1970年，美國政府國民抵押協(xié)會首次發(fā)行房貸轉(zhuǎn)付證券，完成了首筆資產(chǎn)證券化交易，此后，資產(chǎn)證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創(chuàng)新工具而迅猛發(fā)展。資產(chǎn)證券化被廣泛定位一個過程，通過這個過程將具有共同特征的貸款、租約、應(yīng)收賬款等不流動的資產(chǎn)包裝成為可以市場化的、具有投資特征的帶息證券。
 
作為近半個世紀(jì)以來最重要的的金融創(chuàng)新和金融工具，在金融市場中發(fā)揮了巨大的優(yōu)勢。近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展突飛猛進，取得了令人矚目的成績，不過，今天的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到“薄利時代”。一幢新房要賣很久才能收回成本，還完銀行貸款，幾乎沒有盈利，這讓房地產(chǎn)企業(yè)將目光望向房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，也就是將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化成有價證券。
 當(dāng)房地產(chǎn)碰到金融創(chuàng)新，會撞出怎樣的火花？
 
中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是極大的存貨和吃緊的資金鏈，政策壓縮以后，房屋銷售水量斷崖式下跌。房地產(chǎn)行業(yè)流動性缺失，金融創(chuàng)新便成了必然趨勢。房地產(chǎn)與金融本就有著唇齒相依的關(guān)系，資產(chǎn)證券化被房企認(rèn)為合適最重要的融資途徑。
 
現(xiàn)階段，銀行正在收緊貸款，房企從銀行貸款買地建房，然后慢慢還款的模式已經(jīng)不可行，而房企仍然需要資金開啟新項目，融資，尤其是低成本融資成為房企的頭等大事。再者，房企存貨巨大，無論是地皮還是建好的房子，需要很長一段時間才能消化，等到賣完房子再去投資建設(shè)新項目，要等到猴年馬月了。
 
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對于房地產(chǎn)企業(yè)就顯得非常重要了。通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，能夠盤活一個企業(yè)的資產(chǎn)，使用現(xiàn)有資產(chǎn)進行融資，補充資金，發(fā)展項目，從而帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)，甚至金融行業(yè)的快速進步，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要走資產(chǎn)證券化的路。
 國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展的態(tài)勢
 
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最直接的效應(yīng)就是提高了資產(chǎn)的流動性和降低了融資成本。80年代的美國，為了提高銀行資本充足率，大量出售貸款等金融資產(chǎn)，然后發(fā)展到包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多種資產(chǎn)。目前，資產(chǎn)證券化市場已經(jīng)成為美國第二大債券市場。在歐洲，房地產(chǎn)資產(chǎn)債券化也在高度發(fā)展?？梢哉f，世界上發(fā)達國家和發(fā)展中國家都在積極推進本國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。
 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在中國的趨勢和融資創(chuàng)新的要求
 
2014年，國內(nèi)[*{5}*]REITs“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)證券化進入到新階段，房地產(chǎn)融資有了新工具。
 
REITs，即不動產(chǎn)投資信托，是一種類似于封閉式共同基金，但投資標(biāo)的物為不動產(chǎn)的投資工具
2015年，萬科、萬達兩家國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)開始試水REITs，這一舉動意味著經(jīng)過證券化，大眾都可以購買投資，融資速度快，成本低。國內(nèi)其他大型地產(chǎn)公司如華潤置地、恒大等房企，都有房地產(chǎn)證券化的打算。
 
隨著樓市政策的日趨嚴(yán)格，不少想要投資房地產(chǎn)的老百姓已經(jīng)失去了買房投資的可能，轉(zhuǎn)而關(guān)注到房地產(chǎn)證券化，投資REITs逐漸升溫。與中國房地產(chǎn)的發(fā)展行情相比，房地產(chǎn)證券化當(dāng)量還很小，差距較大，意味著房地產(chǎn)證券化在國內(nèi)的巨大前景。
 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點
 
中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，在發(fā)展過程中存在一些特有的困難。首先是一級市場不發(fā)達，房地產(chǎn)抵押貸款雖然已經(jīng)成為常態(tài)，但是規(guī)模有限，影響到證券組合的結(jié)構(gòu)設(shè)計。其次是中介服務(wù)機構(gòu)服務(wù)水平優(yōu)待提高。資產(chǎn)證券化是一項對專業(yè)素質(zhì)要求較高的業(yè)務(wù)，涉及到的交易多而雜，大多數(shù)在投資中介業(yè)務(wù)處理水平參差不齊，與國際平均水平還有較大差距，最后是相關(guān)法律法規(guī)不健全，很多操作沒有法律保障。
 
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新未來還有很多路要走，無論是法律法規(guī)層面，還是金融產(chǎn)品更新層面，降低融資成本和提高融資效率已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識，未來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將會越來越成熟，發(fā)揮更大的作用。
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