房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)的土地成本核算中，往往存在一些嚴重問題，主要體現(xiàn)在3個方面：
一是一些開發(fā)商常常將后期開發(fā)商品房的土地成本，計入前期商品房的成本。如一次性征用了一大塊土地，但需分兩期開發(fā)，開發(fā)商可能在開發(fā)*9期商品房時，就將所征用土地使用權(quán)的成本全部計入。待到開發(fā)第二期商品房時，再將后期征用的其他開發(fā)項目的土地成本計入其中。這樣以來，開發(fā)商始終有一塊成本已提前列支并稅前扣除的“賬外土地”。
二是一些開發(fā)商往往對自用經(jīng)營性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時建筑等，不分攤或少分攤土地成本，而是將應(yīng)由這些建筑分攤的土地成本全部或部分攤?cè)雽ν怃N售的商品房。這樣，開發(fā)商在降低自用經(jīng)營性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時建筑等成本的同時，提高了商品房的銷售成本，而且也使得應(yīng)由自用經(jīng)營性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時建筑等應(yīng)分攤的土地成本，隨著商品房的銷售而全部提前得到稅前扣除，從而偷逃了國家稅收。
三是幾乎所有的開發(fā)商都沒有解決好土地使用權(quán)使用期限高于房屋、建筑物預(yù)計使用年限的問題，在結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)商品房所征用土地的成本時，開發(fā) 商不僅將土地使用權(quán)的賬面價值一次性地全部轉(zhuǎn)入了商品房的開發(fā)成本，而且也全額轉(zhuǎn)入了商品房的銷售成本。
由于國家規(guī)定為開發(fā)商品房征用的土地使用年限為70年，而商品房的使用壽命一般為40年至50年，一旦商品房報廢，土地使用權(quán)尚有20年至30年的使用期，從表面上看是消費者購買商品房的使用期限與其占用的土地使用權(quán)的使用期限不配套，但實質(zhì)上是開發(fā)商將超過商品房使用年限的土地使用權(quán)的征用成本，攤派給了消費者。
造成上述問題的原因是多方面的。有政策不協(xié)調(diào)、不配套的問題，有開發(fā)商執(zhí)行稅法和會計準則、制度不嚴肅、不認真的問題，有開發(fā)企業(yè)的會計人員對政策理解不全面、執(zhí)行不到位的問題，當(dāng)然也有一些開發(fā)商弄虛作假、營私舞弊的問題。
由于我國對征用土地實行的是有償出讓有限使用年限的政策，而對房屋實行的又是沒有年限限制的所有權(quán)政策，這兩種政策對于集所有權(quán)和使用權(quán)于一體的房屋（或建筑物）的成本核算而言，產(chǎn)生矛盾也在所難免。
另外，從會計核算角度來看，對于房屋的構(gòu)建成本（不含土地成本）要求按照“會計估計”的折舊年限計提折舊，一般為不低于20年，另一方面對于房屋所占用的土地成本，要求在土地使用年限內(nèi)平均攤銷（一般為40年至70年），這種不同的政策和口徑自然容易造成混亂。
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