房地產(chǎn)開發(fā)成本包括哪些項目

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括哪些項目：1、土地使用權(quán)出讓金.國家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。2、土地征收及拆遷安置補償費。
一、土地使用權(quán)出讓金.國家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。
1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；
2、也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價,根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 二、土地征收及拆遷安置補償費。
土地征收費.國家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等.農(nóng)村土地征收費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。
房地產(chǎn)開發(fā)成本分類：
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就其用途來說,大致可分為三部分：
1、土地、土建及設(shè)備費用.這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%,其中最重要的是土地費用.土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。
房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目以前,必須進行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算,將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。 2、配套及其他收費支出.主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的.其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強,標準普遍偏高.配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%~15%。
3、管理費用和籌資成本.房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點,因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出.如何把這部分費用核算好,對正確進行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算,將起到非常重要的作用。
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