*9節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目投資估算
(一)建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成：
包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金三部分。
固定資產(chǎn)投資是指項(xiàng)目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費(fèi)用;建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款而發(fā)生的利息支出;流動(dòng)資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。
建設(shè)項(xiàng)目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。
第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與總成本費(fèi)用估算
一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)
三種經(jīng)營(yíng)模式：出售、出租和自主經(jīng)營(yíng)。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。
1、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等
2、經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金。
三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，從財(cái)務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本等。
而在核算上又可劃分為：開(kāi)發(fā)直接費(fèi)(包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi))和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)(包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等)。亦可開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分類(lèi)。
開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。
開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。
例6-1：某開(kāi)發(fā)商在廣州開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會(huì)所17,000平方米。住宅全部銷(xiāo)售，商鋪用于出租，會(huì)所自己經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目總投資70,794萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資70,644萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)(會(huì)所)5,000萬(wàn)元組成。會(huì)所投入運(yùn)營(yíng)時(shí)需投入經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)(預(yù)計(jì)38年后)一次收回。則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖6-1所示：
如果項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就只有65,644萬(wàn)元，不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)(會(huì)所)的5,000萬(wàn)元和經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元。
三.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算
1、土地費(fèi)用估算
(1)土地使用權(quán)出讓金
土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣(mài)、招標(biāo)與協(xié)議。
(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定;實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。
(3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)
土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。
(4)土地租用費(fèi)
土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租房支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中不多見(jiàn)，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購(gòu)入酒店以作出租經(jīng)營(yíng)之用時(shí))經(jīng)常采用。
(5)土地投資折價(jià)
非常常見(jiàn)的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式。
2、前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。
(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。
(2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計(jì)概算的0.35%。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱(chēng)為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費(fèi)用。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。粗略估算時(shí)，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。
4、建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等。
5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。
6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。
7、管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車(chē)船使用費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)等各種費(fèi)用。
管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述1—5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%。
8、財(cái)務(wù)費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項(xiàng)目籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。
長(zhǎng)期借款利息、流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算詳見(jiàn)“借款還本付息估算”。利息外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10%估算。
9、銷(xiāo)售費(fèi)用
銷(xiāo)售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括如下三項(xiàng)。
(1)廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)
約為銷(xiāo)售收入的2%—3%(住宅銷(xiāo)售物業(yè)較高，寫(xiě)字樓物業(yè)較低)
(2)銷(xiāo)售代理費(fèi)
約為銷(xiāo)售收入的1.5%—2%
(3)其他銷(xiāo)售費(fèi)用
約為銷(xiāo)售收入的0.5%—1%
以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占到銷(xiāo)售收入的4%—6%。
10、其他費(fèi)用
其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分稅費(fèi)已成為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例，這些稅費(fèi)一般包括：
(1)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(小區(qū)建安造價(jià)的5.5%，單體11%)
(2)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(按總投資額30%-5%計(jì)征，目前暫停征收)
(3)土地使用稅
(4)建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi)
(5)供水增容費(fèi)(已免征)
(6)供電增容費(fèi)(已免征)
(7)物業(yè)管理基金(按售價(jià)2%計(jì)收，用于出租的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商交，用于出售的，買(mǎi)家交)
(8)其他
12、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括備用金(不含工料價(jià)格上漲備用金)、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%—5%計(jì)算。
如果是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)估算下列費(fèi)用：
13、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等。
14、修理費(fèi)用
修理費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。
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