房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務多元，面臨的宏觀調(diào)控環(huán)境和稅收政策復雜多變。開發(fā)費用方面的籌劃事項值得房地產(chǎn)企業(yè)重點關注。
利息費用的抵扣
如何減少利息費用的支出是房地產(chǎn)企業(yè)關注的焦點，怎樣去籌劃獲得稅前抵扣，自然備受關注。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。
假設某企業(yè)開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需單獨成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，而房地產(chǎn)開發(fā)公司成立初期向銀行貸款比較困難，尤其母公司統(tǒng)一向銀行貸款后再提供給房地產(chǎn)項目公司使用，按銀行相同利率向房地產(chǎn)公司收取利息，則母公司的借款合同和利息支出銀行票據(jù)是否可作為金融機構(gòu)證明，如果據(jù)此向稅務部門備案，是否可以據(jù)以作為扣除項?事實上，依據(jù)統(tǒng)借統(tǒng)貸的政策規(guī)定，這些利息費用是可以在所得稅前列支的。國家稅務總局公告2011年第34號《關于企業(yè)所得稅若干問題的公告》對金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題作了如下規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予稅前扣除。
“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應為經(jīng)政府有關部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構(gòu)。
“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。
由此，可以發(fā)現(xiàn)關于商業(yè)銀行同類同期貸款利率的證據(jù)來源可以很寬泛，而且“從事貸款業(yè)務的企業(yè)”應該還包括小額貸款公司這樣的金融企業(yè)。
案例：A房地產(chǎn)企業(yè)向B信托公司信托融資，向B信托公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項目100%的收益權(quán)，從而獲得5億元信托資金，信托期限為18個月，綜合成本不超過每年14.75%。信托計劃到期，企業(yè)有義務回購全部標的收益權(quán)，并向B信托支付對應的回購價款，到期后支付給B信托公司項目收益權(quán)溢價款7809萬元，并取得B信托公司開具的利息票據(jù)。根據(jù)國稅函﹝2008﹞875號文件規(guī)定:采用售后回購方式銷售商品的，有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。”對上述約定購回式證券交易行為，暫可比照此規(guī)定處理，則該溢價款7809萬可認定為利息支出。
根據(jù)上述政策，該項利息支出是否能夠在土地增值稅清算時據(jù)實扣除，核心是信托公司是否持有從事相關貸款業(yè)務的金融業(yè)務牌照，14.75%/年的利率是否符合商業(yè)銀行同類同期貸款利率。
財務費用清算與所得稅處理不同
在財務費用核算與所得稅處理不盡相同。
《關于土地增值稅清算有關問題的通知》國稅函﹝2010﹞220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除?；谝陨衔募?guī)定，會計準則中關于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應調(diào)整至財務費用中計算扣除。這與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)﹝2009﹞31號），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
因此，在賬務處理方面，會計科目設置一般將項目開發(fā)資本化利息計入“開發(fā)成本—— —開發(fā)間接費用”核算。而在土地增值稅清算計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應先調(diào)減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財務費用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計算方法。
利息費用計算截止時間需明確
由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，通常單一開發(fā)項目的資金狀況呈現(xiàn)出開發(fā)前期的單向流出轉(zhuǎn)為銷售后期單向流入的規(guī)律。權(quán)責發(fā)生制下，利息費用作為土地增值稅扣除項目計算的截止時間點，理論上應該是流入的售房款等于需要歸還的前期借入資金。實際操作中，由于這一時點很難掌握，于是各地稅務部門有按取得預售證為截止日的、有以銷售*9套房為截止日的、有以開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗收日為截止日的、有以開發(fā)項目達到清算條件為截止日的等多種處理情況。
目前，浙江省內(nèi)實施的是“扣除項目金額支付的截止時間符合187號文第二條清算條件的，原則上以滿足應清算條件之日起或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內(nèi)，為計算扣除項目金額支付的截止時間。”但也只是規(guī)定了支付的截止日，沒有規(guī)定利息費用的計算截止日。
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