房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的*5區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：　　其一，開(kāi)發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；
其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；
其三，涉及相關(guān)金的核算內(nèi)容更加廣泛。
本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算，作如下探討。
根據(jù)《施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》以及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有六個(gè)：
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2.前期工程費(fèi)
3.建筑安裝工程費(fèi)
4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
5.公共配套設(shè)施費(fèi)
6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
一般情況下，開(kāi)發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占總成本的70％左右?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過(guò)競(jìng)拍方式取得的，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的核算也就很簡(jiǎn)單了。而“建筑安裝工程費(fèi)”的核算正確與否，直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會(huì)計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費(fèi)”的核算尤為重要。
在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系以及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，均沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下介紹：
一、應(yīng)使用的主要會(huì)計(jì)科目
要正確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”、“開(kāi)發(fā)成本”等會(huì)計(jì)科目。
（一）原材料
1.本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購(gòu)半成品（外購(gòu)件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。
2.根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)存材料”、“庫(kù)存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)（倉(cāng)庫(kù)）、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。
3.原材料的主要賬務(wù)處理。
（1）企業(yè)購(gòu)入并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購(gòu)”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。
（2）自制并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。
（3）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。
（4）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。
（5）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；
（6）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。
（7）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。
采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。
采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。
4.本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。
（二）應(yīng)付賬款
1.本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因購(gòu)買材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。
2.本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購(gòu)貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。
3.應(yīng)付賬款的主要賬務(wù)處理
（1）企業(yè)購(gòu)入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。
（2）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。
（3）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（4）企業(yè)開(kāi)出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。
（三）預(yù)付賬款
1.本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。
預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。
2.本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：
（1）預(yù)付承包單位款；
（2）預(yù)付供應(yīng)單位款。
3.預(yù)付賬款的主要賬務(wù)處理
（1）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；
（2）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；
（3）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。
（4）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購(gòu)物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。
預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。
（四）開(kāi)發(fā)成本
1.本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。
出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過(guò)本科目核算。
企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。
2.企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
3.企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。
4.開(kāi)發(fā)成本的主要賬務(wù)處理
（1）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目。
（2）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。
企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫(kù)存設(shè)備”科目。
根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
5.企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。
6.本科目的期末余額為在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。
二、“建筑安裝工程費(fèi)”的核算程序
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序是：
1.施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；
2.開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；
3.開(kāi)發(fā)商購(gòu)買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)；
4.施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供《工程價(jià)款結(jié)算賬單》；
5.向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；
6.開(kāi)發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；
7.辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。
三、 會(huì)計(jì)核算舉例
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開(kāi)工前或開(kāi)工后，按照合同約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。
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