企業(yè)投資政府土地改造項目如何納稅

　　甲投資發(fā)展有限公司(以下簡稱甲方)成立于2014年10月，經(jīng)營范圍包括：工程建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、市政府授權(quán)范圍內(nèi)的資本運作。2015年3月，甲方與政府職能部門乙城市建設(shè)有限公司(乙方)就A地塊綜合整治項目，達(dá)成意向性書面協(xié)議。主要內(nèi)容：甲方對A地塊2000畝范圍內(nèi)的征地、房屋(征收)拆遷、土地綜合整治及配套設(shè)施建設(shè)。該項目建設(shè)期2年～3年，所需資金約20億元人民幣，由甲方負(fù)責(zé)籌集。為回報甲方投資，乙方承諾在A地塊符合上市掛牌后，按成交價扣除上繳中央和省規(guī)定的費用后，全額支付給甲方作為營業(yè)收入。

　　1、此份合同，從稅收方面考量，甲方在未來期間取得政府劃轉(zhuǎn)的土地出讓收入，能按不征營業(yè)稅規(guī)則處理嗎?

　　2、怎樣完善合同?實務(wù)操作中應(yīng)注意哪些問題?

　　*9個問題：《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2013年第15號)規(guī)定，納稅人(投資方)與地方政府合作，投資政府土地改造項目(包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計劃籌集土地整理所需資金;同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān);若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅;規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位提供設(shè)計勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

　　按照文件規(guī)定，結(jié)合雙方達(dá)成的意向性協(xié)議，甲方取得政府劃轉(zhuǎn)的A地塊出讓收入形成的盈利或虧損，未在合同中明確由甲方自行解決，因此不能確定取得政府土地出讓收入不征收營業(yè)稅。

　　第二個問題：如果按雙方約定，甲方對A地塊投資項目自負(fù)盈虧，在增加這一關(guān)鍵條款后，可按國家稅務(wù)總局公告2013年第15號規(guī)定執(zhí)行。在實務(wù)操作中，甲方應(yīng)遵循實質(zhì)重于形式原則，從收入結(jié)算方式、支出補(bǔ)償形式等方面，綜合判斷A地塊收入征免營業(yè)稅問題，否則會引發(fā)稅收風(fēng)險。

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