CFO必讀：增值稅籌劃方案（四）

　　高頓網(wǎng)校小編寄語(yǔ)：在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負(fù)重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。
 
　　土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：
　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%。
　　2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。
　　3.房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。
　　4.合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
　　5.在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
 
　　根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們策劃出以下稅務(wù)籌劃方案：
 
　　將房地銷售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案
　　例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議，建造一座五星級(jí)酒店。工程由該房地產(chǎn)開發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進(jìn)行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購(gòu)買該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本70,000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4500萬(wàn)元，利息支出5000萬(wàn)元，城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，銷售價(jià)格為140，000萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140,000萬(wàn)元。應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅：140，000×5%=7000（萬(wàn)元）。應(yīng)當(dāng)繳納城建稅和教育費(fèi)附加：7000×（1%+3%）=280（萬(wàn)元）。
　　該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20,000萬(wàn)元、房地產(chǎn)開發(fā)成本70，000萬(wàn)元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬(wàn)元）。房地產(chǎn)加計(jì)扣除費(fèi)用為：（20，000+70，000）×20%=18,000（萬(wàn)元）。允許扣除項(xiàng)目合計(jì)為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（萬(wàn)元）。增值額為：140,000-124,780=15,220（萬(wàn)元）。增值率為：15,220÷124,780×100%=12.19%，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：
　　15,220×30%=4566（萬(wàn)元）。
　　該企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（萬(wàn)元）。
　　應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：28,654×15%=4298（萬(wàn)元）。
　　該企業(yè)的稅后利潤(rùn)為：28,654-4298=24,356（萬(wàn)元）。
　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設(shè)該五星級(jí)酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來(lái)應(yīng)當(dāng)按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。酒店建成以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。酒店公司成立以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。
　　假設(shè)該酒店的各項(xiàng)建設(shè)成本不變，為了與酒店開發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為125，000萬(wàn)元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價(jià)款15,000萬(wàn)元。
　　根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）的規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企將酒店投資入股的行為不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。
　　根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。
　　對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅，而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企建造該酒店的總成本為：20,000+70,000+4500+5000=99，500（萬(wàn)元）。轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為：125,000-99，500=26,000（萬(wàn)元）。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：26,000×15%=3900（萬(wàn)元）。該企業(yè)的稅后利潤(rùn)為：26,000-3900=22,100（萬(wàn)元）。多獲得稅后利潤(rùn)：22,100+24,356=46,456（萬(wàn)元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負(fù)擔(dān)：
　　15,000+46,456=61,456（萬(wàn)元）。

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