在樓市異?；鸨漠?dāng)口，明牌珠寶(002574)跨界房地產(chǎn)電商正逢其時(shí)。明牌珠寶收購蘇州好屋采用“兩步走”模式，先是在2015年末斬獲25%股權(quán)，本次再攬入剩余75%股權(quán)。但對照發(fā)現(xiàn)，蘇州好屋前后兩次披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)較大差異，個(gè)中緣由待解。
資料顯示，蘇州好屋是一家房地產(chǎn)電商平臺，通過線上平臺和線下營銷渠道相結(jié)合（O2O）的方式，為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、二手房銷售者和購房者提供房地產(chǎn)交易平臺服務(wù)。以2016年6月30日為基準(zhǔn)日，蘇州好屋100%股權(quán)的預(yù)估值為32.5億元，增值率達(dá)5.7倍。
值得注意的是，對比明牌珠寶前后兩次收購的公告，蘇州好屋的財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)大幅“變臉”。
據(jù)明牌珠寶2015年12月27日公告所載，2013年、2014年、2015年1-9月，蘇州好屋營業(yè)收入分別為2.42億元、6.50億元、5.87億元，凈利潤分別為501.64萬元、2338.14萬元、4001.12萬元，預(yù)計(jì)2015年度完成營業(yè)收入9-10億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤8000萬至10000萬元。當(dāng)時(shí)交易對方還承諾，標(biāo)的資產(chǎn)2016年度、2017年度、2018年度實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為1.8億元、2.5億元、3.2億元。
但本次重組方案顯示，蘇州好屋2014年、2015年及2016年上半年分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.74億元、5.66億元和2.92億元，凈利潤分別為479.84萬元、249.64萬元及8150.72萬元。對照可見，蘇州好屋2014年度的營收及凈利潤差異顯著，其中營業(yè)收入“縮水”約1.7億元，凈利潤則從2338萬元驟降至480萬元；2015年度凈利潤250萬元，與此前披露的前三季度4001萬元、預(yù)計(jì)全年8000萬至10000萬元的數(shù)字，更是落差甚大。
若縱向比較，蘇州好屋的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也十分異常。重組方案披露，公司2016年上半年實(shí)現(xiàn)營收2.92億元，以2015年度營收5.66億元為參照尚屬正常，但從凈利潤指標(biāo)看，今年上半年高達(dá)8150.72萬元，且業(yè)績承諾2016年全年凈利潤達(dá)1.9億元，與2015年度凈利潤249.64萬元相比有云泥之別。再看毛利率指標(biāo)，今年上半年和去年全年基本一致，為53%左右，但凈利率竟從去年的0.44%攀升到今年上半年的27.94%。
究竟是何原因?qū)е铝颂K州好屋盈利能力的巨幅躍升？由于兩次公告所載財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均“未經(jīng)審計(jì)”，本次重組正式的審計(jì)、評估報(bào)告尚未披露，個(gè)中緣由難以知曉。但有個(gè)細(xì)節(jié)不可不察，在明牌珠寶去年12月入股時(shí)，雖然預(yù)測了蘇州好屋2015年度凈利潤（8000萬至10000萬元），但業(yè)績承諾的對應(yīng)年份是2016年至2018年，并未覆蓋2015年度，留下了利潤調(diào)節(jié)的操作空間。
另一個(gè)變化是，在前次收購中，蘇州好屋被描述為一家國內(nèi)領(lǐng)先的“房產(chǎn)+金融+大數(shù)據(jù)增值服務(wù)”O2O平臺，但本次重組方案并未提及“金融”。不過，失去金融概念的蘇州好屋估值卻有增無減，而且，在明牌珠寶停牌期間，蘇州好屋出現(xiàn)兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，多名股東搭上重組“末班車”。
本文來源：上海證券報(bào)