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*9季 歸來
【*9集】海歸
【關(guān)鍵詞】買賣合同的風險承擔、房屋租賃合同、物權(quán)變動的原因和效力、定金、違約責任
故事準備要開始了，Are you ready?
話說，時光荏苒，歲月如梭，時間已經(jīng)到了2020年，鳳姐作為一個海歸（傳言一說是從海南歸來，另有傳送實際上是從美國歸來），意氣風發(fā)，準備干一番大事業(yè)。
想來想去，是準備落戶北京呢還是上海呢？經(jīng)過一番權(quán)衡，鳳姐選擇了上海。原因在于：一是鳳姐曾經(jīng)在上海的世界五百強任職，對這個城市毫無陌生；二是北京空氣不好，不利于自己柔嫩細膩的皮膚；三是北京交通擁堵，自己的時間相當寶貴，分秒必爭啊；四是上海剛剛成立了自貿(mào)區(qū)，鳳姐認為這是中國為了歡迎她而特意送上的禮物。
更重要的是：
“浪奔 浪流 萬里濤濤江水永不休，
淘盡了 世間事 混作滔滔一片潮流，
是喜 是愁 浪里分不清歡笑悲憂，
成功 失敗 浪里看不出有未有。”
這是在鳳姐一直都憧憬有所作為的“上海灘”。
其實啊，鳳姐還是很傳統(tǒng)的，想著既然要在上海落戶，就要先在上海買個房子，考慮到自己現(xiàn)在“高貴”的身份，先不要太高調(diào)，就先在市郊買一個精裝修的兩房吧。
于是開始看房………。
期間，被無良的房地產(chǎn)商騙了N次。讓鳳姐刻骨銘心的有這么幾次：
有一家房產(chǎn)公司的廣告上寫著：“著名德國設(shè)計師設(shè)計，哥特式風格，緊鄰中央商務(wù)區(qū)和中心政務(wù)區(qū)，繁華鬧市，只要9888元。”鳳姐大喜，趕緊打車過去，一看原來是“樓頂是尖的（叫哥特式風格）、邊上有家銀行和居委會（叫緊鄰中央商務(wù)區(qū)和中心政務(wù)區(qū)）、邊上有家小超市（美其名曰繁華鬧市）”。
還有一次，鳳姐在2路公交車上，突然看見一個大廣告牌上寫著“回歸自然，享受田園風光；便利生活觸手可及；濃厚人文學術(shù)氛圍；擁抱健康，安享愜意；12880元，還在等什么？”。結(jié)果去了一看“是郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（回歸自然，享受田園風光緊），邊上有家小賣店（叫便利生活觸手可及），邊上有家學校（稱為濃厚人文學術(shù)氛圍），邊上有家診所（叫擁抱健康，安享愜意）。”不是一般的坑爹啊。
期間，鳳姐更是感嘆，房價太貴了，中國的房子貴的不得了。相關(guān)部門不是一直在調(diào)控嗎，并且說調(diào)控的效果有多么多么好，怎么還是貴的要人命啊。想當年，我在美國的時候，前有花園，后有泳池，從自己的別墅四樓可以直接360度螺旋（難度系數(shù)5.3）跳進泳池游泳，不要太開心吶。
二年后。
2022年7月10日，鳳姐和秦檜簽訂了買賣合同，以500萬的價格購買了一套兩居室的精裝修住房。當日，鳳姐支付了40萬定金。秦檜將房屋交付給鳳姐。在此，根據(jù)規(guī)定，定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，超過部分無效。
雙方約定：鳳姐應(yīng)于8月1日前付清余款；秦檜應(yīng)在收到余款后兩日內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。7月15日，“菲特”襲來，上海突降特特大暴雨，該房屋被淹沒，損失額達60萬元。鳳姐認為該損失應(yīng)當由秦檜承擔。沒文化，真可怕，鳳姐的主張顯然不成立。根據(jù)規(guī)定，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。鳳姐已經(jīng)拿到房子了，風險由鳳姐承擔。
后經(jīng)協(xié)商，鳳姐支付余款，秦檜將房屋過戶至鳳姐的名下。
2023年11月1日，鳳姐將房屋出租給宋江，約定租期1年，但雙方未依法辦理登記備案手續(xù)。租期屆滿后，宋江將房屋交還鳳姐，但以房屋租賃合同未登記備案因而無效為由，拒絕支付所欠剩余租金。哎，可憐啊，連宋押司這種大方的人都拖欠租金？事實上，鳳姐與宋江之間的租賃合同有效。根據(jù)規(guī)定，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
2024年4月1日，鳳姐與晁蓋訂立房屋買賣合同，約定價款600萬元。晁蓋依約于4月5日付清了全部價款，鳳姐將房屋鑰匙交給晁蓋。但鳳姐與晁蓋在辦理過戶登記時，登記機構(gòu)因電腦系統(tǒng)發(fā)生故障停止辦公，申請未被受理。因晁蓋需截取生辰綱，雙方遂約定待晁蓋回來之后再辦理房屋過戶登記手續(xù)。此時，鳳姐與晁蓋之間的買賣合同有效。根據(jù)規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
2024年4月10日，不知鳳姐、晁蓋之間已簽訂房屋買賣合同的高俅向鳳姐表示愿以650萬元的價格購買其房屋。鳳姐見高俅的價格相當靠譜，又迷戀高俅的權(quán)勢和美色，旋即同意，即刻與高俅訂立了房屋買賣合同。高俅于次日付清了全部房款。雙方于4月15日辦理完畢過戶登記手續(xù)。此時，高俅取得了房屋所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。
4月20目，晁蓋大勝歸來，要求鳳姐盡快辦理房屋過戶手續(xù)。鳳姐告知晁蓋已將房屋賣給他人，愿意退還晁蓋600萬元并要求解除合同。晁蓋大怒當即拒絕，揚言將率梁山好漢踏平鳳姐，并堅持要鳳姐辦理過戶手續(xù)。5月10日，晁蓋在確悉房屋已過戶至高俅名下時，以自己與鳳姐訂約在先，鳳姐、高俅之間的房屋買賣合同無效為由，要求鳳姐、高俅退還房屋。高俅則認為，由于鳳姐、晁蓋未辦理房屋過戶手續(xù)，所以他們之間的房屋買賣合同尚未發(fā)生效力?？磥恚颂焱醣M管穿越了，但是還沒穿越徹底啊，不懂我們偉大的社會主義社會的法律啊。根據(jù)規(guī)定，在出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同的情形中，如果合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物的所有權(quán)，可以請求追究出賣人的違約責任。在此，由于高俅已經(jīng)依法取得該房屋的所有權(quán)，晁蓋不能請求鳳姐返還房屋，但有權(quán)要求鳳姐承擔違約責任。
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