓市依然處在調(diào)整階段，長遠(yuǎn)來看，以價(jià)換量才是主流。
　　但是，自住房依然是今年8月新房成交一路高漲的重要推手。
　　此前數(shù)月，從誕生前的萬人追捧到出世后的“被棄購”事件，自住房經(jīng)歷了史上最戲劇性反差。盡管購房者的期待在不斷降低，但涌入和退出自住房購買的人均理由充分。現(xiàn)階段，涌入者依然大有人在。8月，據(jù)樂居記者結(jié)合多方數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，北京真正交易成功的純商品房僅2953套，自住房貢獻(xiàn)了萬套新房成交的大多數(shù)。
　　這一勢頭隨5月北京自住房交易開始后就已出現(xiàn)。“自住房拉低了價(jià)格，簽約量又大，不能以它判斷市場走向。”郭毅說。
　　和商品房一樣，自住房的市場同樣也是層層博弈。購買者需要爭奪購買權(quán)——在中簽的自住房用戶中，符合優(yōu)先家庭條件的選購幾率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于次優(yōu)家庭。而自住房項(xiàng)目之間同樣廝殺激烈，如金隅自住房項(xiàng)目因棄購事件名聲受挫，恒大自住房卻被民意認(rèn)為更具購買潛質(zhì)。由于自住房對剛需市場影響較大，在自住房和商品房購買群體間，競爭同樣存在，二者可內(nèi)部轉(zhuǎn)化，影響購房生態(tài)。
　　然而，未來，自住房成交熱也可能走到瓶頸。由于上半年市場冷清，9月伊始，諸多開發(fā)商進(jìn)入業(yè)績沖刺最后一搏，實(shí)質(zhì)性降價(jià)動作將逐漸增多。這會給更多人的棄購提供條件。想想看，在地段、戶型、建材質(zhì)量等方面都無法匹敵普通商品房的自住房，優(yōu)惠價(jià)格是其*10籌碼。一旦在價(jià)格方與條件優(yōu)異的普通商品房縮小差距，自住房性價(jià)比優(yōu)勢打折，購房者考慮商品房的可能性將越來越大。
　　“自住房在接下來的4個(gè)月會很尷尬，它的優(yōu)勢已經(jīng)沒有那么明顯了。”胡景暉說。郭毅也認(rèn)為，盡管褒貶不一，之前的金隅、恒大等自住房項(xiàng)目在自住房里也算“質(zhì)量精良”了。“以后的自住房可能更不能買，它們都是賠本的，地價(jià)高，房價(jià)又低，開發(fā)商還能做多好呢？”她說。
　　二手房成交同步復(fù)蘇，跌幅收窄成大概率
　　新房市場錯(cuò)綜復(fù)雜，需要擠榨自住房的數(shù)據(jù)水分。而二手房則純粹許多。8月，北京市二手房成交8405套，是近5個(gè)月來*6點(diǎn)。
　　但在北京，二手房每月平均市場交易量是12000套。經(jīng)樂居記者了解，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來說，每月如果低于1萬套銷售，便不能達(dá)到平均盈利水平。就此來看，8月8405套的銷售成績依然不算優(yōu)異。
　　雖然8月二手房的漲幅并不大，但二手房供求關(guān)系跌破1：4。“這標(biāo)志著二手房市場進(jìn)入了從賣方市場到買方市場的進(jìn)化過程。”胡景暉說。
　　“現(xiàn)在恐慌性觀望依然是主流，但入市的積極性在提高。”張大偉告訴樂居記者。
　　降價(jià)靈活的小業(yè)主催生了此次二手房交易回暖。根據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，8月北京二手房成交均價(jià)為2.88萬元，目前市場在售的二手房房源均價(jià)相比年初*6點(diǎn)，跌幅已超過15%。
　　不過，下一步房價(jià)跌幅收窄可能性大。因?yàn)橐?guī)律顯示，在北京，二手房成交8000套是一個(gè)價(jià)格止跌的量。
　　上半年的市場低迷反襯出現(xiàn)在的買賣高昂。但未來兩個(gè)月，市場走勢或許不會出現(xiàn)戲劇化升溫。“相比前半年會有所好轉(zhuǎn)，但今年算不上‘金九銀十’。”張旭說。
　　可預(yù)估的是，量升價(jià)跌會在9、10月份繼續(xù)延續(xù)。一方面低于10%的成交量回升還無法托起價(jià)格，另一面庫存巨大讓開發(fā)商們也感到了銷售壓力，他們沒有理由不抓住這個(gè)時(shí)間窗，用降價(jià)刺激需求進(jìn)場。“但降價(jià)幅度比起8月會有所收窄。”胡景暉說。
　　甚至自住房也將對9、10月的銷情貢獻(xiàn)力量，但這次將與之前恰恰相反。“自住房的性價(jià)比優(yōu)勢打折之后，對自住房期望落空的人們會回到商品房市場，這一部分回頭客會成為未來北京住宅市場交易量進(jìn)一步上升的原因。”胡景暉說。

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