包含了地產(chǎn)，會不會不嚴(yán)謹(jǐn)？應(yīng)該只能包括房產(chǎn)吧？

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• 黃同學(xué)
  房產(chǎn)價值應(yīng)不應(yīng)該包括占用土地的價值？
  • 邵老師
    現(xiàn)行企業(yè)會計制度規(guī)定：企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)；結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該項規(guī)定不區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而將于07年1月1日起實(shí)施的新企業(yè)會計準(zhǔn)則明確規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。即企業(yè)購買或自行開發(fā)的房地產(chǎn)成本不包括其土地使用權(quán)。此項規(guī)定可能會降低企業(yè)的房產(chǎn)稅支出。
    　　稅法規(guī)定：房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值（指自用房產(chǎn)）或房產(chǎn)的租金收入（指出租的房產(chǎn)）。
    　　在上海國家會計學(xué)院舉辦的新企業(yè)會計準(zhǔn)則體系培訓(xùn)班的講解中，財政部會計司制度二處處長狄愷明確表示：“新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定：土地使用權(quán)與地上建筑物分別入帳。對于從價計征的房產(chǎn)稅則依據(jù)企業(yè)房產(chǎn)賬面原值來繳納，那么土地使用權(quán)的單獨(dú)核算將減少企業(yè)的房產(chǎn)稅支出。經(jīng)協(xié)商，國家稅務(wù)總局也認(rèn)可依照不包括土地使用權(quán)價值的房產(chǎn)賬面原值來計算征收房產(chǎn)稅?！?br/>　　但房產(chǎn)稅稅負(fù)可以減少僅限于企業(yè)自用房產(chǎn)，且土地使用權(quán)與地上房產(chǎn)價值分開核算的情況。因?yàn)椤镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南（征求意見稿）》（以下簡稱《指南》）還規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)計入所建造的房屋建筑物成本。企業(yè)外購的房屋建筑物支付的價款無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間分配的，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)記入固定資產(chǎn)成本。《指南》還規(guī)定：對于企業(yè)改變使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時，應(yīng)將其帳面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。財政部相關(guān)準(zhǔn)則培訓(xùn)人員表示：附著地上建筑物的土地使用權(quán)不可能單獨(dú)出租，其租金收入應(yīng)包括在房地產(chǎn)出租價款當(dāng)中，那么對于企業(yè)出租的房產(chǎn)則并未減少其從租計征的房產(chǎn)稅支出。
• 冬同學(xué)
  從價計征房產(chǎn)的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括取得的土地使用
  • 董老師

       將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅如何理解財稅[2010]121號文明確規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價、包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等，宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

    
    

        比如：花1000萬買了塊地，花1000萬蓋房子，房子完工前又花300萬有關(guān)的費(fèi)用等。雖然蓋房子花了1000萬，但是計算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值就應(yīng)該是2300萬，不能算成1000萬或者1300萬。

• h同學(xué)
  老師，銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金，為什么不包括印花稅，只包括城建稅和教育費(fèi)附加，而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包含了印花稅，城建稅和教育費(fèi)附加
  • E老師
    你好，房產(chǎn)企業(yè)的印花稅是做為開發(fā)費(fèi)用扣除的，所以不再做為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除了
  • h同學(xué)
    那這個城建稅和教育費(fèi)附加是哪里來的?增值稅都還沒算出來呢?
  • E老師
    你好，增值稅是算出來的；是土地增值稅沒有算出來，知道售價就能算出增值稅的。
  • h同學(xué)
    增值稅和土地增值稅不是用一個東西嗎
  • E老師
    多打了個“用”字
  • h同學(xué)
    你好，不是的，是兩個不同的稅種；