《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）對房地產(chǎn)企業(yè)的收入處理進一步作出比較明確的規(guī)定。國稅發(fā)[2009]31號文件不再有預(yù)售收入的表述、該文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。第九條規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額”表述的也是此前銷售收入的實際毛利額。
從這點來看房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的規(guī)定與《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》關(guān)于銷售商品的收入確認(rèn)規(guī)定有所不同，同一般企業(yè)適用的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)即《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）中“（一）企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；3.收入的金額能夠可靠地計量；4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。”相比有自身的特殊性，所以正確理解該文關(guān)于銷售收入的確認(rèn)規(guī)定對于準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅至為重要。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件和《企業(yè)所得稅法實施條例》中關(guān)于業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費扣除的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)按《企業(yè)會計準(zhǔn)則》核算的預(yù)售收入是可以作為業(yè)務(wù)招待費和廣告宣傳費的扣除基數(shù)的，不再按國稅發(fā)[2006]31號文的規(guī)定待實際結(jié)轉(zhuǎn)為收入時再將其作為計算基數(shù)。
國稅發(fā)[2009]31號文件第十二條 “企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除”的規(guī)定也對各地在執(zhí)行國稅發(fā)[2009]31號文件中對于會計確認(rèn)的預(yù)售收入所預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加是否扣除不夠統(tǒng)一的情況進行了明確，即按實際發(fā)生的原則進行扣除。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，上述甲房地產(chǎn)公司計算的2008年、2009年度應(yīng)納企業(yè)所得稅為：
2008年度可扣除管理人員工資50萬元、業(yè)務(wù)招待費20萬元（4000×0.5%=20，90×60%=54，20＜54，應(yīng)扣除20萬元）、廣告宣傳費300萬元（4000×15%=600，300＜600，可全額扣除）、營業(yè)稅金及附加262萬元，合計632萬元。當(dāng)年未完工產(chǎn)品銷售收入預(yù)計毛利額為400萬元，全年應(yīng)納稅所得額為-232萬元。
2009年度當(dāng)年完工產(chǎn)品A1房產(chǎn)總計銷售收入為6000萬元，開發(fā)成本為4000萬元，毛利2000萬元，扣除2008年度的預(yù)計毛利額400萬元，加上當(dāng)年A2房產(chǎn)銷售收入5000萬元的預(yù)計毛利額500萬元，合計2100萬元。
可扣除管理人員工資55萬元；業(yè)務(wù)招待費按當(dāng)年銷售收入7000萬元計算的扣除限額為35萬元，實際支出60萬元的60%為36萬元，實際扣除35萬元；廣告宣傳費當(dāng)年銷售收入7000萬元的扣除限額為1050萬元，實際發(fā)生額200萬元可全額扣除；營業(yè)稅金及附加應(yīng)按當(dāng)年銷售收入7000萬元的實繳數(shù)扣除458.5萬元[（5000+2000）×（5.55%+1%）=458.5].合計748.5萬元。
2009年度應(yīng)納稅所得額為1351.5萬元，可彌補2008年度虧損232萬元，實際應(yīng)納稅所得額為1119.5萬元，應(yīng)納企業(yè)所得稅279.875萬元。
另外需要注意的是，對于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的預(yù)售收入作為廣告宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的扣除基數(shù)在企業(yè)所得稅年度納稅申報表中的填列，企業(yè)所得稅年度納稅申報表中邏輯關(guān)系有表間關(guān)系：附表一《收入明細(xì)表》中第1欄金額與附表八《廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費跨年度納稅調(diào)整表》中第4欄金額應(yīng)一致。會計核算的預(yù)售收入在申報時應(yīng)填在附表一《收入明細(xì)表》中第16欄視同銷售收入中的其他視同銷售收入中。
　　高頓網(wǎng)校溫馨提示：高頓網(wǎng)校為您提供權(quán)威、專業(yè)的初級實務(wù)、高級實務(wù)、稅務(wù)處理、技能拓展、全面會計實務(wù)等資訊。在線會計實務(wù)試題，每天免費直播上課，更多精品網(wǎng)課免費試聽。高頓網(wǎng)校會計實務(wù)頻道為大家提供大量的會計入門基礎(chǔ)知識，對會計從業(yè)人員非常有參考價值。
會計實務(wù)精彩推薦：2016年財會考試月歷2016年財會考試信息指南會計職稱新人成長攻略初級會計實務(wù)知識詳解會計人必看知識！如何做會計報表財會專家解讀：會計電算化