一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的組成
房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度。就其用途來說，大致可分為三大部門：
1、土地、土建、設(shè)備用度。這是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的主體內(nèi)容，大致占總本錢的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。土地用度主要包括土地出讓金、置換本錢、批租用度、動遷用度、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必需將預(yù)計的土地用度通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地本錢(俗稱樓面地價)，以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學(xué)校、病院、商店等糊口服務(wù)性舉措措施也是不可缺少的。其他收費項目中有些固然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但因為種種原因，企業(yè)大多災(zāi)以全部收回。這類收費項目種類繁多，尺度不一，很多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，尺度普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)本錢中受外界因表影響*5的一塊用度支出，一般占項目總投資的10-15%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部門用度支出，是降低開發(fā)本錢取得經(jīng)營效益的一項重要手段。
3、治理用度和籌資本錢。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)比擬，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必需通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部門用度核算好，對準(zhǔn)確計算開發(fā)本錢、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算
房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度按本錢項目進行歸集和分配，終極計算出開發(fā)項目總本錢和單位建筑面積本錢的過程。企業(yè)進行開發(fā)本錢核算，除了必需嚴格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制和財務(wù)軌制外，根據(jù)筆者的經(jīng)驗，還應(yīng)該留意解決以下幾個題目。
1、本錢歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行本錢核算時，象其他行業(yè)一樣.首先應(yīng)該確定本錢歸集對象，即本錢核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個題目比較輕易解決，可以將全部開發(fā)量作為本錢歸集對象，設(shè)立一個本錢核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必需科學(xué)地確定本錢歸集對象。在這種情況下，筆者以為本錢核算對象不能過細(如以單幢為單位)，由于這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡樸地以整個小區(qū)為核算單位，由于一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使本錢核算資料滯后，失去其在治理上的作用。筆者以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定本錢歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當(dāng)分塊，好比將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，便于用度的歸集和本錢結(jié)算，這樣才能充分施展本錢核算的作用。
2、本錢項目的設(shè)立。準(zhǔn)確劃分本錢項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的本錢結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低本錢的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制劃定，“開發(fā)本錢”作為一級本錢核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和治理需要，選擇本錢項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定本錢項目?筆者以為本錢項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的用度，應(yīng)盡量合并。如各種配套用度支出，可設(shè)立一個“配套用度”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的用度應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地用度、土建用度及設(shè)備用度，特別是土建用度，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
3、間接用度的核算。企業(yè)的間接用度主要包括治理用度、財務(wù)用度和銷售用度。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制劃定，這些用度應(yīng)作為期間用度，直接計入當(dāng)期損益。筆者以為，這樣處理，對部門用度來說，有悖于會計的配比性原則。好比，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售用度，這些用度的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，假如在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者以為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售用度應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)本錢”，作為本錢項目的一個組成部門;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售用度”科目。
4、項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算的終極目的是計算出項目的總本錢和單位可銷售面積的開發(fā)本錢，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是正視工程決算而忽視項目決算。由于工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能由于各種原因變得遙遙無期，好比小區(qū)個別配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中的公建舉措措施暫時不能實施，或者押金的收回久拖未定等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個題目，筆者以為，可以通過“預(yù)提用度”科目將尚未實施的工程預(yù)算計入本錢，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目本錢。因為這部門工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總本錢和單位本錢不會造成較大的影響。
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