CFA:關(guān)于商鋪理財(cái)?shù)闹R(shí)集錦（二）

         關(guān)于商鋪理財(cái)，下面的這些術(shù)語(yǔ)你都了解嗎？

　　6．銀行利率

　　自上半年以來(lái)，人們一直熱烈討論的銀行加息問(wèn)題，終于在28日晚有了結(jié)果：經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，中國(guó)人民銀行決定自29日起上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，這也是我國(guó)10年來(lái)首次提高銀行存款利率。

　　這次利率調(diào)整對(duì)整個(gè)消費(fèi)類(lèi)貸款有著一定的影響。對(duì)利用消費(fèi)貸款進(jìn)行買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)的人們來(lái)說(shuō)，銀行上調(diào)銀行利率將會(huì)略微增加他們?cè)鹿┻€款的負(fù)擔(dān)，不過(guò)幅度有限，不必過(guò)分擔(dān)心。而且，房貸還款利率，是以年為單位進(jìn)行調(diào)整，年內(nèi)的還款額目前還不會(huì)調(diào)整。按照這次調(diào)整利率，個(gè)人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%調(diào)整到4.23%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)；自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　購(gòu)買(mǎi)商鋪的按揭貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款，利率調(diào)整后的具體如下：

　　個(gè)人消費(fèi)貸款參考利率表

　　貸款年限 　　　　　年利率

　　0-6月 (含6月) 　　5.22%

　　6月-1年 (含1年) 　5.58%

　　1-3年 (含3年) 　　5.76%

　　3-5年 (含5年) 　　5.85%

　　5-30年 (含30年) 　6.12%

　　7．按揭還款金額

　　我們按照等額還款方式計(jì)算年按揭還款額，計(jì)算公式如下：

　　其中：每月利息 = 剩余本金貸款月利率

　　每月本金 = 每月月供額 — 每月利息

　　計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

　　——投資分析

　　了解了以上關(guān)于商鋪投資的一些背景常識(shí)以后，我們接著就要開(kāi)始進(jìn)行正確的投資份。不論投資者做什么樣投資，風(fēng)險(xiǎn)多少還是存在的，如何正確地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才是投資者真正應(yīng)該重視的問(wèn)題。

　　以下將從以下幾個(gè)方面闡述如何理性的進(jìn)行商鋪投資，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　1．確定政府未來(lái)的政策傾向

　　政府的宏觀調(diào)控對(duì)地產(chǎn)的走勢(shì)有著重大的影響，明確政府未來(lái)的政策傾斜方向，有助于投資者趨利避害，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　2．確定投資成本

　　投資成本，包括首付款和購(gòu)房應(yīng)繳稅費(fèi)，還包括貸款成本和利息。這里，主要的成本風(fēng)險(xiǎn)在于貸款利息上，正確的評(píng)估利息成本，有助于提高投資收益率，增加收益。

　　假設(shè)投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪的總價(jià)為20萬(wàn)元，按揭年限最多為10年，我們可以確定如下的投資利息和年供金額圖示。

　　3．確定與該商鋪相關(guān)的以下幾點(diǎn)信息：

　?、龠x擇合適的地段，考察當(dāng)?shù)氐娜肆?、?chē)流量以及項(xiàng)目周邊的交通道路等的情況，判斷當(dāng)?shù)氐纳啼伿欠褚呀?jīng)飽和或者所在商圈是否已經(jīng)開(kāi)始衰落。

　?、诟鶕?jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，選擇適合自身狀況的商鋪，避免投資商鋪給自己的經(jīng)濟(jì)狀況帶來(lái)大的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、鄞_定項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期與當(dāng)前的時(shí)差；確定與投資者有意購(gòu)買(mǎi)的商鋪具有同等位置、規(guī)格的本項(xiàng)目的其他已售商鋪在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期的價(jià)格與當(dāng)前價(jià)格的價(jià)差。確定時(shí)差和價(jià)差，有利于正確的分析商鋪的升值潛力，時(shí)差、價(jià)差越小，今后升值的潛力越大。

　?、芸疾炱渌苓吪R近項(xiàng)目的價(jià)格、租金、業(yè)態(tài)、出租率等情況，綜合分析該商鋪的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀況（主要是未來(lái)空置情況，由商鋪預(yù)計(jì)每年空置時(shí)間推算出其年空置率）。確定周邊臨近項(xiàng)目的現(xiàn)況，可以為以后做出正確的投資決策提供參考依據(jù)，這方面決策主要是賣(mài)還是租的選擇，賣(mài)可以賺取差額利潤(rùn)，租可以做長(zhǎng)期投資。

　　以上的信息有助于投資者明確市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，掌握未來(lái)市場(chǎng)的動(dòng)向，避免盲目的投資造成的損失。

　　4．正確的分析商鋪真實(shí)的投資回報(bào)率

　?、偻扑愠龇衔磥?lái)市場(chǎng)預(yù)期的租金收入。

　　例如，某商鋪投資在進(jìn)行綜合的市場(chǎng)分析后得出的結(jié)論為該商鋪所在商圈圍成長(zhǎng)型商圈，預(yù)計(jì)在3-4年內(nèi)商圈將基本成形。結(jié)合其它商圈的個(gè)案情況，預(yù)計(jì)租金年收益率在前3年為8%；第4-7年該商圈已經(jīng)完全成形，租金年收益率上升為10%；第8-10年，由于商鋪的產(chǎn)品落后等其他情況，租金年收益率下降為8%。具體的現(xiàn)金流情況如下表所示。

　　年限 年租金收益率 年租金收入（元）

　　1 　8% 　　　　　 16000

　　2 　8% 　　　　　 16000

　　3 　8% 　　　　　 16000

　　4 　10% 　　　　　18000

　　5 　10% 　　　　　18000

　　6 　10% 　　　　　18000

　　7 　10% 　　　　　18000

　　8 　8% 　　　　　 16000

　　9 　8% 　　　　　 16000

　　10 　8% 　　　　　16000

　?、诟鶕?jù)個(gè)人的自身經(jīng)濟(jì)情況，決定首付款金額以及按揭年限，并且計(jì)算相應(yīng)的投資回報(bào)率。

　　③通過(guò)合理計(jì)算方法，估算該投資未來(lái)的預(yù)期收益率。

　　投資回報(bào)率=總收益/總成本

　　總收益=10年租金總收入×（1-年空置率）-10年年供額-稅費(fèi)-其他相關(guān)費(fèi)用

　　總成本=首付款+稅費(fèi)+10年按揭款總額

　?、芫C合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)、CPI、資金的時(shí)間價(jià)值的影響，做出a1投資預(yù)期和最差投資預(yù)期，評(píng)估該投資的可行性。

　　——綜述

　　雖然說(shuō)高風(fēng)險(xiǎn)總是對(duì)應(yīng)著高回報(bào)，但是個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力不盡相同，也因此，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的把握要慎之又慎，不要盲目的進(jìn)行高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)的投資，也不要一味的進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的投資，認(rèn)清投資的未來(lái)前景，理性地進(jìn)行投資分析，是成功投資的關(guān)鍵所在。