《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）對房地產(chǎn)企業(yè)的收入處理進(jìn)一步作出比較明確的規(guī)定。國稅發(fā)[2009]31號文件不再有預(yù)售收入的表述、該文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。第九條規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”表述的也是此前銷售收入的實(shí)際毛利額。
從這點(diǎn)來看房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的規(guī)定與《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》關(guān)于銷售商品的收入確認(rèn)規(guī)定有所不同，同一般企業(yè)適用的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)即《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）中“（一）企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；3.收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。”相比有自身的特殊性，所以正確理解該文關(guān)于銷售收入的確認(rèn)規(guī)定對于準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅至為重要。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中關(guān)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)扣除的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》核算的預(yù)售收入是可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)的，不再按國稅發(fā)[2006]31號文的規(guī)定待實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)為收入時(shí)再將其作為計(jì)算基數(shù)。
國稅發(fā)[2009]31號文件第十二條 “企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除”的規(guī)定也對各地在執(zhí)行國稅發(fā)[2009]31號文件中對于會計(jì)確認(rèn)的預(yù)售收入所預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加是否扣除不夠統(tǒng)一的情況進(jìn)行了明確，即按實(shí)際發(fā)生的原則進(jìn)行扣除。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，上述甲房地產(chǎn)公司計(jì)算的2008年、2009年度應(yīng)納企業(yè)所得稅為：
2008年度可扣除管理人員工資50萬元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)20萬元（4000×0.5%=20，90×60%=54，20＜54，應(yīng)扣除20萬元）、廣告宣傳費(fèi)300萬元（4000×15%=600，300＜600，可全額扣除）、營業(yè)稅金及附加262萬元，合計(jì)632萬元。當(dāng)年未完工產(chǎn)品銷售收入預(yù)計(jì)毛利額為400萬元，全年應(yīng)納稅所得額為-232萬元。
2009年度當(dāng)年完工產(chǎn)品A1房產(chǎn)總計(jì)銷售收入為6000萬元，開發(fā)成本為4000萬元，毛利2000萬元，扣除2008年度的預(yù)計(jì)毛利額400萬元，加上當(dāng)年A2房產(chǎn)銷售收入5000萬元的預(yù)計(jì)毛利額500萬元，合計(jì)2100萬元。
可扣除管理人員工資55萬元；業(yè)務(wù)招待費(fèi)按當(dāng)年銷售收入7000萬元計(jì)算的扣除限額為35萬元，實(shí)際支出60萬元的60%為36萬元，實(shí)際扣除35萬元；廣告宣傳費(fèi)當(dāng)年銷售收入7000萬元的扣除限額為1050萬元，實(shí)際發(fā)生額200萬元可全額扣除；營業(yè)稅金及附加應(yīng)按當(dāng)年銷售收入7000萬元的實(shí)繳數(shù)扣除458.5萬元[（5000+2000）×（5.55%+1%）=458.5].合計(jì)748.5萬元。
2009年度應(yīng)納稅所得額為1351.5萬元，可彌補(bǔ)2008年度虧損232萬元，實(shí)際應(yīng)納稅所得額為1119.5萬元，應(yīng)納企業(yè)所得稅279.875萬元。
另外需要注意的是，對于房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的預(yù)售收入作為廣告宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除基數(shù)在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表中的填列，企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表中邏輯關(guān)系有表間關(guān)系：附表一《收入明細(xì)表》中第1欄金額與附表八《廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)跨年度納稅調(diào)整表》中第4欄金額應(yīng)一致。會計(jì)核算的預(yù)售收入在申報(bào)時(shí)應(yīng)填在附表一《收入明細(xì)表》中第16欄視同銷售收入中的其他視同銷售收入中。
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