正確、真實確認房地產(chǎn)企業(yè)的收入實現(xiàn)，工程竣工并驗收合格、結(jié)算通知書、履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)且價款已經(jīng)取得或確信可以取得、成本可計量四項條件缺一不可。
具體條件如下：
1、工程已經(jīng)竣工并驗收合格；
2、具有經(jīng)購買方認可的結(jié)算通知書;
3、履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得;
4、成本能夠可靠地計量。
在一般情況下，竣工結(jié)算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以實踐中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續(xù)之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預(yù)收房款，待交房日確認銷售收入實現(xiàn)后再結(jié)轉(zhuǎn)計入“主營業(yè)務(wù)收入”。
以下列出幾點房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的特殊問題：
1、風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移
在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通常企業(yè)應(yīng)確認銷售收入。但以下屬于風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移的情況:
①賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實施的重大行動完成時確認收入。
②房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購協(xié)議、賣方保證買方在特定時期內(nèi)獲得投資報酬的協(xié)議等。賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)一般不確認收入。
2、簽訂預(yù)售合同或正式合同時不能確認收入
簽訂預(yù)售合同時，房屋往往并未建成，面積沒有最后確定，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬未能轉(zhuǎn)移給購買人。即使貨款已全部收妥，由于此時的管理權(quán)和控制權(quán)還掌握在開發(fā)企業(yè)手中，與收入相匹配的成本還不能準確計量，故不能確認。
訂立正式合同時，雖然法律意義上的要約已經(jīng)成立，但標的物房屋未經(jīng)購買人驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬仍未轉(zhuǎn)移給買方。我國現(xiàn)行商品房銷售合同采用的是建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)范的格式合同，在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。在合同中規(guī)定有諸如面積差異、房屋質(zhì)量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風(fēng)險甚至退貨風(fēng)險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。
3、開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認
這是一個實踐中存在分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關(guān)的成本才能最準確地計量，不少 注冊會計師 此種觀點。很多房地產(chǎn)企業(yè)會計人員則認為，一個開發(fā)項目的決算審核往往需要數(shù)月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經(jīng)營成果的正確反映。如果開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本并依據(jù)項目實際情況作適當調(diào)整進行成本的配比結(jié)轉(zhuǎn)，此時成本總體上應(yīng)屬于能夠可靠計量的，因此不應(yīng)因決算未完成而不予確認銷售。
4、是否一定要在法定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時才可確認收入
會計理論界流行觀點認為，只有房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，才表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移，企業(yè)才可確認銷售收入實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)則更傾向于認為，我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度和業(yè)務(wù)程序已較健全完善。在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金、取得土地使用權(quán)證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領(lǐng)取銷售許可證。因此，程序上的規(guī)范性已大大降低了未來風(fēng)險，在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬實際上已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認收入的必要條件。此外，由于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房產(chǎn)管理、土地管理及財稅等政府有關(guān)部門。辦妥產(chǎn)權(quán)證書需要有一段時間，而且時間的長短并非開發(fā)企業(yè)所能完全控制。開發(fā)企業(yè)所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發(fā)票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產(chǎn)證為標準可能造成房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的滯后。
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