不動產先抵押在租賃是不是抵押權實現后，可以解除租賃合同？

其他回答

• 豆同學
  不動產先租賃后抵押，抵押權人是否有權收租？
  • 楊老師
    《物權法》第一百九十七條：債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
    
    除上述規(guī)定之外，如果當事人之間沒有約定抵押權人可以收取租金的，則不能收取。
    供參考。
• W同學
  房屋抵押權人能否解除租賃合同
  • 孫老師
    讀者：李先生李先生：你所反應的情況主要是物權法中的抵押權和用益物權（本案是承租權）之間的關系，也就是抵押權和租賃權誰優(yōu)先的法律問題。主要是看兩者設定時間的先后順序。 如果抵押權設定在先，即在你租賃房屋之前，出租人已將房屋抵押給銀行，則抵押權優(yōu)于租賃權。根據最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第６６條第一款的規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！?所以銀行有權要求單方解除合同租賃合同關系，并且你也不享有優(yōu)先購買權。如果因此給你造成財產損失的，根據上述條文第二款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面通知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。”你可以據此要求出租人賠償你的損失。 如果租賃權設立在先，即在你租賃房屋之后，出租人才將房屋抵押給銀行的。根據“買賣不破租賃”的規(guī)則，房屋購買人的所有權不得對抗租賃權，抵押權并無優(yōu)先于所有權的效力，租賃權當然也可以對抗抵押權而繼續(xù)有效存在。 根據最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第６５條規(guī)定：“抵押將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”所以你的租賃合同關系仍然有效。 值得指出的是，抵押權人的抵押權是價值權，而不是支配權，法律賦予抵押權人的是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償的權利，而不是任意處分抵押物的權利。所以，根據《合同法》第２３０條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”，所以，銀行在拍賣該房產時，你享有優(yōu)先的購買權，即在價格同一情況下你享有優(yōu)先購買的權利。浙江浙南律師事務所蘇和秦律師
• M同學
  房屋抵押權人能否解除租賃合同
  • 杜老師
    權利發(fā)生時間的先后順序。如果房屋承租權設定在先，抵押權設定在后，根據民法一般原理“買賣不破租賃”，可推出即使因抵押權人實現抵押權而取得被抵押的房地產時，原建立在該房屋之上的租賃合同仍然繼續(xù)有效，房屋新的產權人不能隨便變更租賃合同，更不能解除合同，否則房屋承租人將有權拒絕解除房屋租賃合同。因此，如果您的租賃合同是在抵押合同發(fā)生之前就已經成立了，那么您完全有法律依據來拒絕銀行的要求。但是，如果房屋抵押權設定在先，承租權設定在后，這要分兩種情況，一是如果承租人明知房屋已設定抵押權而愿意承租的，抵押權人在實施抵押權時，就有權要求和承租人解除租賃合同；二是由于某種原因承租人不知道該房屋已設定抵押權而承租的，在我國現行法律并未加以明確規(guī)定，但在司法實踐中一般認為，抵押權人是否有權解除與房屋承租人之間的租賃合同，應以是否損害所抵押房屋的價值、影響房屋抵押權的實現為前提條件。也就是說，如果確實是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋貶值或者是給實施抵押權造成困難的，就應賦予抵押權人有權在特定條件下解除房地產租賃合同的權利。因此，如果由于您的承租關系的存在而影響銀行拍賣房屋的價格，那么銀行將有權解除您和房地產公司的租賃合同。除非您有足夠的證據證明這種租賃關系的存在并不影響銀行實施抵押權而對房屋進行的拍賣，那么在協(xié)商不成而提起訴訟時，法院有可能會支持您的主張，但是您要負完全的舉證責任。這種情況在實踐中并不多見。